Erwerb von Praxisräumen ‒ keine § 14c-Steuerschuld für Fehler des Erwerbers

| Nach § 14c Abs. 1 S. 1 UStG schuldet der Unternehmer, der in einer Rechnung einen höheren als den gesetzlich geschuldeten Steuerbetrag ausgewiesen hat, auch den Mehrbetrag für den unrichtigen Steuerausweis. Hat der Voreigentümer einer Immobilie in den Mietverträgen die Umsatzsteuer trotz steuerfreier Vermietung ausgewiesen, so darf dieser unrichtige Steuerausweis i. S. d. § 14c Abs. 1 S. 1 UStG aber nicht dem Grundstückserwerber zugerechnet werden ( BFH 5.12.24, V R 16/22 ). Das Urteil ist sicherlich für viele Freiberufler von Interesse, die ihrerseits etwa an Ärzte vermietete Praxisräume erwerben.|

Die Klägerin erwarb 2013 ein Bürogebäude aus einer Zwangsversteigerung, das größtenteils vermietet war. Der Voreigentümer hatte in den Vorjahren unter anderem einen Mietvertrag mit Fachkliniken zum Betrieb einer Tagesklinik, einen Mietvertrag mit einer Physiotherapiepraxis sowie einen Mietvertrag mit einer Wohnungsbaugesellschaft abgeschlossen. Die Mietverträge der Vorbesitzerin beinhalteten jeweils Angaben zur Nettokaltmiete, zu Kostenvorschüssen und zur Umsatzsteuer mit einem Hinweis auf 19 % Mehrwertsteuer. Obwohl die Klägerin die Umsätze aus diesen Vermietungen als steuerfrei behandelte, änderte sie die Mietverträge nicht direkt. Das FA forderte dennoch die ausgewiesene Umsatzsteuer gemäß § 14c Abs. 1 S. 1 UStG, was zur Klage führte. Diese Klage wurde zunächst abgewiesen, aber die Revision der Klägerin hatte Erfolg.

Die Entscheidung stellt fest, dass ein neuer Eigentümer nicht für falsche Steuerangaben in Mietverträgen haftet, die vom vorherigen Eigentümer im eigenen Namen abgeschlossen wurden. Der zivilrechtliche Eintritt des neuen Eigentümers in bestehende Mietverträge bedeutet nicht, dass ihm solche falschen Angaben zugerechnet werden können. Der Eintritt dient primär dem Schutz des Mieters und ist keine Zurechnungsnorm für Steuerverpflichtungen. Zudem besteht keine Pflicht des leistenden Unternehmers, eine nicht geschuldete Umsatzsteuer auszuweisen, was eine persönliche Steuerschuld nach sich ziehen könnte. Auch die Regelungen zur „Geschäftsveräußerung im Ganzen“ führen nicht zu einer solchen Zurechnung, da ein unrichtiger Steuerausweis nicht zu den übertragenen Wirtschaftsgütern gehört. Schließlich liegt kein Überwachungsverschulden vor, wenn der Erwerber nicht als Rechnungsaussteller in den Mietverträgen aufgeführt ist.