20.03.2026 · Fachbeitrag · Nießbrauch

Entgeltlicher Verzicht auf Vorbehaltsnießbrauch an vermietetem Grundstück

von StB Jürgen Derlath, Münster

Das Entgelt für den Verzicht auf die Ausübung eines Nießbrauchsrechts an einem dem Privatvermögen zugehörigen Grundstück ist eine steuerbare Entschädigung gemäß § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG, wenn der Nießbraucher das Grundstück zum Zeitpunkt des Verzichts tatsächlich vermietet und hieraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt ( BFH 10.10.25, IX R 4/24 ).

1. Hintergrund

Viele Eltern übertragen ihren Kindern schon zu Lebzeiten eine vermietete Immobilie, behalten sich aber vor, bis zu ihrem Tod weiterhin die Erträge zu vereinnahmen. Manchmal ändern sich aber die Lebensumstände und so kann es sinnvoll sein, ein Nießbrauchsrecht abzulösen – beispielsweise wenn die Immobilie verkauft werden soll. Oder aber die Immobilie wird veräußert und der neue Eigentümer will sie „unbelastet“ nutzen. Wie dem auch sei: Die Eltern werden sich den Verzicht auf ihr Nießbrauchsrecht in diesem Fall gegebenenfalls bezahlen lassen. Nicht immer werden sie bereit sein, auf das Nießbrauchsrecht unentgeltlich zu verzichten. Mitunter benötigen sie das Geld auch für ihre Altersversorgung. Jedenfalls stellte sich die Frage, ob der entgeltliche Verzicht auf ein Nießbrauchsrecht an einer vermieteten Immobilie zu steuerpflichtigen Einnahmen führt.

2. Sachverhalt

Die Klägerin hatte ein lebenslanges Nießbrauchsrecht an einem Grundstück; aus diesem erzielte sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Eigentümerin war eine Erbengemeinschaft, bestehend aus den Kindern der Klägerin. Nachdem die Erbengemeinschaft das Grundstück veräußert hatte, verzichtete die Klägerin auf ihr Nießbrauchsrecht. Hierfür erhielt sie eine Entschädigung. Nach einer Außenprüfung qualifizierte das FA die entgeltliche Ablösung des Nießbrauchsrechts als privates Veräußerungsgeschäft gemäß § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 EStG. Nach erfolglosem Einspruch gab das FG Münster (12.12.23, 6 K 2489/22 E) der Klage statt: Die entgeltliche Ablösung eines Nießbrauchrechts sei kein Veräußerungsvorgang nach § 23 EStG, sondern ein von dieser Vorschrift nicht erfasster veräußerungsähnlicher Vorgang.