07.05.2013
Finanzgericht Berlin-Brandenburg: Urteil vom 20.02.2013 – 3 K 3190/09
1. Wohnungs- und Teileigentum sind bei der Einheitsbewertung 1964 keine besonderen Grundstücksarten. Eine nicht zu Wohnzwecken
umgebaute, im Wohnungsgrundbuch als Teileigentum verzeichnete, bereits im Hauptfeststellungszeitpunkt (1.1.1964) vorhanden
gewesene und im früheren West-Berlin belegene „Alt-Berlin-Ladenwohnung” ist als Geschäftsgrundstück nach dem Ertragswertverfahren
zu bewerten. Ist die im Sondereigentum stehende Ladenwohnung erst im Zuge von Umbaumaßnahmen nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt
entstanden, so ist als Jahresrohmiete nicht die tatsächliche Miete, sondern die übliche Miete im Hauptfeststellungszeitpunkt
zugrunde zu legen und ggf. zu schätzen. Es ist nicht zu beanstanden, wenn ein Vervielfältiger von 6,8 (Gemeindegröße: über
500.000 Einwohner, Massivgebäude, Altgebäude vor 1895, Geschäftsgrundstücke gemäß § 80 BewG i. V. m. der Anlage 8 zu Abschnitt
26 bis 29 BewR Gr) angesetzt worden ist.
2. Die für die Alt-Berliner-Ladenwohnung maßgeblichen Vorschiften über die Einheitsbewertung sind jedenfalls bezogen auf den
Stichtag 1.1.2009 noch als verfassungsgemäß anzusehen. Das gilt ungeachtet etwaiger Mängel beim Vollzug der Einheitsbewertung
durch die Finanzverwaltung sowie ungeachtet dessen, dass für Grundbesitz in den neuen Bundesländern bzw. im früheren Ost-Berlin
noch auf auf die niedrigeren Wertverhältnisse des Jahres 1935 abgestellt wird.
3. Ist der Einheitswert bereits bestandskräftig festgestellt worden, kann eine Fortschreibung zur Fehlerbeseitigung infolge
einer unrichtig angesetzten üblichen Miete nur dann nach § 22 Abs. 3 BewG vorgenommen werden, wenn die ursprüngliche Schätzung
der Jahresrohmiete außerhalb jeder vernünftigen Überlegung gelegen hätte.
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
In dem Rechtsstreit
hat das Finanzgericht Berlin-Brandenburg – 3. Senat – aufgrund mündlicher Verhandlung vom 20. Februar 2013 durch den Vorsitzenden
Richter am Finanzgericht …, die Richterin am Finanzgericht … und den Richter am Finanzgericht … sowie den ehrenamtlichen Richter
… und die ehrenamtliche Richterin …
für Recht erkannt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Revision zum Bundesfinanzhof wird zugelassen.
Die Kosten des Verfahrens werden dem Kläger auferlegt.
Tatbestand:
Streitig ist die Rechtmäßigkeit der Einheitsbewertung eines im ehemaligen Berlin (West) gelegenen nach den Wertverhältnissen
von 1964 bewerteten Geschäftsgrundstücks (Ladenwohnung).
Der Kläger erwarb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung im Jahr 2008 das im Aufteilungsplan mit Nr. 25 bezeichnete Teileigentum
in der B.-Straße in C., mit dem ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum von 396/100.000 verbunden ist. Das Streitobjekt
befindet sich im Erdgeschoss (Vorderhaus) eines im Jahr 1892 errichteten massiven Mehrfamilienhauses mit Vorderhaus und Seitenflügel
(siehe Grundrissskizze und Lichtbild, Bl. 65 der Einheitswert- und Grundsteuerakte zur Steuernummer: …, kurz: EW-Akte …).
Das Gebäude wurde im Jahr 1983 in Teil- und Wohnungseigentum aufgeteilt. Die Nutzfläche des streitigen Sondereigentums beträgt
ca. 117 m² (Bl. 1 der Einheitswert- und Grundsteuerakte zur Steuernummer …, kurz: EW-Akte).
Mit Bescheid vom 13. Februar 2009 rechnete der Beklagte dem Kläger die streitige wirtschaftliche Einheit (Teileigentum) auf
den 1. Januar 2009 in der Grundstücksart Geschäftsgrundstück – Grundvermögen – zu (Bl. 37 EW-Akte). Mit Bescheid vom selben
Tag setzte er den Grundsteuermessbetrag auf den 1. Januar 2009 (Neuveranlagung) bei Anwendung einer Steuermesszahl von 3,5
v. T. des Einheitswertes (21.576 EUR) auf 75,51 EUR fest. Hierauf wendete der Beklagte den für Berlin mit Wirkung ab dem 1.
Januar 2007 geltenden Hebesatz von 810 % an (siehe Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 30. Dezember 2006, Nr. 43/2006,
1172) und setzte die Grundsteuer des Jahres 2009 mit Bescheid vom 13. Februar 2009 auf 611,60 EUR fest (Bl. 95 EW-Akte).
Der im Ertragswertverfahren ermittelte Einheitswert betrug – wie zum Feststellungszeitpunkt 1. Januar 1994 nach Wegfall der
Berlin-Ermäßigung im Wege der Wertfortschreibung festgestellt – 42.200 DM (21.576 EUR). Zuvor betrug der für das Teileigentum
im Wege der Nachfeststellung auf den 1. Januar 1984 zuletzt festgestellte Einheitswert 33.800 DM. Der Wertermittlung auf den
Stichtag 1. Januar 1984 legte der Beklagte eine durch Schätzung ermittelte übliche Miete von monatlich 4,30 DM/m² zuzüglich
eines Zuschlages von 3 % der Jahresrohmiete wegen Schönheitsreparaturen zugrunde (siehe Abschnitt 22 Abs. 2 der Richtlinien
für die Bewertung des Grundvermögens – BewR Gr –). Ausgehend von der Nutzfläche des Teileigentums von 117 m² betrug die Jahresrohmiete
6.218 DM (Bl. 5 EW-Akte). Bei Anwendung des für vor 1895 errichtete Altgebäude in Gemeinden mit mehr als 500.000 Einwohnern
geltenden Vervielfältigers von 6,8 (Anlage 8 zu § 80 Abs. 1 Bewertungsgesetz – BewG –) ergab sich der o. g. Einheitswert.
Schätzungsgrundlage des Mietansatzes für das Streitobjekt von monatlich 4,30 DM/m² Nutzfläche bildeten die Angaben des seinerzeitigen
Grundstückseigentümers in dessen beim Beklagten eingereichter Erklärung zur Hauptfeststellung des Einheitswertes auf den 1.
Januar 1964 (Hinweis auf Bl. 2 f EW-Akte 786/0188). Danach betrugen die „Jahresmieten” zum Hauptfeststellungszeitpunkt für
drei im Erdgeschoss des damals ungeteilten Vorderhauses gelegene Gewerbeeinheiten mit einer Gesamtnutzfläche von 151,87 m²
insgesamt 6.777,24 DM. Davon entfielen auf zwei am F.-Platz gelegene Gewerbeeinheiten mit einer Nutzfläche von 37,75 m² 3.141,36
DM (monatlich 6,93 DM/m²) bzw. 1.235,88 DM (monatlich 3,55 DM/m²) für eine 28,94 m² große Gewerbeeinheit. Für die dritte an
der B
…-Straße gelegene Gewerbeeinheit mit einer Nutzfläche von 85,18 m² betrug die Jahresmiete 2.400 DM (monatlich 2,34 DM/m²).
Hiervon ausgehend legte der Beklagte für das Streitobjekt ein Drittel der Summe der Einzelmieten von 12,82 DM/m² (= 6,93 DM
+ 3,55 DM + 2,35 DM je m²) in Höhe von (aufgerundet) 4,30 DM/m² pro Monat als Mietansatz für das strittige Teileigentum zugrunde.
Gegen den Einheitswert- sowie den Grundsteuerbescheid, beide vom 13. Februar 2009, welche dem Kläger aufgrund einer fehlerhaften
Adressierung tatsächlich erst Anfang März 2009 zugegangen waren (Hinweis auf den Telefonvermerk des Beklagten vom 9. März
2009, Bl. 39 EW-Akte), legte dieser beim Beklagten mit am 19. März 2009 eingegangenem Schreiben vom
„18.02.2009” Einsprüche ein (Bl. 40 EW-Akte). Zu deren Begründung führte er aus, die für das Streitobjekt erhobene Grundsteuer sei unverhältnismäßig
hoch. Bezogen auf die Nutzfläche des Teileigentums betrage die Grundsteuer etwa das Fünffache der Grundsteuer, welche normalerweise
für vergleichbare Objekte erhoben werde. Außerdem rügte der Kläger die Verfassungswidrigkeit der Vorschriften über die Einheitsbewertung
und verwies insoweit u.a. auf das Urteil des Bundesfinanzhofes – BFH – vom 2. Februar 2005 (Aktenzeichen II R 36/03, Bundessteuerblatt
– BStBl – II 2005, 428).
Mit Schreiben vom 25. März 2009, dem eine Rechtsbehelfsbelehrung beigefügt war, teilte der Beklagte mit, dass beide Einsprüche
keine Aussicht auf Erfolg hätten. Soweit der Kläger Einwände gegen die Höhe des im Einheitswertbescheid auf den 1. Januar
2009 (Zurechnungsfortschreibung) mitgeteilten Einheitswertes erhebe, sei der Einspruch unzulässig. Insoweit handele es sich
um eine der Anfechtung nicht zugängliche formlose Mitteilung. Die überdies angefochtene Grundsteuerfestsetzung für 2009 entspräche
dem Grunde und der Höhe nach den maßgeblichen gesetzlichen Voraussetzungen.
Des Weiteren legte der Beklagte das Einspruchsschreiben des Klägers vom „18.02.2009” als Antrag auf
„Neufeststellung des Einheitswertes” aus, den er zugleich ablehnte. Zur Begründung führte er aus, nach ständiger Rechtsprechung des BFH sei die Durchführung einer
neuen Hauptfeststellung derzeit nicht geboten. Die Frage der Verfassungswidrigkeit von Wertverzerrungen innerhalb des Systems
der Einheitsbewertung des Grundvermögens stelle sich nur noch unter dem Gesichtspunkt der Grundsteuerbelastung. Insoweit sei
zu berücksichtigen, dass die im Ertragswertverfahren festgestellten Einheitswerte regelmäßig erheblich unter den gemeinen
Werten (Verkehrswerten) der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheiten lägen, so dass ein Unterbleiben einer neuen Hauptfeststellung
einen Verfassungsverstoß nicht begründen könne.
Hiergegen wandte sich der Kläger mit seinem beim Beklagten am 27. April 2009 eingegangenen Schreiben vom 22. April 2009. Er
führte aus:
Die Grundsteuer betrage für das Streitobjekt jährlich 5,23 EUR/m². Für das von ihm ebenso in der Zwangsversteigerung erworbene,
in weitaus besserer Wohnlage gelegene Teileigentum in der D.-Straße, C. betrage die Grundsteuer hingegen lediglich 1,16 EUR/m²
im Jahr. Die unterschiedlich hohe Grundsteuerbelastung sei nicht gerechtfertigt und müsse zu einem Verstoß gegen den durch
Art. 3 des Grundgesetzes – GG – verbürgten Grundsatz der Gleichmäßigkeit der Besteuerung führen.
Der Kläger monierte außerdem, dass die Bemessung der Grundsteuer nach den Einheitswerten von 1964 unberücksichtigt lasse,
dass de facto immer weniger Ladenräume tatsächlich kommerziell genutzt würden. Auch das Streitobjekt werde tatsächlich zu
nichtkommerziellen Zwecken als Kommunikationszentrum des X. Instituts sowie für Zwecke des X. Kulturclubs Berlin genutzt,
dessen Vorstandsmitglied er sei. Er beabsichtige, durch den Einbau einer Dusche und den Umbau eines Raumes zum Schlafraum,
das Streitobjekt auch zu Wohnzwecken zu nutzen und ggf. später ganz in das Streitobjekt einzuziehen und dort zu wohnen. Mittlerweile
würden Gewerberäume zunehmend nicht mehr zu gewerblichen, sondern zu Wohnzwecken genutzt. Im Jahr 2000 sei die Berliner Zweckentfremdungsverordnung
aufgehoben worden, weil ein Mangel an Wohnraum nicht mehr bestanden habe. Es sei nicht einsehbar, aus welchem Grund für zu
Wohnzwecken genutzte ehemalige Ladenräume gleichwohl eine vergleichsweise höhere Grundsteuer erhoben werde als für privaten
Wohnraum. Die derzeitige Einheitsbewertung trage zudem nicht dem Umstand Rechnung, dass heutige Ladenwohnungen gegenüber den
für die Einheitsbewertung maßgebenden Wertverhältnissen des Jahres 1964 erheblich an Wert verloren hätten. Es sei auch nicht
nachvollziehbar, dass bei den im Beitrittsgebiet gelegenen Bewertungseinheiten Einheitswerte nach den Wertverhältnissen von
1935 und für die in den alten Bundesländern einschließlich Berlin (West) gelegenen Grundstücke die ungleich höheren Einheitswerte
nach den Wertverhältnissen von 1964 als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer zugrunde gelegt würden. Angesichts der mittlerweile
lange zurückliegenden Wiedervereinigung beider deutscher Staaten bestehe für eine solche Privilegierung kein Grund mehr. Zur
Vermeidung einer weiteren gleichheitswidrigen Benachteiligung des Grundbesitzes in den alten Bundesländern gegenüber den im
Beitrittsgebiet gelegenen Grundstücken sei es erforderlich, für das Streitobjekt spätestens zum Stichtag 1. Januar 2009 einen
deutlich niedrigeren Einheitswert festzustellen.
Mit Einspruchsentscheidungen vom 16. September 2009 wies der Beklagte u.a. die Einsprüche gegen die Ablehnung auf Neufeststellung
(Neubewertung) des Einheitswertes und die Festsetzung der Grundsteuer für 2009 als unbegründet zurück.
Im Einzelnen führte er aus: Die Festsetzung der Grundsteuer sei rechtmäßig. Der Festsetzung der Grundsteuer liege der gesondert
festgestellte Grundsteuermessbetrag auf den 1. Januar 1994 von 75,51 EUR sowie der für Berlin geltende Hebesatz von 810 %
zugrunde. Der Grundsteuermessbetrag auf den 1. Januar 1994 basiere auf dem für das Streitobjekt zuletzt zum 1. Januar 1994
festgestellten Einheitswert in Höhe von 21.576 EUR (42.200 DM).
Der Antrag auf Neufeststellung des Einheitswertes sei zu Recht abgelehnt worden.
Der Kläger habe keinen Anspruch auf Feststellung eines niedrigeren Einheitswertes. Die für das Streitobjekt angesetzte monatliche
Miete von 4,30 DM/m² sei angemessen und entspreche den für vergleichbare Objekte am 1. Januar 1964 erzielten Gewerbemieten.
Die Voraussetzungen für eine Bewertung des Streitobjekts als Wohnung seien nicht erfüllt. Dafür sei erforderlich, dass der
Wohnungsinhaber in der Lage sei, in den Räumen einen Haushalt zu führen. Hierzu müsse neben einer Küche und sanitären Anlagen
auch ein zu Wohnzwecken nutzbarer Raum vorhanden sein. Hieran fehle es. Dass der Kläger beabsichtigt habe, in das Streitobjekt
eine Dusche einzubauen und Schlafgelegenheiten zu schaffen, erfülle diese Voraussetzungen nicht. Die persönliche Entscheidung
des Grundbesitzeigentümers, wie er sein Grundstück nutzen wolle, ob zu kommerziellen oder nicht kommerziellen Zwecken oder
ob er es leer stehen lassen wolle, könne keinen Einfluss auf die Feststellung des Einheitswertes und die Erhebung der Grundsteuer
nehmen. Das Bewertungsobjekt müsse auch überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden. Bei dem vom Kläger angeführten Vergleichsobjekt
sei eine unzutreffende (zu geringe) Nutzfläche festgestellt worden. Aufgrund der daraufhin erfolgten fehlerbeseitigenden Wertfortschreibung
des Einheitswertes habe sich das Verhältnis zwischen Einheitswert und Grundsteuer inzwischen entsprechend relativiert.
Eine Herabsetzung des Einheitswertes aus verfassungsmäßigen Gründen komme nicht in Betracht. Der Bundesfinanzhof habe ausgeführt,
dass entstehende Ungleichmäßigkeiten bei der Feststellung der Einheitswerte im Ertragswertverfahren aufgrund des lange zurückliegenden
Hauptfeststellungszeitpunktes noch nicht die Verfassungswidrigkeit und Nichtigkeit der maßgebenden Vorschriften über die Einheitsbewertung
zur Folge haben könnten. Die Rechtsordnung der Bundesrepublik Deutschland behalte die Entscheidung über die Verfassungswidrigkeit
ausdrücklich dem Bundesverfassungsgericht vor, das jedoch bislang die Verfassungswidrigkeit der Grundsteuer und der ihr zugrunde
liegenden Bewertungsvorschriften nicht festgestellt habe. Als Rechtsanwender sei er – der Beklagte – durch die Verfassung
an den Vollzug der Gesetze gebunden. Wertverzerrungen bei der Bemessungsgrundlage habe die finanz- und verfassungsgerichtliche
Rechtsprechung in Bezug auf die Grundsteuer wegen der geringeren steuerlichen Belastungswirkung in höherem Maße als hinnehmbar
angesehen. Mit Erfolg könne der Kläger sich auch nicht auf die unterschiedliche Bewertung von Grundbesitz in den neuen und
den alten Bundesländern berufen. Nach ständiger Rechtsprechung seien die für die Bewertung des Grundbesitzes im Beitrittsgebiet
geltenden Vorschriften trotz des lange zurückliegenden Hauptfeststellungszeitpunktes und der dadurch verursachten erheblichen
Schwierigkeiten bei der Bewertung nach wie vor anzuwenden. Diesbezüglich eingelegte Verfassungsbeschwerden seien vom Bundesverfassungsgericht
– BVerfG – nicht zur Entscheidung angenommen worden.
Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner fristgerecht erhobenen Klage. Er ist der Auffassung, die Grundsteuerbelastung
für das Streitobjekt verstoße gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG. Bezogen auf die Fläche, den Kaufpreis
und den Verkehrswert des Streitobjektes sei die Grundsteuer für das Streitobjekt um ein Mehrfaches höher als für ein vergleichbares
Objekt. Für das Streitobjekt betrage die Grundsteuer umgerechnet jährlich 5,23 EUR/m², während sie für seine Ladenwohnung
in der D
…-Straße hingegen jährlich 1,16 EUR/m² und für seine Eigentumswohnung am E.-Platz (C.) jährlich 1,19 EUR/m² betrage. Wegen
der weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz des Klägers vom 13. Oktober 2009 ergänzend Bezug genommen (Bl. 1 f Streitakte).
Die unterschiedliche Belastungswirkung sei mit den vom BVerfG in seinem zur Erbschaftsteuer ergangenen Grundsatzurteil vom
7. November 2006 – 1 BvL 10/02 – (Amtliche Sammlung von Entscheidungen des BVerfG – BVerfGE – 117, 1 ff., BStBl II 2007, 192)
aufgestellten Grundsätzen nicht vereinbar. Der allgemeine Gleichheitssatz gebiete es aber, wesentliches Gleiches gleich und
wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln. Ein Steuergesetz müsse die Steuerpflichtigen rechtlich und tatsächlich gleichmäßig
belastet. Eine wirtschaftlich ungleiche Wirkung auf die Steuerpflichtigen dürfe ein gewisses Maß nicht übersteigen. Diesen
Grundsätzen werde die Einheitsbewertung aber nicht gerecht. Es gebe keinen Grund, Wohn- und Gewerbeimmobilien unterschiedlich
zu besteuern. Dem Finanzamt werde nicht oder allenfalls zufällig bekannt, ob Wohnraum tatsächlich gewerblichen Zwecken diene
oder zu Wohnzwecken genutzt werde. Das Finanzamt unternehme nichts, um diese Ungleichheit aus der Welt zu schaffen.
Eine weitere gleichheitswidrige Benachteiligung sieht der Kläger darin begründet, dass der Grundbesitz nicht auf der Grundlage
gleicher Wertverhältnissen erfolge, sondern für Grundbesitz in den neuen Bundesländern bzw. im früheren Ostteil Berlin einerseits
und für den Grundbesitz in den alten Bundesländern und im ehemaligen Berlin (West) andererseits unterschiedliche Wertverhältnisse
von 1935 bzw. 1964 zugrunde gelegt würden. Dass seit dem Fall der Mauer seit mehr als zwei Jahrzehnten nicht nur innerhalb
desselben Bundeslandes Berlin, sondern teilweise sogar innerhalb eines Verwaltungsbezirks die Wertverhältnisse auf mehrere
Jahrzehnte auseinanderliegende Stichtage bei der Bemessung der Grundsteuer berücksichtigt würden, führe zu einer ungerechtfertigten
Benachteiligung. Präzise Angaben zum Ausmaß der unterschiedlichen Belastungswirkung der Grundsteuer seien ihm nicht möglich.
Die Berliner Finanzverwaltung weigere sich, Auskunft darüber zu geben, in welchem Ausmaß die Grundsteuer je Quadratmeter Wohn-
und Nutzfläche je nach Lage innerhalb Berlin voneinander abweiche. Offen bliebe auch, in welchem Maß die Einheitswerte vergleichbarer
Grundstücke im ehemaligen Ost- bzw. Westteil Berlin zu unterschiedlich hohen Grundsteuerbelastungen führten. Datenschutzrechtliche
Argumente könnten der begehrten Auskunftserteilung nicht entgegenstehen, da aussagekräftige Daten auch ohne die Herstellung
eines Einzelfallbezuges unproblematisch erhoben werden könnten. Es widerspreche dem Prinzip einer gerechten in sich schlüssigen
und nachvollziehbaren Ausgestaltung des steuerlichen Normensystems, wenn die Einheitswerte (gemeinen Werte) auf mehrere Jahrzehnte
zurückliegende Hauptfeststellungszeitpunkte fixiert würden. Mit einem solchen Bewertungssystem könne den zwischenzeitlich
eingetretenen Veränderungen und Verschiebungen bei den Grundstückswerten nicht mehr annähernd Rechnung getragen werden.
Der Kläger sieht seine Rechtsauffassung zudem durch eine zwischenzeitlich ergangene Entscheidung des Bundesfinanzhofes (Urteil
vom 30. Juni 2010 II R 60/08, BStBl II 2010, 897) bestätigt. Der BFH habe in dieser Entscheidung ausgeführt, dass an seiner
bisherigen Rechtsprechung, wonach die Vorschriften über die Einheitsbewertung des Grundvermögens trotz der verfassungsrechtlichen
Zweifel, die sich aus dem lange zurückliegenden Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 1964) und darauf beruhenden Wertverzerrungen
ergäben, als verfassungsgemäß zu beurteilen seien, nur noch für Stichtage bis zum 1. Januar 2007 festzuhalten sei. Da hier
der danach liegende Stichtag des 1. Januar 2009 im Streit stehe, sei anzunehmen, dass der BFH die hier maßgeblichen Vorschriften
über die Einheitsbewertung des Grundvermögens nunmehr für verfassungswidrig erachte.
Sein Begehren, das Streitobjekt zum Stichtag 1. Januar 2009 nicht als Geschäftsgrundstück, sondern stattdessen als gemischtgenutztes
Grundstück zu bewerten, hat der Kläger im Termin am 20. Februar 2013 ausdrücklich aufgegeben (Bl. 14 f Streitakte).
Hinsichtlich der Anfechtung des Grundsteuerbescheides für 2009 vom 13. Februar 2009 ist das Verfahren durch Senatsbeschluss
abgetrennt und unter dem Aktenzeichen 3 K 3052/13 nach § 72 Abs. 2 Satz 2 Finanzgerichtsordnung – FGO – eingestellt worden,
nachdem der Kläger seine Klage im Termin insoweit zurückgenommen hatte.
Der Kläger beantragt,
unter Aufhebung des Verwaltungsaktes vom 25. März 2009 und der dazu ergangenen Einspruchsentscheidung vom 16. September 2009
den Beklagten zu verpflichten, den Einheitswert mit Wirkung ab dem 1. Januar 2009 betreffend das Teileigentum 25, B;-Straße,
C;, ersatzlos aufzuheben.
Der im Termin nicht vertretene Beklagte hat schriftsätzlich beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er verweist im Wesentlichen auf die Gründe seiner Einspruchsentscheidungen und führt ergänzend aus: Der Kläger könne einen
Anspruch auf die begehrte Wertfortschreibung des Einheitswertes auch nicht aus der Entscheidung des BFH vom 30. Juni 2010
(a.a.O.) herleiten. Solange der Gesetzgeber eine Neuregelung nicht geschaffen habe, müsse das bisherige Bewertungsrecht –
wie geschehen – weiter angewandt werden. Für eine davon abweichende Bewertung des Streitobjekts bleibe kein Raum.
Dem erkennenden Senat haben bei seiner Entscheidungsfindung neben der Streitakte zwei Bände – Bde. – Einheitswert- und Grundsteuerakten
des Beklagten zu den Steuernummern … und … vorgelegen, auf deren Inhalt ergänzend Bezug genommen wird.
Entscheidungsgründe:
Das Gericht war an einer Entscheidung nicht gehindert, obwohl für den Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung niemand
erschienen ist. Er ist mit der ordnungsgemäßen Ladung darauf hingewiesen worden, dass auch ohne ihn verhandelt und entschieden
werden kann (§ 91 Abs. 2 FGO).
Die in zulässiger Weise erhobene Verpflichtungsklage ist unbegründet.
Die Ablehnung des Antrages auf Aufhebung des Einheitswertes mit Wirkung ab dem 1. Januar 2009 sowie die dazu ergangene Einspruchsentscheidung
sind nicht rechtswidrig und verletzen den Kläger nicht in seinen (verfassungsmäßigen) Rechten (§ 101 FGO).
Eine Korrektur des zuletzt auf den 1. Januar 1994 bestandskräftig festgestellten Einheitswertes zum hier maßgebenden Stichtag
des 1. Januar 2009 kann nur nach Maßgabe der Vorschrift des § 22 Abs. 3 BewG über die fehlerbeseitigende Wertfortschreibung
erfolgen, deren Voraussetzungen indes nicht vorliegen, weil der bisher festgestellte Einheitswert nicht an einem Fehler leidet.
Fehler im Sinne des § 22 Abs. 3 BewG ist jede objektive Unrichtigkeit (Halaczinsky in Rössler/Troll, BewG, § 22 Anm. 56 m.w.N.
zur BFH-Rechtsprechung). Hierfür ist nach neuerer Rechtsprechung des BFH nicht (mehr) erforderlich, dass der Fehler klar und
einwandfrei feststellbar ist (Halaczinsky in Rössler/Troll, a.a.O. m.w.N.). Entscheidend ist allein, dass die getroffene Regelung
geltendem Recht widerspricht. Der Maßstab hierfür folgt zum einen aus dem einfachen Recht und zum anderen aus dem Verfassungsrecht.
Im Streitfall ist nichts dafür ersichtlich, dass die zuletzt erfolgte Einheitswertfeststellung den Bestimmungen des Bewertungsrechts
zuwiderläuft. Der Beklagte hat das streitige Teileigentum sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach zutreffend im Ertragswertverfahren
bewertet. Hierzu im Einzelnen:
Jedes Wohnungseigentum und Teileigentum bildet gemäß § 93 Abs. 1 Satz 1 BewG eine wirtschaftliche Einheit und damit ein Grundstück
im Sinne des Bewertungsgesetzes (vgl. § 68 Abs. 1 Nr. 3, § 70 Abs. 1 BewG). Für die Bestimmung der Grundstücksart im Sinne
des § 75 Abs. 1 BewG von Wohn- bzw. Teileigentumseinheiten ist die Nutzung des auf das Wohn- bzw. Teileigentum entfallenden
Gebäudeteils maßgebend (§ 93 Abs. 1 Satz 2 BewG). Wohnungs- und Teileigentum sind bei der Einheitsbewertung 1964 keine besonderen
Grundstücksarten. § 93 Abs. 1 Satz 2 BewG stellt ausdrücklich klar, dass sich die Grundstücksart allein nach der Nutzung des
auf das Wohnungs- oder Teileigentum entfallenden Gebäudeteils richtet; die Verhältnisse des Gesamtgrundstücks sind somit unbeachtlich
(Halaczinsky in Rössler/Troll, BewG, § 93 Anm. 21). Da das Bewertungsobjekt zum hier maßgebenden Stichtag nicht zu Wohnzwecken
umgebaut war und der Kläger auf Nachfrage im Termin erklärt hat, dass es nach wie vor als Teileigentum im Wohnungsgrundbuch
verzeichnet ist, bestehen an dessen Bewertung als Geschäftsgrundstück keine Bedenken.
Die Ermittlung des Einheitswertes im Ertragswertverfahren ist zu Recht erfolgt.
Bezieht sich die wirtschaftliche Einheit – wie hier – auf die Grundstücksart „Geschäftsgrundstück” in der Rechtsform des Teileigentums
ist der Einheitswert nach § 93 Abs. 1 Satz 2 BewG i.V.m. § 76 Abs. 1 BewG grundsätzlich im Wege des Ertragswertverfahrens
zu ermitteln, wobei der Grundstückswert gemäß § 78 BewG den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen umfasst,
der sich durch Anwendung eines Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete ergibt. Das Sachwertverfahren (§§ 83 ff BewG) findet
nur auf bestimmte Gruppen von Geschäftsgrundstücken Anwendung, für die weder eine Jahresrohmiete noch eine übliche Miete nach
§ 79 Abs. 2 BewG geschätzt werden kann (Abschnitt 16 Abs. 6 und 7 BewR Gr). Geht es wie hier um die Bewertung einer bereits
im Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 1964) vorhanden gewesenen „Alt-Berlin Ladenwohnung”, besteht für die Anwendung des
Sachwertverfahrens kein Raum.
Der vom Beklagten berücksichtigte Mietansatz von monatlich 4,30 DM/m² zuzüglich eines Zuschlages wegen Schönheitsreparaturen
von 3 % der Jahresrohmiete (Abschnitt 22 Abs. 2 BewR Gr) ist nicht zu beanstanden.
Die Jahresrohmiete ist nach § 79 Abs. 1 BewG das Gesamtentgelt, das der Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks
aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten hat, wobei Umlagen
und alle sonstigen Leistungen des Mieters einzubeziehen sind. Bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen gelten gemäß § 79
Abs. 5 BewG für die Höhe der Mieten die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt, vorliegend somit auf den 1. Januar
1964. Bei einer Nachfeststellung im Sinne von § 23 BewG – eine solche lag hier zum Stichtag 1. Januar 1984 vor – da die im
Sondereigentum des Klägers stehende Ladenwohnung erst im Zuge von Umbaumaßnahmen im Jahr 1983 entstanden war – ist deshalb
nicht die tatsächliche Miete, sondern die übliche Miete im Hauptfeststellungszeitpunkt zugrunde zu legen. Diese Miete lässt
sich nur durch Schätzung gemäß § 162 Abgabenordnung – AO – ermitteln. Für die hier vorliegenden Gewerbegrundstücke kann hierzu
aber nicht auf Mietspiegelmieten zurückgegriffen werden, da solche Mietspiegel für Gewerbemieten in Berlin seinerzeit nicht
von der Finanzverwaltung aufgestellt worden waren. Soweit der Beklagte die hier anzusetzende Jahresrohmiete deshalb aus den
tatsächlichen Mieten zweier (vergleichbarer) Ladenwohnungen des zum Hauptfeststellungszeitpunkt noch ungeteilten Gebäudes
abgeleitet hat, lässt die Schätzung des Beklagten keine Fehler erkennen. Abgesehen davon würde selbst eine anderweitige Schätzung
der ortsüblichen Miete im Grundsatz eine Fortschreibung zur Fehlerbeseitigung nicht rechtfertigen. Ein Fehler im Sinne des
§ 22 Abs. 3 BewG könnte nur dann angenommen werden, wenn die ursprüngliche Schätzung der Jahresrohmiete außerhalb jeder vernünftigen
Überlegung gelegen hätte (BFH, Urteil vom 17. April 1957 III 227/56; vom 22. April 1966 III 145/65, BStBl III 1966, 532; vom
31. Juli 1981 III R 127/79, BStBl II 1981, 6; Halaczinsky in Rössler/Troll, BewG, § 22 Anm. 22). Dafür bestehen aber im Streitfall
keine Anhaltspunkte, zumal der Beklagte sich bei seiner Schätzung sachgerecht und angemessen an den tatsächlichen Mieten für
die Ladenwohnungen des 1964 noch ungeteilten Mehrfamilienhauses orientiert hat.
Auch der angesetzte Vervielfältiger von 6,8 (Gemeindegröße: über 500.000 Einwohner, Massivgebäude, Altgebäude vor 1895, Geschäftsgrundstücke
gemäß § 80 BewG i.V.m. der Anlage 8 zu Abschnitt 26 bis 29 BewR Gr) ist frei von einem Fehler.
Die Ermittlung des Einheitswertes entspricht somit der geltenden Gesetzeslage und diese steht auch im Einklang mit der Verfassung
der Bundesrepublik Deutschland.
Nach Ansicht des erkennenden Senats sind die hier streitentscheidenden Vorschiften über die Einheitsbewertung jedenfalls bezogen
auf den Stichtag 1. Januar 2009 noch als verfassungsgemäß anzusehen. Der Senat hat deshalb keine Veranlassung, das Verfahren
nach § 74 FGO auszusetzen und eine Entscheidung des BVerfG zur Frage der Verfassungsmäßigkeit der Einheitswerte des Grundvermögens
einzuholen, § 100 Abs. 1 GG i.V.m. § 80 Bundesverfassungsgerichtsgesetz – BVerfGG –).
Der BFH hat in seinen Urteilen vom 30. Juni 2010 (II R 60/08, BStBl II 2010, 897 und II R 12/09, BStBl II 2011, 48) zwar ausgeführt,
das weitere Unterbleiben einer allgemeinen Neubewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer sei mit verfassungsrechtlichen
Anforderungen, insbesondere mit dem allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG), nicht vereinbar. In beiden Entscheidungen
hat der BFH aber auch klargestellt, dass an seiner bisherigen Rechtsprechung (vgl. BFH, Urteil vom 2. Februar 2005 II R 36/05,
BStBl II 2005, 428; Urteil vom 21. Februar 2006 II R 31/04, Sammlung der amtlich nicht veröffentlichten Entscheidungen des
BFH – BFH/NV – 2006, 1450, sowie FG Münster, Urteil vom 14. April 2011 3 K 1387/08 Ew, Entscheidungen der Finanzgerichte –
EFG – 2011, 1502 m.w.N. zur BFH-Rechtsprechung), wonach die Vorschriften über die Einheitsbewertung des Grundvermögens trotz
der verfassungsrechtlichen Zweifel, die sich aus den überlangen Hauptfeststellungszeiträumen und darauf beruhenden Wertverzerrungen
ergeben, als verfassungsgemäß zu beurteilen seien, jedenfalls für Stichtage bis zum 1. Januar 2007 festzuhalten sei. Der Senat
schließt sich dieser Auffassung mit der Maßgabe an, dass auch – bezogen auf den vorliegend strittigen Stichtag des 1. Januar
2009 – noch von der Verfassungsmäßigkeit auch für die hier relevanten im Ertragswertverfahren ermittelten Einheitswerte auszugehen
ist. Für diese Beurteilung spricht, dass Wertverzerrungen bei der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer wegen der geringeren
steuerlichen Belastungswirkung verfassungsrechtlich in höherem Ausmaß hinnehmbar sind als bei der früheren Vermögensteuer
bzw. der Erbschaft- und Schenkungsteuer, obgleich der Senat nicht übersieht, dass auch ein geringer jährlicher Grundsteuerbetrag
sich über die Zeit zu einer beträchtlichen Belastung summiert (vgl. Becker, Grundsteuerreformmodelle im Vergleich – Konzeption
und Praxisfolgen, Betriebsberater – BB – 2010, Seite 535 ff.).
Ferner spricht gegen eine Verfassungswidrigkeit, dass das Ertragswertverfahren seiner Struktur nach – wie auch das vorliegende
Verfahren zeigt – ein pauschalierendes Wertermittlungsverfahren ist, das sämtliche individuellen Wertunterschiede zwischen
den einzelnen Bewertungsobjekten ohnehin nicht ansatzweise erfassen kann.
Auch etwaige Mängel beim Vollzug der Einheitsbewertung durch die Finanzverwaltung können jedenfalls zum hier maßgebenden Stichtag
noch keine Verfassungswidrigkeit der Vorschriften über die Einheitsbewertung begründen. Denn zur Gleichheitswidrigkeit führt
nicht ohne Weiteres die empirische Ineffizienz von Rechtsnormen, wohl aber das normative Defizit des widersprüchlich auf Ineffektivität
angelegten Rechts (BVerfG, Urteil vom 9. März 2004 2 BvL 17/02, BStBl II 2005, 56). Gegen ein solches strukturelles Erhebungsdefizit
sprechen nach Ansicht des Senats die umfangreichen Erklärungs-, Mitteilungs- und Anzeigepflichten des § 29 BewG. Es ist nicht
ersichtlich, dass die Baugenehmigungsbehörden und die sonstigen nach Bundes- oder Landesrecht zuständigen Behörden die ihnen
im Rahmen ihrer Aufgabenerfüllung bekannt gewordenen Umstände, die für die Feststellung von Einheitswerten des Grundbesitzes
bedeutsam sein können, den Finanzämtern regelmäßig nicht pflichtgemäß mitteilen und damit generell gegen ihre Mitteilungspflicht
nach § 29 Abs. 3 BewG verstoßen (so auch FG Düsseldorf, Urteil vom 13. Oktober 2011 11 K 1484/10 Gr, BG, EFG 2012, 212). Zwar
kann es in der Praxis vorkommen, dass gerade bei älteren, insbesondere zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden, die umfassend
und ertragswertsteigernd renoviert worden sind, aufgrund der entfallenen Eigenheimförderungen notwendige Fortschreibungen
bei der Einheitsbewertung von der Finanzverwaltung nicht vorgenommen werden (siehe Halaczinsky in Rössler/Troll, BewG, § 76
Anm. 13). Die darin liegenden Ungleichbehandlungen in der Bewertung sind aber noch nicht von solchem Gewicht, dass von einem
zur Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung führenden strukturellen Vollzugsdefizit ausgegangen werden müsste, zumal es
sich letztlich nur um weitere Unschärfen im System des Ertragswertverfahrens handelt.
Schließlich darf nicht unbeachtet bleiben, dass den Entscheidungen des BFH vom 30. Juni 2010 (a.a.O) lediglich Ankündigungscharakter
beizumessen ist (vgl. Becker, BB 2010, 535 ff.). Nach jahrzehntelanger Zurückhaltung der finanzgerichtlichen Rechtsprechung,
die maßgebenden Vorschriften der Einheitsbewertung als Bemessungsgrundlage für die Erhebung der Grundsteuer in den alten und
neuen Bundesländern für verfassungswidrig zu erachten, muss dem Gesetzgeber deshalb auch für Zeiträume nach dem 1. Januar
2007 noch eine zeitlich ausreichende Übergangsphase eingeräumt werden, eine gesetzliche Neugestaltung der Grundsteuer zu schaffen.
Angesichts des durch Art. 20 Abs. 1 GG verbürgten föderalen Prinzips erfordert eine dringend gebotene grundlegende verfassungsrechtlichen
Maßstäben genügende Reformierung der Grundsteuer indes die Mitwirkung von Bund und Ländern. Die im föderalen Prinzip begründeten
Abstimmungsschwierigkeiten, sich auf ein bestimmtes Grundsteuermodell zu verständigen, das verfassungsrechtlichen Anforderungen
entspricht, aufkommensneutral im Verhältnis zum status quo und administrierbar ist, Akzeptanz bei den Bürgern findet (von
den Belastungen der Grundsteuer sind neben Grundstückseigentümern auch Mieter betroffen) und das geeignet erscheint, Belastungsverschiebungen
transparent zu machen und abzumildern, bedarf es einer ausreichend bemessenen Umsetzungsphase, die nach Ansicht des Senats
bezogen auf den hier vorliegenden Stichtag noch nicht abgelaufen war. Insoweit ist zudem bedeutsam, dass die vorerwähnten
Ankündigungsentscheidungen des BFH erst nach dem Stichtag des 1. Januar 2009 im Jahr 2010 ergangen sind.
Die Revision hat der Senat wegen grundsätzlicher Bedeutung sowie zur Fortbildung des Rechts gemäß § 115 Abs. 2 Nr. 1 und Nr.
2 FGO zugelassen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.
