25.07.2011 | Vermögensplanung

Analyse einer vermieteten Eigentumswohnung

von Dipl.-Kaufm. Dirk Klinkenberg, Lohmar

Die Analyse und finanzielle Optimierung von VuV-Immobilien ist ein Beratungsfeld, das alle Erfolgsfaktoren für Beratungsleistungen in der Steuerkanzlei in sich vereinigt. Trotzdem wird dieses Beratungsfeld nur in wenigen Kanzleien aktiv und systematisch angeboten. Mit diesem Beitrag soll am Beispiel einer vermieteten Eigentumswohnung (ETW) dargestellt werden, welche Daten benötigt werden, welche Aspekte sich sinnvollerweise analysieren lassen und welche typischen Beratungs- und Optimierungsansätze aus der Analyse folgen.

1. Notwendige Daten

Ein Vorteil der Analyse von VuV-Bestandsimmobilien liegt darin, dass fast alle Daten in den eigenen Akten bereits vorliegen. Nur die Planungsannahmen müssen noch mit dem Mandanten festgelegt werden.

Berechnungsgrundlagen

Notwendige Information zur Immobilie	Quelle	Wert im Beispiel
Lage und Besitzverhältnisse	Anlage V
vermietete Fläche	Anlage V	80 m²
Anschaffungsdatum	Anlage V	März 1999
Kaufpreis (KP) inkl. Nebenkosten (NK)	Anlage V	KP: 143.336 EUR (ca. 1.800 EUR/m²) NK: 4.836 EUR
Abschreibung	Anlage V	2,0 % p.a.
Restbuchwert	Anlage V	98.536 EUR
Aktuelle Kaltmiete	Anlage V	5.760 EUR p.a (ca. 6 EUR kalt/m² p.m.)
Darlehensvertrag, aktueller Kontosauszug	Dauerakte; Anlage V	Valuta 110.000 EUR, Zins 6,0 % Annuität 805 EUR p.m./9.660 EUR p.a.
Nicht umlegbare Nebenkosten	Anlage V	0 EUR
zu versteuerndes Einkommen (ohne die Einkünfte aus VuV)	ESt- Erklärung	100.000 EUR p.a.
Planungsannahmen
Verkehrswert (sachwertorientiert: KP ./. NK)	Lt. Mandant	138.500 EUR
Entwicklung des Verkehrswerts	Lt. Mandant	0,5 % p.a.
Entwicklung der Mieteinnahmen	Lt. Mandant	1,0 % p.a.
Instandhaltungaufwand 2010	Lt. Mandant	1.500 EUR (jährliche Progression 2 %)
Anschlusszinssatz Finanzierung	Lt. Mandant	8,0 % ab 2014
geschätztes Einkommen (Rentenzeit) (Beginn 2030)	Lt. Mandant	100.000 EUR

Anmerkung: Annahmegemäß liegt das Einkommen (ohne die Immobilie) über die Lebenszeit konstant bei 100.000 EUR. Auf diese Weise wird eine gleich hohe steuerliche Belastung des Einkommens hergestellt (obwohl die steuerliche Belastung in der Rentenphase eigentlich eher sinkt). Für die Rentabilität der Immobilieninvestition liegt damit die Latte vergleichsweise hoch, denn mit Rentenbeginn sollte die Immobilie idealerweise schuldenfrei sein. Die steuerliche Belastung wird also nicht mehr durch die Finanzierungszinsen gemindert.