25.09.2013
Finanzgericht Berlin-Brandenburg: Urteil vom 18.10.2012 – 5 K 5212/10
1. Ist ein Steuerpflichtiger an einer oder mehreren Personengesellschaften oder -gemeinschaften beteiligt, so sind im Hinblick
auf des Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels des Steuerpflichtigen neben eigenen Aktivitäten des Gesellschafters
oder Gemeinschafters die Aktivitäten der Gesellschaft/Gemeinschaft wie eigene des Steuerpflichtigen zu berücksichtigen, sofern
zwischen diesen ein Sachzusammenhang besteht.
2. Veräußert der Gesellschafter seine Beteiligungen an zehn auf Vermietung angelegten Grundstücksgesellschaften jeweils in
der Rechtsform einer GbR aufgrund eines einzigen Verkaufsentschlusses und einer einzigen Verkaufsverhandlung mit demselben
Bevollmächtigten einer AG in einer einzigen notariellen Urkunde auf Wunsch der AG an verschiedene personenidentische Tochtergesellschaften
der AG, wobei auf Käuferseite nur ein Bevollmächtigter für die diversen Erwerbergesellschaften auftritt, so ist der Gesellschafter
hierdurch nicht nachhaltig tätig geworden und begründet durch den Verkauf der zehn Beteiligungen keinen gewerblichen Grundstückshandel.
Insoweit ist unerheblich, dass die Grundstücke an zivilrechtlich verschiedene Käufer veräußert worden sind.
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
In dem Rechtsstreit
hat das Finanzgericht Berlin-Brandenburg – 5. Senat – aufgrund mündlicher Verhandlung vom 18. Oktober 2012 durch die Richterin
am Finanzgericht …, den Richter am Finanzgericht … und den Richter am Finanzgericht … sowie die ehrenamtlichen Richter Frau
… und Frau …
für Recht erkannt:
Die Gewerbesteuermessbescheide 2002 vom 24.09.2009 und 2006 vom 20.11.2009 sowie die dazu ergangenen Einspruchsentscheidungen
vom 05.07.2010 und 24.08.2010 werden ersatzlos aufgehoben.
Die Kosten des Verfahrens werden dem Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung
in Höhe des Kostenerstattungsanspruchs des Klägers abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben
Höhe leistet.
Tatbestand:
Der Kläger war an mehreren D.-Gesellschaften beteiligt, die zwischen 2001 und 2004 Grundbesitz erworben hatten und Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung erklärten. Im Veranlagungszeitraum 2006 veräußerten zehn dieser Grundstücksgesellschaften ihre
Grundstücke an verschiedene Erwerber, die sämtlich 100 %ige Tochtergesellschaften der B. AG C. waren. Der Abschluss der einzelnen
Kaufverträge erfolgte im Rahmen einer einzigen notariellen Urkunde vom 26.8.2006, auf die wegen der Einzelheiten Bezug genommen
wird. Im Anschluss an eine Außenprüfung wurden die Einkünfte auf der Ebene des Klägers als Gesellschafter in solche aus Gewerbebetrieb
(gewerblicher Grundstückshandel) umqualifiziert. Gegen die Gewerbesteuermessbescheide 2002 vom 24.9.2009, in dem die Besteuerungsgrundlagen
geschätzt wurden, und 2006 vom 20.11.2009 legte der Kläger erfolglos Einspruch ein. In seiner Einspruchsentscheidung führte
der Beklagte im Wesentlichen aus, ein gewerblicher Grundstückshandel liege deshalb vor, weil alle Grundstücke an verschiedene
Käufer veräußert worden seien. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH – unter anderem Urteil vom 7.10.2004 IV R
27/03) sei allein maßgeblich, ob lediglich ein einziger Verkaufsentschluss vorliege, der mit nur einer Handlung umgesetzt
worden sei. Dies sei jedenfalls dann der Fall, wenn der Verkauf mehrerer Objekte an nur einen Erwerber (oder an eine Eigentümergemeinschaft
bzw. – Gesellschaft) in nur einer Urkunde protokolliert werde. Der Kläger habe im Rahmen seiner Beteiligung seinen Verkaufsentschluss
nicht in einer, sondern in zehn Handlungen umgesetzt. Damit sei er nachhaltig tätig geworden. Der Umstand, dass es sich um
Tochtergesellschaften einer Muttergesellschaft gehandelt habe, sei für die Entscheidung unerheblich, da jeder einzelne Käufer
eine eigene Rechtspersönlichkeit besitze.
Zur Begründung seiner Klage trägt der Kläger vor, der Verkauf sei seinerzeit mit den Vertretern der Muttergesellschaft ausgehandelt
worden und auf Weisung dieser an die einzelnen Tochtergesellschaften erfolgt. Es habe sich um einen einzelnen Verkaufsentschluss
und eine einzige Verkaufsverhandlung gehandelt. Er – der Kläger – habe die Beteiligung an den D.-Gesellschaften zum Zwecke
seiner Altersvorsorge übernommen. Da sich im Jahr 2006 die Gefahr einer Immobilien- und Finanzkrise abgezeichnet habe, hätten
sich die Beteiligten im August 2006 entschlossen, das Angebot des Investors B. AG anzunehmen und die Immobilien außerplanmäßig
zu verkaufen. Vor diesem Zeitpunkt sei zu keiner Zeit an einen Verkauf gedacht worden, wofür auch der Abschluss langfristiger
Mietverträge und Finanzierungen spreche. Die Veräußerung an die Tochtergesellschaften sei auf Wunsch der B. AG erfolgt. Sie
müsse daher so behandelt werden, als ob der Verkauf unmittelbar an die B. AG vorgenommen worden wäre. Hierfür spreche auch
die Übernahme von Bürgschaften durch die Muttergesellschaft. Die Käuferseite habe zudem bestätigt, dass die Ankaufstransaktion
mit der Bezeichnung „…” als eine Gesamttransaktion bewertet werde. Die Aufteilung auf mehrere GmbHs sei ausschließlich aus
Finanz- und Konzernsteuerungsüberlegungen auf Käuferseite erfolgt. Das Merkmal der Nachhaltigkeit, das eine auf Wiederholung
angelegte Tätigkeit voraussetzte, sei daher nicht gegeben. Sowohl die Vermietung als auch der spätere Verkauf sei ohne Wiederholungsabsicht
und auf Grundlage eines einheitlichen Vertragswerks erfolgt.
Der Kläger beantragt,
die Gewerbesteuermessbescheide 2002 vom 24.9.2009 und 2006 vom 20.11.2009 sowie die dazu ergangenen Einspruchsentscheidungen
vom 5.7.2010 und 24.8.2010 ersatzlos aufzuheben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen, hilfsweise, die Revision zuzulassen.
Dem Gericht haben bei seiner Entscheidung folgende Akten des Beklagten vorgelegen: Ein Band Gewerbesteuerakten, fünf Bände
Einkommensteuerakten und fünf Aktenbände „Mitteilungen der Feststellungsfinanzämter zur Einkommen- und Vermögensteuer” sowie
ein Aktenband „Rechtsbehelfe”.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und begründet.
Die Frage der Einkunftsart ist verfahrensrechtlich vom Wohnsitzfinanzamt, also im Rahmen der Einkommen-, Körperschaft- oder
Gewerbesteuerfestsetzung zu entscheiden. Eine Bindung an die Feststellungen im Gewinnfeststellungsbescheid besteht nicht (vgl.
Kirchhof/Reiß EStG 9. Auflage § 15 Rz. 128).
Die angefochtenen Bescheide sind rechtswidrig, da der Kläger keine gewerblichen Einkünfte erzielt hat.
§ 15 Abs. 2 Einkommensteuergesetz (EStG) definiert als Gewerbebetrieb eine selbstständige nachhaltige Betätigung, die mit
Gewinnerzielungsabsicht unternommen wird und sich als Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt. Darüber
hinaus darf es sich nicht um private Vermögensverwaltung handeln. Die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb
wird überschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Ausnutzung substantieller
Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung von Grundbesitz im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten
(z.B. durch Selbstnutzung oder Vermietung) entscheidend in den Vordergrund tritt. Die typischen gewerblichen Tätigkeiten im
Zusammenhang mit der Veräußerung von Grundstücken unterscheiden sich von der privaten Vermögensverwaltung durch die beim Erwerb
oder zum Zeitpunkt der Bebauung bestehende Veräußerungsabsicht. Die von der Rechtsprechung zur Abgrenzung der Einkunftsarten
entwickelte Drei-Objekt-Grenze besagt, dass kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, sofern weniger als vier Objekte
innerhalb eines zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahren zwischen Anschaffung bzw. Errichtung und Verkauf veräußert
werden. Werden in diesem Zeitraum mindestens vier Objekte veräußert, kann von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen
werden (ständige Rechtsprechung des BFH, vergleiche Urteil vom 22.7.2010 IV R 62/07, BFH/NV 2010, 2261). Ist ein Steuerpflichtiger
an einer oder mehreren Personengesellschaften oder -gemeinschaften beteiligt, sind neben eigenen Aktivitäten des Gesellschafters
oder Gemeinschafters die Aktivitäten der Gesellschaft/Gemeinschaft wie Eigene zu berücksichtigen, sofern zwischen diesen ein
Sachzusammenhang besteht (vgl. Schmidt/Wacker EStG 30. Auflage § 15 Rz. 73 unter Hinweis auf Rechtsprechung des BFH).
Da der Kläger selbst kein Grundstück in dem fraglichen Zeitraum an- und verkauft hat, kommt es auf die Zurechnung der Tätigkeit
der D.-Gesellschaften an. Der BFH hat eine Zusammenrechnung in Fällen einer Beteiligung an mehreren vermögensverwaltenden
Gesellschaften, ohne dass der Gesellschafter eigene Grundstücksgeschäfte tätigt, bejaht (vgl. Urteil des BFH vom 22.8.2012
X R 24/11, DStR 2012, 2125 m. w. N.). Ausgehend hiervon hat der Kläger zehn Objekte veräußert, denn Objekt ist grundsätzlich
jede selbständige und nutzbare Immobilie im Sinne des Sachenrechts (vgl. Urteil des BFH vom 22.7.2010 IV R 62/07). Das Überschreiten
der Drei-Objekt-Grenze indiziert jedoch nicht die Nachhaltigkeit der Tätigkeit des Steuerpflichtigen, diese ist vielmehr konkret
festzustellen (vgl. Urteil des BFH vom 7.10.2004 IV R 27/03, Bundessteuerblatt II 2005, 164).
Nach den Umständen des Streitfalles ist der Kläger nicht nachhaltig tätig geworden. Nachhaltig ist eine Tätigkeit, wenn sie
auf Wiederholung angelegt ist. Der BFH hat hierzu in seiner Entscheidung vom 7.10.2004 (IV R 27/03, a. a. O.), in der es um
den Verkauf von vier Grundstücken an einen Käufer ging, ausgeführt, maßgeblich sei allein, ob lediglich ein einziger Verkaufsentschluss
vorliege, der mit nur einer Handlung umgesetzt worden sei. Das sei jedenfalls dann der Fall, wenn der Verkauf mehrerer Objekte
an nur einen Erwerber in nur einer Urkunde protokolliert werde. Hiernach kommt es also entscheidend auf
einen Verkaufsentschluss und
eine Verkaufsverhandlung an. Der Kläger hat plausibel und nachvollziehbar vorgetragen, dass und aus welchen Gründen den Veräußerungen
lediglich ein Verkaufsentschluss zugrunde gelegen habe und dass nur mit der B. AG Verkaufsverhandlungen geführt worden seien.
Dem ist der Beklagte nicht substantiiert entgegengetreten, er hat insbesondere nicht festgestellt, dass der Kläger bereits
zu einem früheren Zeitpunkt Verkaufsbemühungen unternommen hatte oder mit anderen Interessenten in Kontakt getreten war. Für
diese Annahme ist auch nichts ersichtlich. Die in Rede stehenden Grundstücksverkäufe wurden zudem – neben weiteren Veräußerungen
– in einer einzigen notariellen Urkunde protokolliert, wobei insbesondere auf Käuferseite nur ein Bevollmächtigter für alle
Käufer auftrat. Unter Ziffer 1. der Vorbemerkungen ist zudem festgestellt, dass es sich um jeweils selbständige Kaufverträge
handelt, die im Rahmen dieser Urkunde abgeschlossen werden. Zu dieser Feststellung haben offensichtlich die Umstände der Transaktion
– wie von dem Kläger dargelegt – Anlass gegeben, nämlich die alleinige Verkaufsverhandlung hinsichtlich aller Objekte mit
der B. AG, die Veräußerung an deren 100 %ige Tochtergesellschaften sowie die einheitliche notarielle Verhandlung. Hinzu kommt
der Umstand, dass nach dem ebenfalls unbestrittenen Vorbringen des Bevollmächtigten des Klägers in der mündlichen Verhandlung
die erwerbenden GmbHs personenidentisch sind. Die der Klarstellung dienende Feststellung der Vertragsparteien spricht somit
zugleich für die Richtigkeit des Vorbringens des Klägers.
Nicht entscheidend ist demgegenüber nach Auffassung des Senats, dass die Grundstücke an zivilrechtlich verschiedene Käufer
veräußert wurden. Dieser Umstand rechtfertigt keine andere rechtliche Beurteilung. Der BFH hat im Urteil vom 7.10.2004 entscheidend
darauf abgestellt, ob ein einziger Verkaufsentschluss mit nur einer Handlung umgesetzt worden ist. In der sodann folgenden
Formulierung („…jedenfalls dann…”) kommt zum Ausdruck, dass der der BFH-Entscheidung zugrunde liegende Sachverhalt nicht abschließend
gemeint ist. Anderenfalls ist davon auszugehen, dass eine entsprechend deutliche Formulierung („…nur dann…”) gewählt worden
wäre.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung – FGO –.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 151 FGO in Verbindung mit den §§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozessordnung
– ZPO –.
Die Revision war nicht zuzulassen, da das Gericht nicht von der Rechtsprechung des BFH abweicht und die Zulassung auch nicht
aus anderen Gründen nach § 115 Abs. 2 FGO geboten ist.
