05.05.2025 · Fachbeitrag · Einkommensteuer

Anschaffungsnahe Herstellungskosten nach Erbschaft und Ablösung eines Erbbaurechts?

von StB Dipl.-Finw. (FH) Karl-Heinz Günther, Übach-Palenberg

| Die Frage, ob nach Anschaffung eines Gebäudes anfallende Instandsetzungsaufwendungen sofort als Werbungskosten abziehbar sind oder als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) lediglich die AfA-Bemessungsgrundlage erhöhen, führt in der Besteuerungspraxis immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten. Der nachfolgende Fall macht dies einmal mehr deutlich. |

1. Sachverhalt

A erbt im Mai 2022 ein Mietwohngrundstück (Verkehrswert: 1.000.000 EUR, GruBo-Anteil: 20 %), das der Rechtsvorgänger 1995 errichtet hat und das mit einem Erbbaurecht belastet ist. Im November 2022 löst A das Erbbaurecht ab (Ablösezahlung: 200.000 EUR). In 2023 investiert er 59.500 EUR (50.000 EUR netto) in die Instandsetzung des Gebäudes. Die Instandsetzungskosten macht er in seiner Steuererklärung für 2023 als sofort abziehbare Werbungskosten bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend.

2. Die Auffassung des FA

Das FA lehnt den Werbungskostenabzug mit der Begründung ab, dass die Regelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG greift. Denn A seien mit der Ablösezahlung Anschaffungskosten i. H. von 160.000 EUR (auf das Gebäude entfallend) entstanden, sodass die Netto-Instandsetzungskosten von 50.000 EUR den Grenzbetrag (15 % von 160.000 EUR = 24.000 EUR) übersteigen würden.