19.04.2022 · Fachbeitrag · Familienpool

Die Errichtung einer Immobilien-Familiengesellschaft

von StB Jan Böttcher, LL. M., Nürnberg

| Soll Immobilien-Vermögen in der Familie strukturiert werden, ist das Mittel der Wahl vor allem die vermögenverwaltende Personengesellschaft. Da auf sie die Bruchteilsbetrachtung Anwendung findet, weist sie einige Besonderheiten auf, auf die sowohl bei der Errichtung als auch bei der Übertragung von Anteilen geachtet werden muss. |

1. Rechtsform

Als immobilienbesitzende Familiengesellschaften kommen grundsätzlich sowohl Kapital- als auch Personengesellschaften in Betracht. In der Praxis sind dahingehend insbesondere die GbR, die KG (seltener als GmbH & Co. KG), aber auch die GmbH als mögliche Rechtsform etabliert. Bei einem schon bestehenden Immobilienportfolio wird hier regelmäßig die Rechtsform einer Personengesellschaft präferiert, da diese die Übertragung des Immobilienvermögens ohne Belastung von GrESt gemäß § 5 Abs. 1 und 2 i. V. m. § 3 Nr. 2, 4 und 6 GrEStG ermöglicht. Zudem wird die Möglichkeit der (weiteren) Zuordnung der Immobilien zum ertragsteuerlichen Privatvermögen und der hiermit (aktuell) eröffneten Möglichkeit der steuerfreien Veräußerung von Immobilien nach einer Besitzzeit von zehn Jahren (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG) als vorteilhaft erachtet.

In der Praxis dominieren nach wie vor die Bruchteilsgemeinschaften, soweit Grundbesitz von mehreren Personen erworben bzw. gehalten wird. In den letzten Jahren nehmen hier jedoch Familiengesellschaften (auch vereinfacht als Familienpool bezeichnet) eine immer bedeutendere Rolle ein. Oftmals werden diese zur Gestaltung der (Immobilien-)Nachfolge installiert. Neben der steuerlichen Optimierung der Nachfolge, insbesondere hinsichtlich der zielgenauen Ausschöpfung der Freibeträge des § 16 Abs. 1 ErbStG und der Möglichkeit eines „Familiensplittings“ von Vermietungseinkünften, spielen hier weitere Faktoren, wie der einer gerechten Verteilung des Vermögens bei mehreren potenziellen Nachfolgern und/oder Objekten, dem Wunsch der weiteren aktiven Verwaltung des Vermögens durch die Übergeber, der Möglichkeit gesonderter ehevertraglicher Regelungen als auch ein besserer, generationsübergreifender Vermögensschutz (Asset Protection) eine wesentliche Rolle (siehe ausf. Demuth, NWB-EV 17, 134).