19.04.2007
Finanzgericht Niedersachsen: Urteil vom 26.09.2006 – 15 K 10556/03
- Die sog. Drei-Objekt-Grenze wirkt nicht als eine Freigrenze, sondern hat nur indizielle Bedeutung. Auch bei einer Veräußerung von weniger als vier Objekten kann ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen, wenn nach dem Gesamtbild der Verhältnisse zweifelsfrei von vornherein eine unbedingte Veräußerungsabsicht bestanden hat.
- Verkauft ein Steuerpflichtiger nicht lediglich zwei bereits fertig gestellte Objekte, sondern übernimmt er gegenüber den Erwerbern die Verpflichtung, diese Objekte innerhalb bestimmter Fristen gemäß Baubeschreibung und Baugenehmigung herzustellen und haftet er für Sachmängel bezüglich der baulichen Leistungen nach den Bestimmungen des BGB, so spricht dies für einen gewerblichen Grundstückshandel.
- Bewirkt die ratenweise Zahlung des Kaufpreises nach Maßgabe des Baufortschritts letztlich, dass die Herstellung der zwei veräußerten Objekte nicht vom Steuerpflichtigen, sondern von den Erwerbern finanziert wird, so spricht auch dies für einen gewerblichen Grundstückshandel.
Tatbestand
Streitig ist in erster Linie die Frage, ob der Kläger einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben hat.
Die Kläger sind Eheleute, die für das Streitjahr 1996 zusammen zur Einkommensteuer veranlagt wurden. Der Ehemann erzielt als ..., die Ehefrau als…Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit. Daneben erklärten die Kläger aus drei Objekten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Durch notariellen Vertrag vom 24. Mai 1995 erwarben der Kläger und Frau X – die Ehefrau seines Bruders Dr. X – von diesem je zur ideellen Hälfte das Eigentum an einem unbebauten Grundstück in H zum Preis von ...DM. Auf den Inhalt des Kaufvertrages wird Bezug genommen. Durch notarielle Urkunden vom selben Tag bestellte Dr. X auf dem Grundstück zwei Grundschulden in Höhe von jeweils…DM zugunsten der Kreissparkasse A. Seine Ehefrau und der Kläger übernahmen jeweils für einen der Höhe der bewilligten Grundschulden entsprechenden Geldbetrag die persönliche Haftung. Durch einen weiteren notariellen Vertrag vom 20. Dezember 1995 übertrug der Kläger seiner Schwägerin ohne Ausgleich einen Miteigentumsanteil von 34,67/1.000, so daß diese mit 534,67/1.000 und er selbst mit 465,33/1.000 an dem Grundstück beteiligt war. Außerdem teilten sie das – noch zu bebauende - Grundstück in Sondereigentum an bestimmten Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen auf. Dem Kläger und seiner Schwägerin wurden jeweils drei Wohnungen zugewiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten der getroffenen Vereinbarungen wird auf den Inhalt dieses Vertrages (Blatt 18 bis 32 des Einspruchsvorgangs) Bezug genommen.
Ebenfalls durch notariellen Vertrag vom 20. Dezember 1995 veräußerte der Kläger eine der Wohnungen an Herrn Dr. T. Er verpflichtete sich, das Vertragsobjekt einschließlich des gemeinschaftlichen Eigentums bis zum 31. März 1997 bezugsfertig bzw. nutzbar zu erstellen und bis zum 31. Juli 1997 einschließlich der Außenanlagen - entsprechend der dem Teilungsvertrag beigefügten Baupläne, der Baubeschreibung und der Wohnflächenberechnung - vollständig fertigzustellen. Außerdem verpflichtete sich der Kläger, auf der zu dem Sondereigentum gehörenden Grundstücksfläche ein Carport zu errichten. Im Rahmen der Herstellungsabrede war der Kläger verpflichtet, nur normgerechte Baustoffe zu verwenden, die anerkannten Regeln der Baukunst und Bautechnik zu beachten und die DIN-Vorschriften einzuhalten. Für Sachmängel bezüglich der baulichen Leistungen übernahm er mit bestimmten Maßgaben die Haftung nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches über den Werkvertrag. Über die aufgrund der Baubeschreibung und der Baupläne zu leistende Normalausführung hinausgehende Sonderwünsche des Käufers waren nach dem Kaufvertrag unter bestimmten Voraussetzungen möglich; die durch Sonderleistungen veranlaßten Kosten waren von dem Käufer zu tragen. Der Kaufpreis betrug…DM und war von dem Käufer nach Baufortschritt zu zahlen. Wegen der weiteren Einzelheiten der getroffenen Vereinbarungen wird auf den Kaufvertrag (Blatt 51 bis 66 des Einspruchsvorgangs) Bezug genommen.
Durch notariellen Vertrag vom 28. Dezember 1995 verkaufte der Kläger eine weitere Wohnung zum Preis von…DM an seinen Bruder Z. Die Vertragsgestaltung entsprach im wesentlichen derjenigen des Vertrages vom 20. Dezember 1995. Wegen der Einzelheiten der getroffenen Vereinbarungen wird auf den Kaufvertrag (Blatt 33 bis 48 des Einspruchsvorgangs) Bezug genommen.
Die dritte Wohnung wurde von dem Kläger ab Dezember 1996 vermietet.
Durch notariellen Vertrag vom 4. Dezember 1996 erwarb der Kläger von seinem Bruder Dr. X ein unbebautes Grundstück in D, das unmittelbar an das von den Klägern zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstück angrenzt. Der Kaufpreis in Höhe von…DM wurde durch ein bei der Volksbank D aufgenommenes Darlehen in Höhe von…DM finanziert.
Mit der Einkommensteuererklärung 1996 machten die Kläger im Zusammenhang mit der Wohnung in H einen Werbungskostenüberschuß in Höhe von…DM geltend. Als Fertigstellungsdatum gaben sie den 15. November 1996 an. Nach einer der Anlage V beigefügten Aufstellung (Blatt 72 und 73 der Einkommensteuerakte 1996) beliefen sich die Herstellungskosten für alle drei Wohnungen auf…DM. Hiervon entfielen nach der von dem Kläger vorgenommenen Aufteilung 55,60 v.H. auf die beiden veräußerten Wohnungen und 44,40 v.H. auf die vermietete Wohnung. Die erste in der Aufstellung über die Herstellungskosten ausgewiesen Rechnungen stammte vom 15. Dezember 1995 und betraf die Kosten der statischen Berechnung.
Im Zusammenhang mit dem Erwerb des unbebauten Grundstücks in D machten sie Schuldzinsen in Höhe von…DM als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Sie erklärten, daß der Kläger 1998 auf dem Grundstück ein Mietshaus errichten wolle.
Im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung stellte sich der Beklagte (das Finanzamt – FA -) auf den Standpunkt, daß die Veräußerung der beiden Eigentumswohnungen im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels erfolgt sei. Da die Kläger keine Gewinnermittlung vorlegten, schätzte das FA den Gewinn auf…DM. Wegen der Ermittlung dieses Betrages wird auf die Anlage zum Einkommensteuerbescheid 1996 (Blatt 110 EStA) Bezug genommen. Die Einkünfte aus der vermieteten Wohnung in H setzte es – nach Kürzung der anteiligen Herstellungskosten auf…DM – mit ./.…DM an. Wegen der Ermittlung der Herstellungskosten wird auf die vom FA in der Aufstellung der Kläger (Blatt 72 und 73 EStA) vorgenommenen Änderungen Bezug genommen. Die im Zusammenhang mit dem Erwerb des unbebauten Grundstücks geltend gemachten Werbungskosten berücksichtigte es mit der Begründung vorläufig, daß sich die Einkunftserzielungsabsicht noch nicht endgültig beurteilen lasse. Ein entsprechender Einkommensteuerbescheid erging am 9. Juni 1998.
Hiergegen legten die Kläger am 22. Juni 1998 Einspruch ein. Sie machten geltend, daß der Verkauf der beiden Eigentumswohnungen auf Betreiben der Erwerber erfolgt sei. Der Bruder des Klägers und der mit ihm befreundete Dr. T hätten den Wunsch geäußert, sich an dem Objekt zu beteiligen. Bei Stellung des Bauantrages am 8. März 1995 habe der Kläger noch keine Veräußerungsabsicht gehabt. Die Baugenehmigung sei am 27. November 1995 erteilt worden. Bei Abschluß der Kaufverträge hätten die Bauarbeiten bereits begonnen gehabt. Im Zuge weiteren Schriftverkehrs legten die Kläger Bescheinigungen der Erwerber vor, denen zufolge diese keine baulichen Sonderwünsche geltend gemacht hatten. Außerdem legten sie die Ablichtung eines am 25. November 1996 zur Finanzierung der vermieteten Eigentumswohnung mit der Kreissparkasse A abgeschlossenen Darlehensvertrages über…DM (Blatt 196 des Einspruchsvorgangs) vor. Weitergehende Finanzierungsnachweise für das Bauvorhaben in H erbrachten sie zunächst nicht.
Unter Hinweis darauf, daß der Ehemann im Jahre 2001 ein an die Praxisgemeinschaft N vermietetes Grundstück erworben habe, bat das FA die Kläger mit Schreiben vom 9. Oktober 2002, die Vermietungsabsicht in bezug auf das 1996 erworbene und immer noch unbebaute Grundstück in D nachzuweisen. Mit Schreiben vom 14. Januar 2003 teilten die Kläger mit, daß der Ehemann das Grundstück erst dann bebauen wolle, wenn ein geeigneter und zahlungskräftiger Mieter in Aussicht sei. Auch bleibe abzuwarten, ob sich ihr Sohn nach Abschluß seines Studiums in D niederlassen werde und das Grundstück für die Errichtung einer Praxis nutzen wolle.
Durch Einspruchsbescheid vom 31. Juli 2003 wies das FA den Einspruch als unbegründet zurück. Hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung änderte es den Bescheid zum Nachteil der Kläger. Es ließ die im Zusammenhang mit dem unbebauten Grundstück in D entstandenen Schuldzinsen nicht mehr zum Werbungskostenabzug zu und erklärte die Steuerfestsetzung in diesem Punkt für endgültig. Zur Begründung führte das FA aus:
Die Veräußerung der beiden Eigentumswohnungen sei im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels erfolgt. Nach dem Beschluß des Großen Senats des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 10. Dezember 2001 GrS 1/98 (BStBl. II 2002, 291) könne in Fällen der Errichtung und anschließenden Veräußerung von Wohnobjekten auch bei weniger als vier Objekten eine gewerbliche Betätigung vorliegen, wenn nach den Umständen des Einzelfalles feststehe, daß die Anschaffung und Bebauung des Grundstücks in unbedingter Veräußerungsabsicht vorgenommen worden seien. So lägen die Verhältnisse im Streitfall. Der Kläger habe die Eigentumswohnungen bereits zu einem Zeitpunkt veräußert, zu dem die Bauarbeiten allenfalls gerade begonnen gehabt hätten. Nach den vertraglichen Vereinbarungen seien die Wohnungen nach den Wünschen und auf Rechnung der Erwerber gebaut worden. Diese hätten durch ihre Ratenzahlungen die Baukosten für die erworbenen Objekte getragen, so daß der Kläger letztlich nur die in seinem Eigentum verbliebene Wohnung habe finanzieren müssen.
Hinsichtlich der im Zusammenhang mit dem Erwerb des unbebauten Grundstücks in D entstandenen Finanzierungskosten stellte sich das FA auf den Standpunkt, daß der wirtschaftliche Zusammenhang mit einer späteren Bebauung und der anschließenden Nutzung zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht nachgewiesen worden sei.
Mit der am 1. September 2003 erhobenen Klage wenden sich die Kläger gegen die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels. Im einzelnen tragen sie vor:
Der Bruder des Klägers, Dr. X, der in S eine Praxis betreibe und in B eine Wohnung besitze, habe das Grundstück in H ursprünglich zu dem Zweck erworben, darauf ein Gebäude für eine Zahnarzt- und Arztpraxis zu errichten. Nachdem sich diese Absicht nicht habe realisieren lassen, seien die Eheleute Dr. X und der Kläger übereingekommen, auf dem Grundstück ein Sechsfamilienhaus zum Zwecke der Vermietung zu errichten, wobei der Kläger und seine Schwägerin jeweils drei Wohnungen hätten erwerben sollen. An einen Verkauf der Wohnungen sei nicht gedacht gewesen, zumal die Schwägerin des Klägers in B und damit in räumlicher Nähe zu dem Vermietungsobjekt wohne. Der Bauantrag sei am 8. März bzw. 7. Mai 1995 gestellt, die Baugenehmigung nach einem langwierigen Genehmigungsverfahren am 27. November 1995 erteilt worden. Danach sei unverzüglich mit den Bauarbeiten begonnen worden. Im Dezember 1995 habe Dr. X dem mit ihm seit Jugendzeiten befreundeten Dr. T von dem Bau des Mehrfamilienhauses erzählt. Dieser habe sofort reges Interesses am Erwerb einer Wohnung geäußert, nicht zuletzt deshalb, weil er sich von der Beteiligung an der Hauseigentümergemeinschaft eine Pflege des persönlichen Kontakts zu Dr. X versprochen habe. In diesem Zusammenhang sei auch die Möglichkeit zur Sprache gekommen, eine weitere Wohnung an Z, der seit zwanzig Jahren als…in der Praxis seines Bruders tätig sei, zu veräußern. Auch dieser sei von der Idee sehr angetan gewesen. Da die Schwägerin des Klägers nicht zum Verkauf bereit gewesen sei, habe der Kläger nach anfänglichem Widerstand in den Verkauf der beiden Wohnungen eingewilligt. Ausschlaggebend sei das Argument seines Bruders gewesen, daß er ihm das unbebaute Grundstück zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis überlassen habe. Der Verkauf der beiden Wohnungen sei zu sogenannten Freundschaftspreisen erfolgt. Unter Einbeziehung der Kellerräume ergäben sich Preise von 2.875 DM/m² bzw. 2.970 DM/m², während der verkehrsübliche Preis bei 3.200 DM/m² bis 3.500 DM/m² gelegen habe. Bei Abschluß der Kaufverträge sei der Kläger nicht nach Art eines Bauträgers, sondern als Privatmann aufgetreten. Es handele sich um Standardverträge, die in einer Vielzahl vergleichbarer Fälle verwendet würden. Der Abschluß der Kaufverträge sei erst erfolgt, nachdem mit der Ausführung des Bauvorhabens begonnen worden sei. Die Wahl des Zeitpunkts sei durch die Erhöhung der Grunderwerbsteuer zum 1. Januar 1996 bestimmt worden. Mit Schriftsatz vom 25. September 2006 haben die Kläger eine Bescheinigung der Kreissparkasse A vom 21. September 2006 vorgelegt, in der diese bestätigt, dem Kläger über das letztlich in Anspruch genommene Darlehen von…DM hinaus eine Kreditzusage über insgesamt [Höhe der Grundschuld] gewährt zu haben.
Die Kläger beantragen,
unter Änderung des Einkommensteuerbescheides 1996 vom 9. Juni 1998 in der Gestalt des Einspruchsbescheids vom 31. Juli 2003 die Einkommensteuer auf den sich aus der Einkommensteuererklärung ergebenden Betrag herabzusetzen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er hält an der seinem Einspruchsbescheid zugrunde liegenden Beurteilung fest.
