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01.07.2006 | Vermögensanlage

Die Immobilie als „sichere“ Kapitalanlage

von Dirk Farkas-Richling, Freiburg

Durch die vorübergehende Schließung der offenen Immobilienfonds „Grundbesitz-Invest“ der Deutschen Bank sowie zweier Fonds von KanAm wurde das Vertrauen der Anleger in die Solidität von Immobilienkapitalanlagen nachhaltig erschüttert. Denn deutsche Anleger sind zumeist risikoscheu und möchten bei ihren Kapitalanlagen etwaige Risiken weitestgehend ausschließen. Der folgende Beitrag beschäftigt sich mit den Chancen, Risiken und Einsatzmöglichkeiten von Immobilienkapitalanlagen im Rahmen einer strategischen Vermögensplanung. 

1. Immobilienkapitalanlagen

Unter Renditegesichtspunkten sind Immobilienkapitalanlagen anderen Kapitalanlagen, wie beispielsweise Aktienfonds, häufig unterlegen. Trotz dieses Renditenachteils können sie aber unter verschiedenen Gesichtspunkten eine sinnvolle Form der Kapitalanlage sein.  

 

1.1 Schenkungsteuerliche Gesichtspunkte

Noch gilt bei der Besteuerung von Grundbesitz im Schenkungsteuerrecht ein Bewertungsnachlass, der für eine steuerlich günstige mittelbare Schenkung von Grundbesitz genutzt werden kann. Hierbei werden dem Beschenkten Geldbeträge zugewendet, um ein bestimmtes Grundstück zu erwerben. Die Besteuerung orientiert sich dabei nicht am Nominalwert der Geldschenkung, sondern am Steuerwert der erworbenen Immobilie. Liegt im Zeitpunkt des Grundbesitzerwerbs eine schriftliche Zusage des Schenkers zur Kostenübernahme vor, wird die Schenkung nach dem günstigeren Steuerwert der Immobilie versteuert. Die erst später erfolgende Zahlung des Geldbetrages ist hierbei unschädlich. 

 

1.2 Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)

Ebenso können steuerliche Aspekte für das Investment in geschlossene Immobilienfonds, die im Ausland investieren, ausschlaggebend sein. Diese weisen zumeist eine höhere Nachsteuer-Rendite als vergleichbare Deutschland-Fonds auf. Dieser Renditevorteil hat seine Ursache in den DBA, die zwischen Deutschland und den jeweiligen Anlageländern geschlossen worden sind. Die meisten DBA, wie etwa diejenigen mit den USA, Kanada, Holland und Österreich, verfahren nach der Freistellungsmethode. Erträge des Fonds werden danach grundsätzlich nur im jeweiligen Ausland versteuert. In Deutschland sind sie von der Besteuerung freigestellt. Erzielt der Anleger in dem betreffenden Land keine weiteren Einkünfte, startet er bezüglich seines Einkommens im Zielland bei Null. Zudem ist die Steuerbelastung bei Auslandsfonds, die der Freistellungsmethode unterliegen, wesentlich geringer als bei Fonds mit deutschen Objekten. 

 

Zielländer, bei denen das DBA hingegen die Anrechnungsmethode vorsieht, sind steuerlich nachteilig. Bei der Anrechnungsmethode, wie z.B. im DBA Deutschland/Schweiz, müssen die im Ausland erzielten Erträge des Fonds in Deutschland voll versteuert werden. Bereits im Ausland gezahlte Steuern werden darauf lediglich angerechnet. Ist die Steuerlast im Ausland höher als in Deutschland, wird keine Erstattung vorgenommen. Der Anleger muss hier den höheren Steuersatz der beiden Länder bezahlen. 

 

1.3 Portfolio-Gesichtspunkte

Auch können Immobilienkapitalanlagen ein sinnvoller Baustein der Vermögensabsicherung sein. Vermögensverluste können dadurch vermieden werden, dass das Gesamtvermögen auf Anlageklassen diversifiziert wird, welche eine gegenläufige Renditeerwartung aufweisen. Rückschläge der Wertentwicklung einzelner Vermögensanlagen werden dann auf Grund der positiven Wertentwicklung anderer Vermögensanlagen kompensiert. Wie die folgende Tabelle zeigt, weisen Immobilienfonds im Verhältnis zu anderen Anlageklassen mitunter eine gegenläufige Renditeerwartung auf. Die Gleichläufigkeit von Renditeerwartungen wird dabei im Korrelationskoeffizienten angegeben und mit Werten von + 1 (vollkommen gleichläufig) bis -1 (vollkommen gegenläufig) dargestellt: 

 

Gegenläufige Wertentwicklung

 

Immobilienfonds Europa 

Schiffsbeteiligungen 

- 0,27 

Aktien Europa 

- 0,20 

Aktien USA 

- 0,10 

Aktien Asien 

- 0,10 

Lebensversicherung 

+ 0,08 

Renten Europa 

+ 0,44 

 
Korrelationskoeffizienten 1978-2001; Quelle: Microplan GmbH 
 

 

Fazit: Wegen ihrer negativen Korrelation eignen sich Immobilienfonds ideal für die Absicherung eines Gesamtvermögens, welches sich vorrangig aus Aktien bzw. Aktienfonds und/oder Schiffsbeteiligungen zusammensetzt. 

2. Anlageklassen im Vergleich

Bei einer Immobilienkapitalanlage steht die Erzielung steuerlicher Vorteile und die Absicherung des Gesamtvermögens vor Kapitalmarktschwankungen im Vordergrund der Investitionsentscheidung. Renditegesichtspunkte spielen nur eine untergeordnete Rolle. Für die Auswahl einer Immobilienkapitalanlage ist letztlich entscheidend, ob diese ohne größere zeitliche Verzögerung und ohne größeren finanziellen Verlust in Bargeld umgewandelt werden kann (Fungibilität), wenn die ursprünglichen Investitionsmotive wegfallen und das Anlagekapital kurzfristig in höher rentierliche Kapitalanlagen umgeschichtet werden soll.  

 

2.1 Direktinvestment in Immobilien

Die Fungibilität eines Direkt-Investments in Immobilien hängt von zwei Umständen ab. Zum einen von der Nachfrage der zum Verkauf stehenden Immobilie am Immobilienmarkt und zum anderen auch von der Eigentümerstruktur der Immobilie. So kann bei einer Gemeinschaft von mehreren Eigentümern (z.B. Erbengemeinschaft) die Immobilie bei widerstreitenden Interessen mitunter nur durch ein zeit- und kostenaufwendiges Zwangsversteigerungsverfahren in Bargeld umgewandelt werden. 

 

2.2 Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds weisen einen höheren Liquiditätsgrad als direkte Immobilieninvestments auf. Sie können jederzeit entweder an die Fondsgesellschaft zurückgegeben oder auch an einer Börse, wie beispielsweise der Fondsbörse Deutschland, verkauft werden, sofern es sich um einen börsennotierten Investmentfonds (Exchange Trades Fund – ETF) handelt. Hierbei ist die Fungibiliät jedoch eingeschränkt, wenn die Rücknahme des Fonds seitens der Fondsgesellschaft ausgesetzt wird, bzw. der Fonds – sofern er börsennotiert ist – vom Handel an der Börse suspendiert wird. Die Kapitalanlagegesellschaft kann nach § 81 Investmentgesetz die Rückzahlung des Anlegerkapitals bis zum Ablauf einer in den Vertragsbedingungen festzusetzenden Frist (maximal zwei Jahre) verweigern, wenn die Bankguthaben und der Erlös der nach § 80 Abs. 1 Investmentgesetz angelegten Mittel zur Zahlung des Rücknahmepreises und zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen laufenden Bewirtschaftung nicht ausreichen oder nicht sogleich zur Verfügung stehen. 

 

Beachte: Die Fondsgesellschaft der Deutschen Bank (DB Real Estate) stützte die Aussetzung der Rücknahme des „Grundbesitz Invest“-Immobilienfonds nicht auf etwaige Liquiditätsschwierigkeiten. Vielmehr berief sich dieser auf eine erforderliche Neubewertung des Immobilienportfolios. Anlegeranwälte bezweifeln allerdings an dieser Stelle, ob es sich um einen zulässigen Aussetzungsgrund handelt, da nach § 37 Abs. 2 Investmentgesetz die Rücknahme nur ausgesetzt werden kann, wenn „außergewöhnliche Umstände“ vorliegen, die im Interesse der Anleger eine Aussetzung erforderlich erscheinen lassen. 

 

So kann ein börsennotierter offener Immobilienfonds vom Börsenhandel ausgesetzt werden, sofern Umstände vorliegen, die geeignet sind, den Kurswert des Fonds massiv zu beeinflussen. Die Verhinderung von Insidergeschäften ist einer der wichtigsten Gründe für eine solche Maßnahme. Ob ein börsennotierter offener Immobilienfonds vom Handel suspendiert wird, beziehungsweise wann der Handel eines suspendierten Fonds wieder aufgenommen wird, ist eine Ermessensentscheidung der jeweiligen Börse. Beispielsweise führte die Aussetzung der Rücknahme der Fonds der Deutschen Bank und von KanAm auch zu einer Aussetzung der Notierungen dieser Fonds an den Regionalbörsen Berlin, Hamburg und Düsseldorf, wobei die Regionalbörsen aber zu unterschiedlichen Zeitpunkten den Handel dieser Fonds wieder aufnahmen.  

 

2.3 Geschlossene Immobilienfonds

Bei der Kapitalanlage ist zwischen ausländischen und inländischen Immobilienfonds zu unterscheiden. 

 

2.3.1 Auslandsimmobilienfonds

Bei der Mehrzahl der geschlossenen Auslandsimmobilienfonds beteiligt sich der Anleger an einer deutschen GmbH & Co. KG, die ihrerseits – gegebenenfalls über dortige Objektgesellschaften – im Ausland investiert. Eine Besonderheit besteht bei US-Immobilienfonds. 

 

  • Limited Partnership (L.P.): Gewöhnlich beteiligt sich ein Anleger von US-Fonds direkt an einer L.P. Die Rechtsform dieser US-Gesellschaft ist der deutschen Kommanditgesellschaft vergleichbar. Üblicherweise ist der Anleger als Limited Partner, d.h. beschränkt haftender Gesellschafter beteiligt, während der vom Initiator gestellte General Partner (Komplementär) die Geschäftsführung übernimmt.

 

Die Haftung der Limited Partner ist auf die Einlage beschränkt, sobald die Kapitaleinlage geleistet worden ist. Eine Nachschusspflicht besteht rechtlich nicht und kann allenfalls durch Gesellschafterbeschluss begründet werden. Die Haftung des Limited Partners lebt wieder auf, soweit die geleistete Einlage von der Partnership an den Anleger zurückgezahlt wurde; sie geht jedoch in keinem Fall über den Zeichnungsbetrag hinaus. Die Beteiligungsgesellschaft ist bei dem zuständigen Registergericht (Secretary of State) des jeweiligen Bundesstaates zu registrieren. Jeder Limited Partner erhält ein Zertifikat, das ihn als solchen ausweist.

 

Beachte: Da dem deutschen Anleger die deutsche KG wesentlich vertrauter ist als die amerikanische L.P., werden mitunter auch Beteiligungen über eine deutsche GmbH & Co. KG angeboten, die ihrerseits als Limited Partner an einer amerikanischen L.P. beteiligt ist.

 

  • Joint Ventures: Verbreitet sind auch Fonds, die Joint Ventures mit US-amerikanischen Partnern vorsehen. Dabei übernimmt oder behält der US-Partner, der häufig Verkäufer des Objekts und/oder Objektverwalter ist, regelmäßig einen Teil der Anteile der Objektgesellschaft.

 

Beachte: Nach der amerikanischen Wertpapiergesetzgebung dürfen sich amerikanische Staatsangehörige oder Einwohner der USA nicht an der Partnership beteiligen. Vielmehr dürfen sich diese nur an solchen Angeboten beteiligen, die bei der amerikanischen Wertpapier- und Börsenaufsichtsbehörde registriert worden sind.  

 

Für die in Deutschland vertriebenen USA-Fonds trifft dies in der Regel nicht zu. Wegen der fehlenden Registrierung ist daher die Übertragung von Beteiligungen an den genannten Personenkreis nicht zulässig. 

 

2.3.2 Inlandsimmobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds werden entweder als Betreibermodell oder als Immobilienleasingfonds konzipiert. Beim Betreibermodell erwirbt die Fondsgesellschaft zivilrechtlich Eigentum an einem bebauten Grundstück und vermietet dieses Grundstück mitsamt dem darauf befindlichen Gebäude. Dagegen schließt die Fondsgesellschaft beim Immobilienleasingfonds mit den Nutzern des Gebäudes einen Leasingvertrag ab. 

 

Unabhängig von der Konstruktion können geschlossene Immobilienfonds während ihrer mehrjährigen Laufzeit in der Regel nicht oder nur unter Inkaufnahme von finanziellen Verlusten in Bargeld umgewandelt werden. Neben der Rückgabe an die Fondsgesellschaft besteht auch die Möglichkeit den geschlossenen Immobilienfonds über einen Zweitmarkt zu platzieren, wie ihn z.B. die Börse Hamburg (www.fondsboersedeutschland.de) offeriert. Angebot und Nachfrage halten sich allerdings beim Zweitmarkt in Grenzen. So weist die Börse Hamburg für nur zehn geschlossene Immobilienfonds aktuelle Verkaufspreise aus, während bei der Börse Düsseldorf sogar nur drei Fonds gelistet sind. Einen geschlossenen Immobilienfonds vorzeitig vor Laufzeitende zu einem angemessenen Preis veräußern zu können, ist daher wohl eher theoretischer Natur. 

 

Vor der Rückgabe oder dem Verkauf des Anteils an einem geschlossenen Immobilienfonds sollte stets auch die steuerliche Seite geprüft werden. Wird der Anteil vorher veräußert, kann das Finanzamt u.U. die steuerlichen Verluste nachträglich versagen, weil beim Anleger nicht die Absicht bestanden hat, langfristig einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen (Totalgewinn). Veräußert also der Steuerpflichtige seinen Fondsanteil vor Erreichen eines Einnahmenüberschusses, kann die Verlustversagung vermieden werden, wenn der Verkauf mit einem außergewöhnlichen Ereignis begründet wird, das zum Erwerbszeitpunkt nicht absehbar war. Ein typisches Beispiel wäre die Finanzierung einer Scheidung. Denn entscheidend ist hier, dass die Veräußerung nicht geplant und praktisch „notgedrungen“ erfolgte. 

3. Fazit

Sofern eine vorweggenommene Vermögensnachfolge steuergünstig gestaltet oder das „wertpapierlastige“ Gesamtvermögen vor Schwankungen der Kapitalmärkte abgesichert werden soll, ist die Kapitalanlage in Immobilien ein probates Mittel. Bei der Auswahl der konkreten Anlageklasse ist ein besonderes Augenmerk auf die Fungibilität zu legen. Ungeachtet der jüngsten Schlagzeilen um die Aussetzung der Rücknahme offener Immobilienfonds, weisen diese im Verhältnis zu Direktinvestments und geschlossenen Immobilienfonds noch den höchsten Fungibilitätsgrad auf. Zudem verfügen offene Immobilienfonds gegenüber Direktinvestments auch über den Vorteil, dass für sie lediglich eine Spekulationsfrist von einem Jahr gilt, während Direktinvestments in Immobilien einer Spekulationsfrist von zehn Jahren unterliegen (§ 23 Abs.1 Nr.1 EStG).  

 

Die konkrete Auswahl eines offenen Immobilienfonds sollte sich neben Renditeaspekten auch daran orientieren, wie eng die Kapitalanlagegesellschaft mit einer Bank verbunden ist. Denn die Erfahrungen in der Praxis zeigen, dass Banken versuchen, konzerneigene Grundstücke, die ihnen aus notleidenden Kreditengagements zugefallen sind, durch Veräußerung an hauseigene Immobilienfonds zu vermarkten.  

Quelle: Ausgabe 07 / 2006 | Seite 179 | ID 89504