02.09.2026 · Fachbeitrag · Rechtsformwahl

Vermögensverwaltende Personengesellschaft versus Immobilien-GmbH

von Prof. Dr. Alexander Kratzsch, Bünde

Die Rechtsformwahl bei privatem Immobilienvermögen wird oft sehr einseitig diskutiert. Im Vordergrund steht hier die laufende Steuerbelastung: Der private Investor oder die vermögensverwaltende Personengesellschaft versteuert Mieteinkünfte mit dem persönlichen Einkommensteuersatz. Demgegenüber wird die GmbH auf Gesellschaftsebene regelmäßig nur mit Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag belastet, wenn die erweiterte Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG greift. Diese Betrachtung ist aber unvollständig. Der Beitrag zeigt, dass nicht nur die laufende Besteuerung, sondern der gesamte Lebenszyklus der Investition (Einstieg, laufende Erträge, Thesaurierung, Nachfolge und Exit) zu betrachten ist.  

1. Vergleichsparameter im Überblick

Gerade bei Immobilien kann der Exit entscheidend sein. Während Immobilien im Privatvermögen nach Ablauf der Zehnjahresfrist grundsätzlich steuerfrei veräußert werden können (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG), bleibt der Veräußerungsgewinn in einer GmbH steuerverstrickt. Die gesetzlich angelegte Senkung des Körperschaftsteuersatzes verbessert zwar die GmbH-Belastung in der laufenden Phase; sie beseitigt aber nicht den strukturellen Nachteil beim steuerfreien Immobilienverkauf.

Beachten Sie — Ab 2028 wird die Körperschaftsteuer (derzeit 15 %) in fünf Schritten um jeweils 1 % pro Jahr gesenkt. Somit gelten dann 10 % ab dem Veranlagungszeitraum 2032. Einschließlich Solidaritätszuschlag entspricht dies einer Belastung auf Ebene der GmbH von derzeit 15,825 % und ab 2032 von 10,55 %.