27.07.2009 | Mustervertrag

Der Mietvertrag über eine Arztpraxis (Nachtrag)

von RAin Kornelia Reinke, Bonn

Aufgrund der erfreulichen Reaktionen und Anmerkungen der Leser auf den Mustervertrag „Der Mietvertrag über eine Arztpraxis“ wird im Anschluss an den Beitrag PFB 09, 167 das Thema noch einmal aufgegriffen und vertieft. Daher folgen einige ergänzende und vertiefende Hinweise zum Mustermietvertrag:  

Musterformulierungen

§ 1 Mieträume  

(3) Der Vermieter sichert zu, dass die für den Mietzweck notwendige baurechtliche Genehmigung erteilt ist.

• Anmerkung: An dieser Stelle kann konkretisiert werden, dass die Räume bauplanungsrechtlich und bauordnungsrechtlich den behördlichen Vorgaben sowie den Arbeitsschutzrichtlinien entsprechen müssen. Eine konkrete Auflistung was von Vermieterseite zu beachten ist, birgt aber auch Gefahren. Ist diese Auflistung unvollständig, kann sich der Mieter in der Regel nur auf das berufen, was er tatsächlich vereinbart hat. Sind, wie im Muster-Mietvertrag vorgesehen, die Räume „zum Betrieb einer Praxis“ gemietet, ergänzt durch die Zusicherung des Vermieters, dass die baurechtliche Genehmigung erteilt ist, muss der Vermieter generell dafür Sorge tragen, dass der Praxisbetrieb ohne Störungen, die in seinem Verantwortungsbereich liegen, ausgeübt werden kann. Ist das nicht gewährleistet, hat der Mieter in der Regel ein außerordentliches Kündigungsrecht (vgl. OLG Düsseldorf, 24 U 194/96).

(5) Die Mieterin ist berechtigt, nach vorheriger Absprache mit dem Vermieter, weitere Ärzte in die Praxis aufzunehmen. Die Mieterin ist bei Auszug der weiteren aufgenommenen Ärzte weiterhin, unabhängig von eventuellen Vereinbarungen der Ärzte im Innenverhältnis, verpflichtet die mietvertraglichen Pflichten zu erfüllen.

• Anmerkung: Die Aufnahme weiterer Ärzte ist aus Sicht des Vermieters nicht unbedeutend. Vor allem dann, wenn ursprünglich lediglich an einen einzelnen Arzt vermietet worden ist. So dürfte es nicht ausgeschlossen sein, dass es bei der Aufnahme weiterer Ärzte baulicher Veränderungen bedarf. Daher sollten die Mietparteien eine gemeinsame Übereinkunft (Absprache) treffen.

• Ist die Arztpraxis von Anfang an an mehrere Ärzte vermietet oder ist absehbar, dass in naher Zukunft weitere Ärzte aufgenommen werden sollen, bietet sich folgende Formulierung an:

Alternativ:

(5) Der Mieter ist berechtigt, weitere Ärzte als Mitarbeiter oder Partner in die Praxis aufzunehmen. Partner, die in die Arztpraxis aufgenommen werden, treten auf Seiten des Mieters in den bestehenden Mietvertrag ein. Einer gesonderten Zustimmung des Vermieters bedarf es nicht.

• Anmerkung: Eine solche Klausel wird der Vermieter aber nur dann unterschreiben, wenn die Aufnahme weiterer Ärzte im Vorfeld besprochen worden ist. Hier ist, wie eingangs erwähnt, eine kooperative Zusammenarbeit gefragt.

§ 2 Mietzeit  

(2)Die Mieterin hat ab Unterzeichnung dieses Vertrags ein 2-maliges Optionsrecht, durch einseitige Erklärung den Mietvertrag jeweils um weitere 5 Jahre zu verlängern. Die Mieterin hat die jeweilige Ausübung des Optionsrechts 12 Monate vor Ablauf der Mietzeit durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter zu erklären.

• Anmerkung: Um für beide Vertragsparteien Sicherheit zu gewährleisten, ist die Ausübung des Optionsrechtsrechts durch den Mieter nützlich und sinnvoll. Wenn auch der Vermieter in die Pflicht genommen werden soll, kann die Regelung wie folgt ergänzt werden.

Sollte der Mieter die Ausübung des Optionsrechts nicht fristgerecht gegenüber dem Vermieter erklären, hat der Vermieter den Mieter aufzufordern innerhalb, von einem Monat die Erklärung abzugeben. Unterlässt der Vermieter die Aufforderung, verlängert sich die Erklärungsfrist zur Ausübung des Optionsrechtes um einen Monat.

§ 3 Miete  

Die Nettomiete beträgt monatlich (...) EUR, zuzüglich der ggf. jeweils gesetzlichen Umsatzsteuer, mithin (...) EUR.

• Anmerkung: Das vorliegende Muster ist hier sehr allgemein gehalten. Daher ist die Zahlung der gesetzlichen Umsatzsteuer aufgenommen worden. Die Steuerbefreiungen bei den Heilberufen sind sehr komplex. Soweit Ärzte umsatzsteuerfreie Leistungen erbringen, entfällt die Zahlung einer Umsatzsteuer. Hiervon gibt es jedoch Ausnahmen: Nicht steuerfreie Umsätze sind per Gesetz die Umsätze aus der Tätigkeit als Tierarzt (§ 4 Nr. 14a UStG) sowie die Lieferung oder Wiederherstellung von Zahnprothesen (§ 4 Nr. 14b UStG). Betreibt ein Arzt z.B. eine Praxis um Schönheitsoperationen durchzuführen, die nicht einer medizinischen Behandlung dienen, ist diese Tätigkeit ebenfalls nicht steuerfrei (Bunjes/Geist Kommentar UStG, 8. Aufl. 2005 § 4 Nr. 14 Rd. 11a). Die Tätigkeit der Zahnärzte ist grundsätzlich nur teilweise steuerbefreit (Bunjes/Geist a.a.O. § 4 Nr. 14 Rd. 20). Auch ärztliche Praxis- und Apparategemeinschaften sind in der Regel nicht steuerfrei (Bunjes/Geist a.a.O. § 4 Nr. 14 Rd. 22). Es kommt somit auf den Einzelfall an.

§ 18 Abänderung und Unwirksamkeit einzelner Vertragsbestimmungen  

(1)Mündliche Nebenabreden haben die Vertragspartner nicht getroffen.

(2)Änderungen und Ergänzungen des Vertrags bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit der Schriftform.

• Anmerkung: Auf diese doch häufig nur flüchtig wahrgenommene Vereinbarung ist noch einmal besonders hinzuweisen. Stellt der Mieter während der Laufzeit des Mietvertrags fest, dass der Mietvertrag geändert, ergänzt oder angepasst werden muss, genügt ein einfaches Schreiben an den Vermieter nicht. Ein einfaches Schreiben genügt nicht der Schriftform. Vielmehr muss auch die nachträgliche Ergänzung oder Änderung unter Bezugnahme zum Mietvertrag erfolgen, mit einem Datum versehen und vom Vermieter und Mieter unterzeichnet werden.

Sonstige Vereinbarungen  

Hier sei noch auf zwei Regelungsgesichtspunkte eingegangen, auf die (noch) fehlende kassenärztliche Zulassung und den Verzicht auf das Vermieterpfandrecht.  

Kassenärztliche Genehmigung  

Besteht noch keine Zulassung, so kann der Mietvertrag aufschiebend bedingt geschlossen werden.  

Formulierungsvorschlag:  

Bei Unterzeichnung des Mietvertrags besteht für den Mieter noch keine kassenärztliche Genehmigung. Der Mietvertrag ist daher aufschiebend bedingt durch die Erteilung der Genehmigung zur Ausübung einer Arztpraxis durch den Zulassungsausschuss der zuständigen Kassenärztlichen Vereinigung für den Mieter. Der Mieter sichert zu, nach Unterzeichnung unverzüglich die Zulassung zu beantragen und alles ihm Mögliche und Zumutbare vorzunehmen, um die Genehmigung zu erhalten.

Verzicht auf ein Vermieterpfandrecht  

Der Vermieter hat für seine Forderungen gemäß § 562 BGB ein Pfandrecht an den vom Mieter eingebrachten Sachen. Daher findet sich in Mietverträgen manchmal eine Vereinbarung, wonach der Vermieter auf dieses Pfandrecht verzichten soll. In der Praxis dürfte es nicht immer leicht sein den Vermieter zu einem Verzicht zu bewegen, zumal das Gesetz dieses Recht ja ausdrücklich vorsieht. Um unnötige Diskussionen zu vermeiden, ist es daher besser nicht auf einen Verzicht des Vermieterpfandrechts zu bestehen.  

Der Mieter benötigt diesen Verzicht in der Regel auch gar nicht. Das Vermieterpfandrecht erstreckt sich nämlich nicht auf die Dinge, die gemäß § 811 ZPO nicht pfändbar sind. Nicht pfändbar sind Arbeitsmittel und sonstige Sachen, die für die Fortsetzung der Erwerbstätigkeit notwendig sind. Sofern der Mieter gar nicht Eigentümer der Sachen ist, weil diese z.B. von einer Bank finanziert worden sind, geht das Vermieterpfandrecht ins Leere.  

 

Abschließende Hinweise  

Allen Musterverträgen ist gemeinsam, dass sie eine individuelle Mietsituation nicht berücksichtigen können und wollen. Ein Mustermietvertrag ist lediglich eine Hilfe. Die dargestellten Erläuterungen und Ergänzungen erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Es gibt viele individuelle Lebenssachverhalte, die bei Abschluss eines Mietvertrags zu beachten sind. Auch sind die Gestaltungsmöglichkeiten zu zahlreich.