25.01.2021 · Fachbeitrag · Kaufpreisaufteilung

Die Angemessenheit der Aufteilung von Anschaffungskosten bei Bruchteilserwerb

von RA Prof. Dr. Alexander Kratzsch, Bünde

| Der BFH (29.10.19, IX R 38/17) musste sich mit der Frage befassen, wie für die Anschaffung (von Bruchteilen) eines zum Gesamthandsvermögen zählenden Grundstücks mit aufstehendem Gebäude, für das ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA in Boden- und Gebäudewert aufzuteilen ist. Hintergrund war ein Streit um die Bewertungsmethode bei Mietwohngrundstücken im Privatvermögen für die Kaufpreisaufteilung sowie um die Prüfung der Angemessenheit der Kaufpreisfindung bei nahestehenden Personen. |

Grundsätzlich zählt der Wille der Parteien

Ein von den Vertragsbeteiligten vereinbarter und bezahlter Kaufpreis ist nach Auffassung des BFH grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen, sofern er zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und zum anderen das FG auf der Grundlage einer Gesamtwürdigung von den das Grundstück und das Gebäude betreffenden Einzelumständen nicht zu dem Ergebnis gelangt, dass die vertragliche Kaufpreishöhe oder -aufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint (BFH 29.10.19, IX R 38/17). Fehlt es an einer Einigung oder kann sie steuerrechtlich nicht zugrunde gelegt werden (z. B. bei einer Wertermittlung nach der Restwertmethode), sind die jeweiligen Verkehrs- oder Teilwerte der Wirtschaftsgüter zu ermitteln und sodann im Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Bodenanteil und für den Gebäudeanteil aufzuteilen (H 7.3 EStH).

Übernahme eines negativen Kapitalkontos

Übernimmt der Erwerber mit einem Gesellschaftsanteil an einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft auch das negative Kapitalkonto des Veräußerers, gehört der Betrag des Kapitalkontos nur insoweit zu den Anschaffungskosten des Erwerbers, als dieser durch die Übernahme tatsächlich wirtschaftlich belastet wird. Die bloße Übernahme einer in diesem Zusammenhang bestehenden unbeschränkten Haftung reicht nicht. Ist für die Anschaffung (von Bruchteilen) eines zum Gesamthandsvermögen zählenden Grundstücks mit aufstehendem Gebäude ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA in Boden- und Gebäudewert aufzuteilen.