18.06.2026 · Fachbeitrag · Reparaturen an älteren Gebäuden

Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand bei Nutzungs- bzw. Funktionsänderung

von StB Christian Herold, Herten, www.herold-steuerrat.de

Zur Abgrenzung von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand wurde bereits das jüngste Schreiben des BMF (26.1.26, IV C 1 – S 2253/00082/001/064, BStBl I 26, 272, PFB 5, 123) in PFB 26, 123 vorgestellt. Dabei wurde auch der Punkt „Nutzungs- bzw. Funktionsänderung“ aufgegriffen. Hierzu gibt es nun eine – für die Praxis extrem bedeutsame – Klarstellung des BMF, die in vielen Fällen zur Annahme von sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand anstelle von Herstellungskosten führen wird.

1. Worum geht es?

Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an einem älteren Gebäude sind regelmäßig Erhaltungsaufwendungen und sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbar. Etwas anderes gilt aber, wenn anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen. Ebenfalls zu Herstellungskosten führen Erweiterungen, Nutzungs- bzw. Funktionsänderungen, wesentliche Verbesserungen und Aufwendungen zur Behebung eines Vollverschleißes.

Die Praxis zeigt, dass die FÄ zunehmend mit einer Nutzungs- bzw. Funktionsänderung argumentieren. Werden also beispielsweise Räumlichkeiten, die bisher als Wohnung genutzt wurden, an einen Rechtsanwalt vermietet, der dort nun seine Kanzlei einrichtet, und lässt der Vermieter deshalb Umbaumaßnahmen durchführen, so argumentieren die FÄ gerne mit einer Nutzungs- bzw. Funktionsänderung, die zu Herstellungskosten führen soll.