18.06.2020 · Fachbeitrag · Musterfall

Steuerliche Risiken bei Verzicht auf Vorbehaltsnießbrauch an einer vermieteten Immobilie

von StB Christian Herold, Herten, www.herold-steuerrat.de

| Viele Eltern übertragen ihren Kindern schon zu Lebzeiten eine vermietete Immobilie, behalten sich aber vor, bis zu ihrem Tod weiterhin die Erträge zu vereinnahmen (Vorbehaltsnießbrauch). Problematisch wird es, wenn Eltern und Kinder nach einigen Jahren zu der Überzeugung gelangen, dass die Kinder über die Immobilie unbelastet verfügen sollen und die Eltern daher auf ihr Nießbrauchsrecht verzichten möchten. Der Verzicht auf ein Nießbrauchsrecht kann dann schenkungsteuerlich sehr teuer werden. |

1. Steuerliche Auswirkungen bei Übertragung der Immobilie

Die Gründe für eine Übertragung gegen Nießbrauch können vielfältig sein. Zumeist möchten die Eltern die Vermögensnachfolge schon zu Lebzeiten regeln. Der eine oder andere verspricht sich davon auch, dass das Grundvermögen im Fall einer eventuellen Pflegebedürftigkeit und der damit einhergehenden finanziellen Belastung unangetastet bleibt. Wiederum andere möchten vielleicht ein Kind gegenüber den anderen Kindern bevorzugen. In einkommensteuerlicher und in schenkungsteuerlicher Hinsicht bereitet die Übertragung gegen Einräumung eines Vorbehaltsnießbrauchs keine allzu großen Probleme.

1.1 Einkommensteuerliche Betrachtung

Bei der ‒ unentgeltlichen ‒ Übertragung einer vermieteten Immobilie unter Vorbehalt eines Nießbrauchs geschieht in einkommensteuerlicher Hinsicht nicht allzu viel. Die Eltern werden quasi weiterhin wie Eigentümer betrachtet, das heißt, ihnen werden die Einnahmen zugerechnet. Im Gegenzug können sie die Aufwendungen für die Immobilie weiter als Werbungskosten abziehen. Die Kinder sollten darauf achten, dass die Kosten tatsächlich von den Eltern getragen werden, denn sie können ihrerseits grundsätzlich keine Aufwendungen geltend machen.