21.04.2026 · Fachbeitrag · Reparaturen an älteren Gebäuden

Abgrenzung zwischen Herstellungs- und Erhaltungsaufwand

von StB Christian Herold, Herten, www.herold-steuerrat.de

Werden an einem älteren Gebäude, dessen Räumlichkeiten vermietet werden oder die der eigenbetrieblichen Nutzung dienen (sollen), umfassende Baumaßnahmen vorgenommen, so stellt sich die Frage, ob es sich bei den Kosten um Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand handelt. Nun hat das BMF ein – neues – umfassendes Schreiben zur Abgrenzung von Herstellungs- und Erhaltungsaufwand veröffentlicht. Die wesentlichen Aussagen für Praxis- oder Kanzleiinhaber werden nachfolgend vorgestellt (BMF 26.1.26, IV C 1 – S 2253/00082/001/064).

1. Grundsätze

Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an einem älteren Gebäude sind regelmäßig Erhaltungsaufwendungen und sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbar. Etwas anderes gilt aber, wenn anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen. Ebenfalls zu Herstellungskosten führen Erweiterungen, Nutzungs- bzw. Funktionsänderungen, wesentliche Verbesserungen und Aufwendungen zur Behebung eines Vollverschleißes.

1.1 Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Aufwendungen für die Renovierung oder Modernisierung einer Immobilie in den ersten drei Jahren nach deren Erwerb sind nicht sofort abziehbar, wenn die Investitionen (ohne Umsatzsteuer) insgesamt 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Dann müssen die Aufwendungen den Anschaffungskosten des Gebäudes hinzugerechnet und damit zusammen abgeschrieben werden. Sie können also nicht sofort in einer Summe geltend gemacht werden („anschaffungsnahe Herstellungskosten“, § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).