31.08.2009 | Offene Immobilienfonds

Wie geht es nach dem Ankaufstopp weiter?

Für viele Anleger sind offene Immobilienfonds eine sinnvolle, kostengünstige Alternative zu geschlossenen Beteiligungen, die vor Laufzeitende oft nicht oder nur eingeschränkt veräußert werden können. Offene Immobilienfonds hingegen können unter normalen Marktbedingungen täglich ge- und verkauft werden. Der Passus „unter normalen Marktbedingungen“ ist gleichwohl wesentlich, auch wenn diese nur selten verletzt werden. Ende Oktober 2008 jedoch trat dieser Fall ein: Zahlreiche Emittenten setzten unerwartet die Rücknahme von Anteilen für eine begrenzte Zeit aus.

1. Der wirtschaftliche Hintergrund

Die Gründe waren schnell eruiert: Die Bankenkrise sorgte für massive Kursrückgänge an den Aktien- und Anleihemärkten. Vermögensverwalter, Aktienfondsmanager und fast alle anderen Finanzberater, die im speziellen Kundenauftrag tätig sind, gerieten in eine doppelte Notsituation: Zum einen mussten sie die vertraglich festgelegte maximale Immobilienquote am gesamten verwalteten Vermögen einhalten; zum anderen benötigten sie eine Mindestliquidität für eventuelle Auszahlungsansprüche der Kunden. Im Vergleich zu anderen Assetklassen waren Immobilienfonds am wertstabilsten. Semi-institutionelle Verwalter verkauften diese deshalb gern, um Mittelabflüsse in ihrem eigenen Verantwortungsbereich bedienen zu können. Dass einige der professionellen Berater offene Immobilienfonds als renditestarken Parkplatz für liquide Mittel einsetzten und die Anlagebeträge schnell wieder abzogen, verschlimmerte die Situation zusätzlich. Diesen Ansturm konnten einige Immobilienfonds nicht verkraften; selbst Liquiditätsquoten in doppelter, teils dreifacher Höhe der gesetzlichen Mindestanforderungen (nach § 80 Investmentgesetz: 5 %) waren zu gering.

2. Der rechtliche Hintergrund

Nach § 81 Investmentgesetz i.V. mit den Allgemeinen Vertragsbedingungen des Immobilienfonds müssen Manager offener Immobilienfonds die Rücknahme von Anteilen für zunächst drei Monate verweigern, wenn der Fonds wegen der Auszahlungsansprüche nicht ordnungsgemäß bewirtschaftet werden kann. Zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung zählen:

eingegangene Kauf-Verpflichtungen von Immobilien,

Modernisierungsaufwendungen,

Zahlung von Nebenkosten und auch

Sicherstellung von Ausschüttungen an die Anteilseigner.

Innerhalb dieser Drei-Monats-Frist sollte das Fondsmanagement die Liquiditätslage stabilisieren und eine baldige Rücknahme von Fondsanteilen wieder ermöglichen. Das alles ist zum Vorteil der Anleger inhaltlich begrenzt. Zusätzliche Darlehen auf Fondsebene dürfen nur innerhalb bestimmter Beleihungsgrenzen aufgenommen und Immobilien nicht zu einem geringeren Preis als dem Verkehrswert verkauft werden.