25.01.2021 · Fachbeitrag · Kaufpreisaufteilung

Die Angemessenheit der Aufteilung von Anschaffungskosten bei Bruchteilserwerb

von RA Prof. Dr. Alexander Kratzsch, Bünde

| Der BFH (29.10.19, IX R 38/17) musste sich mit der Frage befassen, wie für die Anschaffung (von Bruchteilen) eines zum Gesamthandsvermögen zählenden Grundstücks mit aufstehendem Gebäude, für das ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA in Boden- und Gebäudewert aufzuteilen ist. Hintergrund war ein Streit um die Bewertungsmethode bei Mietwohngrundstücken im Privatvermögen für die Kaufpreisaufteilung sowie um die Prüfung der Angemessenheit der Kaufpreisfindung bei nahestehenden Personen. |

Grundsätzlich zählt der Wille der Parteien

Ein von den Vertragsbeteiligten vereinbarter und bezahlter Kaufpreis ist nach Auffassung des BFH grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen, sofern er zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und zum anderen das FG auf der Grundlage einer Gesamtwürdigung von den das Grundstück und das Gebäude betreffenden Einzelumständen nicht zu dem Ergebnis gelangt, dass die vertragliche Kaufpreishöhe oder -aufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint (BFH 29.10.19, IX R 38/17). Fehlt es an einer Einigung oder kann sie steuerrechtlich nicht zugrunde gelegt werden (z. B. bei einer Wertermittlung nach der Restwertmethode), sind die jeweiligen Verkehrs- oder Teilwerte der Wirtschaftsgüter zu ermitteln und sodann im Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Bodenanteil und für den Gebäudeanteil aufzuteilen (H 7.3 EStH).

Übernahme eines negativen Kapitalkontos

Übernimmt der Erwerber mit einem Gesellschaftsanteil an einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft auch das negative Kapitalkonto des Veräußerers, gehört der Betrag des Kapitalkontos nur insoweit zu den Anschaffungskosten des Erwerbers, als dieser durch die Übernahme tatsächlich wirtschaftlich belastet wird. Die bloße Übernahme einer in diesem Zusammenhang bestehenden unbeschränkten Haftung reicht nicht. Ist für die Anschaffung (von Bruchteilen) eines zum Gesamthandsvermögen zählenden Grundstücks mit aufstehendem Gebäude ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA in Boden- und Gebäudewert aufzuteilen.

Entsteht einem Gesellschafter einer vermögensverwaltend tätigen GbR Aufwand für den Erwerb seiner Gesellschafterstellung, sind diese Anschaffungskosten nach der Rechtsprechung des BFH in einer separaten Ergänzungsrechnung zur Überschussrechnung der Gesellschaft zu erfassen und auf die Wirtschaftsgüter des Gesamthandsvermögens zu verteilen.

Die steuerrechtliche Bewertung der in einer solchen Ergänzungsrechnung ausgewiesenen Rechnungsposten ist grundsätzlich nicht von der Handhabung in der Gesamthandsbilanz abhängig. Ein von den Vertragsbeteiligten vereinbarter und bezahlter Kaufpreis ist auf Grundlage der BFH-Entscheidung der Besteuerung zugrunde zu legen, wenn keine besonderen Umstände vorliegen. Besondere Umstände können sein: ein nur zum Schein vereinbarter Kaufpreis, Gestaltungsmissbrauch oder die vertragliche Kaufpreishöhe oder -aufteilung ist mit Blick auf die realen Wertverhältnisse nicht haltbar. Das FG darf übrigens eine unangemessene Aufteilung nicht mit Hilfe der BMF-Arbeitshilfe „korrigieren“, sondern muss ein Sachverständigengutachten einholen (21.7.20, IX R 26/19). Eine wesentliche Diskrepanz zu den Bodenrichtwerten ist lediglich ein Indiz für eine unangemessene Aufteilung, das (z. B. durch besondere Aussstattung) entkräftet werden kann.

GESTALTUNGSTIPPS |

1. Generell ermöglicht eine Veräußerung nach Ablauf der Frist des § 23 EStG, dass (z. B. aufgrund der Nutzung von Sonder-AfA) bei abgeschriebenen Gebäuden neues Abschreibungsvolumen geschaffen wird.

2. Erwirbt ein Gesellschafter einen Anteil an einer vermögensverwaltenden GbR zu einem Preis über dem Buchwert der (aufgrund der Bruchteilsbetrachtung) anteilig erworbenen Wirtschaftsgüter, so sind seine Anschaffungskosten in einer Ergänzungsrechnung zur Überschussrechnung zu erfassen. In der Ergänzungsrechnung sind seine gesamten Anschaffungskosten und nicht lediglich seine „Mehr“-Anschaffungskosten auszuweisen und nach der für ihn maßgeblichen Restnutzungsdauer abzuschreiben. In der Ergänzungsrechnung sind zudem Sondereinnahmen und Sonderwerbungskosten zu erfassen, soweit sie in der Überschussrechnung der Gesamthand nicht berücksichtigt werden können.

3. Die Übernahme eines negativen Kapitalkontos bei einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft führt zu Anschaffungskosten, wenn der Erwerber durch die Übernahme tatsächlich wirtschaftlich belastet wird. Der Erwerber muss daher finanziell durch das negative Kapitalkonto belastet werden, z. B. aufgrund seiner unbeschränkten Haftung für eine Verbindlichkeit der Gesellschaft in Anspruch genommen worden sein oder dieses auf Aufforderung der Gesellschaft oder der anderen Gesellschafter ausgeglichen haben.

4. Für die Bewertung eines vermieteten Mehrfamilienhauses (z. B. zur Aufteilung der Aufwendungen auf Grund und Boden und Gebäude) nach der ImmowertV zieht der BFH das Sachwertverfahren heran, weil für den Erwerb neben Ertragsgesichtspunkten auch die Aussicht auf einen steuerfreien Wertzuwachs ausschlaggebend ist. Eine Bewertung nach dem Ertragswertverfahren ist ausnahmsweise möglich, wenn dies die tatsächlichen Wertverhältnisse besser abbildet.

5. Stellt sich heraus, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, darf weder das FA noch das FG die Aufteilung durch die unter Verwendung der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzen; vielmehr ist i. d. R. ein Wertgutachten einzuholen.

6. Wurde die Immobilie von einer vermögensverwaltenden GbR gehalten und beschränkt sich die Veräußerung auf eine Anteilsquote von unter 95 %, löst der Vorgang keine Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 2, Abs. 2a , Abs. 3 GrEStG aus.

Quelle: ID 47039565