20.05.2025 · Fachbeitrag · Umsatzsteuer

Grundstückserwerber haftet nicht für falsche Steuerausweise in übernommenen Mietverträgen

von Dipl.-Finw. (FH) Matthias Ulbrich, Visselhövede

| Der Erwerb von bereits vermieteten oder verpachteten Grundstücken und Gebäuden verpflichtet zivilrechtlich dazu, in einen bestehenden Mietvertrag einzutreten. Muss der Erwerber in diesem Fall aber auch gegenüber dem FA für eine vom Voreigentümer unrichtig ausgewiesene Umsatzsteuer haften? Der BFH (5.12.24, V R 16/22 ) hat sich mit dieser Frage befasst. |

1. Grundstücksverpachtung mit Optionsmöglichkeit

Umsätze aus der Vermietung von Grundstücken sind gemäß § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG umsatzsteuerfrei. Der Unternehmer kann jedoch auf die Steuerbefreiung verzichten, um Vorsteuerabzüge für damit verbundene Eingangsleistungen zu ermöglichen. Dieser Verzicht ist gemäß § 9 Abs. 1 und 2 UStG nur zulässig, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer erfolgt, der das Grundstück ausschließlich für umsatzsteuerpflichtige Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Der vermietende Unternehmer muss diese Voraussetzungen nachweisen. Wenn der Mieter zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, ist die zusätzlich an den Vermieter zu zahlende Umsatzsteuer für ihn im Ergebnis neutral. Die Ausübung des Vorsteuerabzugs setzt voraus, dass der Unternehmer eine ordnungsgemäße Rechnung besitzt (§ 15 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 2 UStG). Als Rechnung ist auch ein Vertrag anzusehen, der die erforderlichen Angaben enthält (vgl. Abschn. 14.1 Abs. 2, Abschn. 14.5 Abs. 17 S. 1 bis 3 UStAE m. w. N.).

• Beispiel 1

Der Arzt A vermietet das EG des ihm gehörenden Gebäudes, in dem er seine Praxis führt, an den Apotheker B, der in den Räumen eine Apotheke betreibt, sowie an P zur Ausübung einer Physiotherapiepraxis.

Lösung: A darf auf die Steuerbefreiung für die Vermietung an B verzichten. Die an A gezahlte Umsatzsteuer kann B als Vorsteuer abziehen. Dagegen ist ein Verzicht für die Vermietung an P unzulässig, weil P als Physiotherapeut steuerfreie Umsätze i. S. d. § 4 Nr. 14 UStG erbringt, die den Vorsteuerabzug ausschließen.