· Nachricht · Praxismietvertrag
Beim Konkurrenzschutz im Mietvertrag kommt es auf den Nutzungszweck an
| Wer als Mieter beruflich genutzter Praxis- oder Büroräume unerwünschte Konkurrenz im selben Gebäude fürchtet, vereinbart mit seinem Vermieter Konkurrenzschutz. Der Vermieter verpflichtet sich, innerhalb des Gebäudes, in dem sich die Mieträume befinden sowie in gewisser Entfernung hiervon, Räumlichkeiten nicht an Wettbewerber zu vermieten oder zu verkaufen. Soll die Klausel wirklich Schutz bieten, kommt es auf die exakte Formulierung an (KG Berlin 2.9.13, 12 U 101/12). |
Ein Facharzt für Chirurgie und Mieter von Praxisräumen für eine „chirurgische Praxis“ berief sich auf eine Vertragsklausel, die ihn vor Konkurrenz „gleicher Fachrichtung“ schützen solle. Der Vermieter überließ einem anderen Arzt in demselben Gebäude Räume zum Betrieb einer orthopädischen Praxis, weswegen der Chirurg Schadensersatz verlangte. Seine Zahlungsklage blieb jedoch ohne Erfolg. Die Gerichte konnten keinen Verstoß gegen die vertragliche Konkurrenzschutzklausel feststellen. Die Nutzung chirurgischer Praxisräume betreffe andere ärztliche Leistungen als die Nutzung orthopädischer Praxisräume. Dass heute eine einheitliche Facharztbezeichnung „Orthopädie und Unfallchirurgie“ existiere, ändere daran nichts.
PRAXISTIPPS | Vor der Unterzeichnung eines Gewerberaummietvertrags, etwa über Praxisräume, sollten die Beteiligten also im Mietvertrag möglichst genau ‒ bei Ärzten unter Benennung der Fachrichtung ‒ definieren, zu welchem Zweck die Nutzung erfolgen soll.
Ist im Mietvertrag kein Konkurrenzschutz vereinbart, heißt das nicht, dass für den Mieter kein Schutz besteht. Vielmehr hat der Vermieter dann regelmäßig vertragsimmanenten Konkurrenzschutz zu gewähren. Er darf also in demselben Gebäude, in dem sich die Mieträume befinden, bzw. auf demselben oder auf einem angrenzenden Grundstück keinen Konkurrenzbetrieb zulassen oder gar selbst eröffnen. Ob sich ein Mieter auf vertragsimmanenten Konkurrenzschutz berufen kann, hängt davon ab, ob der benachbarte Konkurrent sich negativ auf die (Lauf-)Kundschaft und auf das Geschäft des Mieters (z.B. Praxisbetrieb) auswirken kann. Dabei spielt eine Rolle, inwiefern durch die konkurrierenden Betriebe dieselben Bedürfnisse bzw. dieselben Verbrauchergruppen (Mandanten, Patienten) angesprochen werden.
Eine Konkurrenzschutzverletzung dürfte einen Mangel der Mietsache darstellen. Dem Mieter können dann ein Unterlassungsanspruch, ein Minderungsrecht und auch Schadenersatzansprüche (wegen schätzungsweise entgangener Umsätze und Gewinne) gegen den Vermieter zustehen. Der Anspruch auf Unterlassung der Vermietung an einen Konkurrenten kann (schon im Vorfeld einer geplanten Konkurrenten-Vermietung) im Wege der einstweiligen Verfügung geltend gemacht werden. Wird ein aufgrund eines Konkurrenzschutz-Verstoßes vertragswidriger Zustand nicht beseitigt, steht dem Mieter im Übrigen nach Ablauf einer angemessenen Frist ein Recht zur außergewöhnlichen Kündigung zu. |
RA Tim Hesse,www.kanzlei-am-aerztehaus.de Dortmund/Münster
