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Mitverarbeitete vorhandene Bausubstanz

Berechnungsschema für Ihr Honorar

Mitverarbeitete vorhandene Bausubstanz dürfen Sie auch dann bei der Honorarberechnung berücksichtigen, wenn eine schriftliche Vereinbarung im Planungsvertrag fehlt. Diese Meldung aus unserer Dezember-Ausgabe hat viele Leser veranlasst, zum Telefonhörer zu greifen und den Wunsch nach einem Berechnungsschema zu § 10 Absatz 3a HOAI zu äußern. Diesem Wunsch kommen wir hiermit nach.

Praxis kennt zwei Berechnungsmethoden

Die Berechnung der mitverarbeiteten vorhandenen Bausubstanz muss immer einzelfallbezogen erfolgen. Starre Berechnungsmuster sind zu ungenau. In der Praxis haben sich zwei Ermittlungsmethoden als besonders geeignet erwiesen; auch deshalb, weil sie sich im Detail noch sehr unterschiedlich ausformen lassen. Es handelt sich um die

  • Bauteilkostenermittlung und die
  • Gesamtkostenermittlung oder Elementmethode.

Wird bei einem Bauwerk nur das Dach und die Fassade umgestaltet, ist die Bauteilkostenermittlung von Vorteil. Bei ihr wird die Kostenermittlung der mitverarbeiteten vorhandenen Bausubstanz nämlich auf die von der Umplanung betroffenen Bauteile begrenzt. Wird dagegen das gesamte Bauwerk umgebaut, empfehlen wir die umfangreichere Gesamtkostenermittlung. Auf sie wollen wir uns in diesem Beitrag konzentrieren. Nachfolgend stellen wir Ihnen am konkreten Fall die Methode und ein Berechnungsschema vor.

Die Elementmethode / Gesamtkostenermittlung

Bei der Elementmethode ermitteln Sie zuerst den Umfang der umzubauenden Bausubstanz in m³ BRI. Anschließend berechnen Sie für diesen Umfang den üblichen Wert in €/m³ BRI nur für das Bauwerk (Kostengruppe 300 und 400). Hier beginnen bereits die Probleme. Welcher Wert in €/m³ BRI ist angemessen? In der HOAI finden Sie keine näheren Angaben. Auseinandersetzungen über den „angemessenen Wert“ sind also vorprogrammiert. Auf der sicheren Seite sind Sie bei Umbauten von Wohn-, Verwaltungs- oder Gewerbebauten und Krankenhäusern, die nicht älter als 100 Jahre sind, wenn Sie die Neubauwerte bzw. Herstellkosten als Ausgangswert in €/m³ BRI unter Berücksichtigung der Baukonstruktion zu Grunde legen. Bei Baudenkmälern des Mittelalters sind besondere Einzelberechnungen erforderlich.

Beispiel

Umbauprojekt ist ein Rathaus mit Baujahr 1920. Die Kosten der Kostengr. 300 und 400 (DIN 276/93) liegen bei 275 €/m³ BRI. Bei 15.600m³ BRI ergibt das Ausgangskosten von 4,290 Mio. € für das Bauwerk.

Wichtig: Baukostendatenbanken und bürointerne Baukosteninformationssysteme werden fast nur noch nach der DIN 276/93 geführt. Für eine prüfbare Schlussrechnung brauchen Sie aber die Sortierung in der Systematik der DIN 276/81. Deshalb sollten Sie die nach § 10 Absatz 3a HOAI anrechenbaren Kosten zunächst auf Basis der Daten nach DIN 276/93 ermitteln und erst am Ende (Spalte 9) in die DIN 276/81 übertragen. Sehen Sie dazu die Tabelle auf der nächsten Seite.

Im nächsten Schritt (in Spalte 3 und 4) werden die Gesamtkosten auf die einzelnen Kostengruppen in der erforderlichen Gliederungstiefe (Tabellenzeilen) verteilt. Die Gliederungstiefe ist nur für die Ermittlung der anrechenbaren Kosten nach §10 Absatz 3a HOAI erforderlich. Mit den Baukostenermittlungen selbst hat sie nichts zu tun. Bei dieser Gliederung können Sie zwar auf Baukostendatenbanken zugreifen. Dies geht aber nur, wenn die Daten für Ihr Objekt auch passen.

In Spalte 5 können Sie erläuternde Kurzhinweise geben. Anschließend erfassen Sie in Spalte 6 die Bausubstanz je Kostengruppe, die planerisch mitverarbeitet wird. Arbeiten Sie diesen Punkt besonders sorgfältig aus. Bausubstanz, die abgebrochen werden muss bzw. nicht mitverarbeitet wird, müssen Sie abziehen. Notfalls sollten Sie Ihre Berechnungen auf einem gesonderten Blatt erläutern.

Im Ausnahmefall muss Gliederungstiefe erhöht werden

Reicht das nicht, sollten Sie die Gliederungstiefe nach Kostengruppen erhöhen und mehr ins Detail gehen. Bei Außenwänden (Kostengruppe 330 aus Tabelle 1) können Sie zum Beispiel so verfeinern:

Aus der Gliederung gehen alle Details der Ermittlung der anrechenbaren Kosten hervor. Es ist zum Beispiel erkennbar, dass Außenstützen und nicht tragende Außenwände nicht berücksichtigt wurden. Im Extremfall müssen Sie die gesamte Ermittlung der nach § 10 Absatz 3a HOAI anrechenbaren Kosten in dieser Vertiefung vornehmen.

Wertminderung erfordert gerechte Beurteilung

In Spalte 7 wird die Wertminderung nach eingeschränkter Funktionsfähigkeit, Baumängel bzw. Abnutzung des Bauteils vorgenommen. Daraus ergeben sich in Spalte 8 die dem Erhaltungszustand entsprechenden Kosten der Bausubstanz, die von Ihnen mitverarbeitet wird. Im Beispiel sind in Kostengruppe 350 die Holzbalkendecken durch Stahl-träger zu verstärken. Das führt zu einer Wertminderung in Spalte 8 von 308.800 € auf 185.328 €. Die Bodenbeläge, die vorher abgebrochen und entfernt werden, sind demgegenüber bereits in Spalte 6 durch Abzug berücksichtigt. Die Deckenunterkonstruktionen aus historischem Stuckgips bleiben erhalten und werden aufgearbeitet. Der Wert der mitverarbeiteten Bausubstanz kann folgendermaßen ermittelt werden:

In Spalte 9 erfolgt die Zuordnung zu den Kostengruppen nach DIN 276/81 und der Abzug der Umsatzsteuer. In Spalte 11 finden Sie dann die anrechenbaren Kosten nach § 10 Absatz 3a HOAI.

Wichtig: Diese anrechenbaren Kosten der mitverarbeiteten Bausubstanz müssen Sie nun den richtigen Kostengruppen der anrechenbaren Kosten der Baumaßnahme zuordnen. Die Summe ergibt die anrechenbaren Kosten für das gesamte Bauwerk. Dies erläutert auch die nachfolgende Tabelle am Beispiel des Honorars für Lph 1-4.

Keine Differenzierung nach Leistungsphasen

Auch wenn manchmal das Gegenteil behauptet wird: Vorhandene Bausubstanz wird bereits ab Leistungsphase 1 mitverarbeitet. So müssen Sie zum Beispiel schon bei der Klärung der Aufgabenstellung prüfen, ob die vorhandene Bausubstanz grundsätzlich mitverarbeitet werden kann. Dazu sind zum Teil spezielle Gutachten (zum Beispiel zur Standsicherheit) erforderlich. Darüber hinaus müssen Sie im Rahmen der Leistungsphase 1 eine Entscheidungshilfe für die Auswahl weiterer Planungsbeteiligter geben. Das geht nur mit angemessener Berücksichtigung der vorhandenen Bausubstanz.

Fortsetzung in der nächsten Ausgabe

In der nächsten Ausgabe werden wir Ihnen ein Berechnungsbeispiel aus dem Planbereich der technischen Ausrüstung liefern. Darüber hinaus zeigen wir Ihnen am Beispiel einer Fassadenmodernisierung, wie Sie die anrechenbaren Kosten der mitverarbeiteten vorhandenen Bausubstanz mit der Bauteilkosten-Methode ermitteln.

Quelle: Wirtschaftsdienst Ingenieure und Architekten - Ausgabe 02/2002, Seite 6

Quelle: Ausgabe 02 / 2002 | Seite 6 | ID 107950