15.05.2013
Finanzgericht München: Urteil vom 24.10.2012 – 4 K 691/10
1. Eine Verpflichtungsübernahme des Erwerbers eines unbebauten Grundstücks ist in die grunderwerbsteuerrechtliche Gegenleistung
nur einzubeziehen, wenn es sich um eine konkrete, den Veräußerer belastende Verpflichtung handelt, die der Erwerber übernimmt
und dadurch den Veräußerer bereichert. Übernimmt der Erwerber dagegen keine konkrete Schuld des Veräußerers, sondern stellt
er lediglich den Veräußerer (klarstellend) von einer bei einer künftigen Bebauung entstehenden Verpflichtung frei, so begründet
diese Verpflichtungsübernahme keine sonstige Leistung i. S. d. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG, weil die übernommene Verpflichtung
den Erwerber ohnehin selbst und nicht mehr den Veräußerer belasten wird.
2. Haben sich der Veräußerer eines unbebauten Grundstücks oder der Rechtsvorgänger des Veräußerers in einem städtebaulichen
Vertrag gegenüber einer Kommune verpflichtet, für jeden Quadratmeter künftig errichteter Wohnfläche einen Folgelastenbeitrag
zu erbringen, und wird diese Verpflichtung des Veräußerers im Grundstückskaufvertrag vom Erwerber ausdrücklich übernommen
und wird der Veräußerer insoweit auch von der Haftung freigestellt, so gehört der Folgelastenbeitrag nicht als sonstige Leistung
zur Gegenleistung und damit auch nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.
IM NAMEN DES VOLKES
Urteil
In der Streitsache
hat der 4. Senat des Finanzgerichts München durch … auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 24. Oktober 2012 für Recht erkannt:
1. Unter Änderung des Grunderwerbsteuerbescheides vom 30. Dezember 2011 wird die Grunderwerbsteuer auf 224 000 EUR herabgesetzt.
2. Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
3. Das Urteil ist im Kostenpunkt für die Klägerin vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf durch Sicherheitsleistung in
Höhe der zu erstattenden Kosten der Klägerin die Vollstreckung abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit
in derselben Höhe leistet.
Gründe
I.
Streitig ist, ob die Übernahme einer aus einem städtebaulichen Vertrag herrührenden Folgelastenverpflichtung des Grundstücksveräußerers
durch den Erwerber zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer zählt.
Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 31. März erwarb die Klägerin von der Firma XY Immobilien GmbH & Co. KG in N.
(KG) den in Ziff. I des Vertrages näher bezeichneten Grundbesitz … in B. zum Kaufpreis von … EUR. Unter Ziff. VI. 2. des Vertrages
ist festgehalten: „Der Verkäufer – seinerzeit T – GmbH & Co. KG Gesellschaft – hat mit der Stadt B., der Stadtwerke B. Energie
GmbH, der Stadtwerke B. Wasser GmbH und der H. Aktiengesellschaft zur Urkunde des Notars Dr. R. in B. vom 30.04.2001, URNr.
683/2001 einen Städtebaulichen Vertrag geschlossen. … Der Käufer tritt anteilig, nämlich bezüglich des Vertragsgegenstandes
in alle Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag zur ferneren Erfüllung ein und stellt den Verkäufer im Innenverhältnis insoweit
aus jeder Haftung frei. Dies gilt in Bezug auf die in Teil 3 des städtebaulichen Vertrags geregelten Verpflichtungen auch
für Erschließungsanlagen außerhalb des Vertragsgegenstandes, soweit damit der Vertragsgegenstand erschlossen wird. … Der Käufer
übernimmt anstelle des Verkäufers bezüglich des Vertragsobjekts den Folgekostenbeitrag in Höhe von 30,68 EUR … (60,00 DM)
je Quadratmeter Nettogeschoßfläche (= Wohnfläche) gemäß Teil 5 § 2 und 3 des Städtebaulichen Vertrages in künftiger Haftung.
Der Käufer stellt den Verkäufer auch insoweit von Forderungen der Stadt B. frei.”
Der vorgenannte städtebauliche Vertrag enthält auf Seite 7 unter der Überschrift „Vorbemer-kung/Vertragszweck” folgende Ziffer
2: „Nachdem mit der durch den künftigen Bebauungsplan ermöglichten Nutzung soziale infrastrukturelle Auswirkungen und sonstige
Auswirkungen verbunden sein werden, schließen die Vertragsteile zur Regelung der anteiligen Übernahme derjenigen Kosten oder
Aufwendungen, die der Stadt als Folge des geplanten Vorhabens entstanden sind oder entstehen werden, im Sinne von § 11 Abs.
1 Ziffer 3 des Baugesetzbuches (BauGB) folgenden Vertrag.” Der Vertrag ist in mehrere Teile aufgeteilt, darunter „Teil 5 Folgelasten”.
Dieser Teil enthält u. a. folgende Regelungen:
§ 1 Erforderlichkeit: Infolge der durch den in der Vorbemerkung genannten Bebauungsplan begründeten Bebauungsmöglichkeit (ca.
550 Wohnungen) wird ein zusätzlicher Bedarf von zwei Kindergarten- und einer Hortgruppe und dadurch der nachfolgende Folgelastenbeitrag
ausgelöst.
§ 2 Folgelastenbeitrag: 1. Gemäß den Grundsatzbeschlüssen der Stadt vom 02.03.1995 und vom 22.07.1999 zur Anwendung des Instruments
des Städtebaulichen Vertrages in B.
wird eine Beteiligung der Begünstigten einer Baurechtsbegründung an den Folgekosten in Höhe eines Betrages von 60,00 DM/qm
Nettogeschossfläche (= Wohnfläche) als Obergrenze der anfallenden höheren Kosten als angemessen angesehen.
2. Der Investor verpflichtet sich, für jeden Quadratmeter im Geltungsbereich des Vertrages einen Folgelastenbeitrag in Höhe
von 60,00 DM zu erbringen.
3. Die Ermittlung der Wohnfläche erfolgt im Rahmen des jeweils noch durchzuführenden Baugenehmigungs- oder Freistellungsverfahrens.
„Begünstigte einer Baurechtsbegründung” i.S. der vorgenannten Regelung waren zum Zeitpunkt des Abschlusses des städtebaulichen
Vertrages die Eigentümer der von dem Vertrag betroffenen Grundstücke, nämlich die Firma T – GmbH und Co. KG Gesellschaft sowie
die Firma H. Aktiengesellschaft. Durch zeitlich nach dem städtebaulichen Vertrag liegende Abspaltung und Firmenänderung wurde
die KG in Bezug auf die streitbefangenen Grundstücke Rechtsnachfolgerin der T – GmbH und Co. KG sowie der H. Aktiengesellschaft.
Nach dem Eingang der Veräußerungsanzeige setzte der Beklagte (das Finanzamt – FA –) für den Grundstückserwerb der Klägerin
mit Bescheid vom 26. Mai 2008 Grunderwerbsteuer in Höhe von … EUR fest. Bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage legte das
FA den Kaufpreis in Höhe von … EUR als steuerpflichtigen Teil der Gegenleistung zugrunde. Der Bescheid erging hinsichtlich
der Gegenleistung vorläufig nach § 165 Abs. 1 Satz 1 der Abgabenordnung (AO), da die Höhe des Folgekostenbeitrags noch ungewiss
sei. Die Übernahme der Folgekosten aus dem städtebaulichen Vertrag sei als Zuschlag zum Kaufpreis unmittelbar Bestandteil
der Gegenleistung.
Die Klägerin legte hiergegen mit Schreiben vom 4. Juni 2008 Einspruch ein, den das FA mit Einspruchsentscheidung vom 28. Januar
2010 als unbegründet zurückwies.
Zur Begründung der Klage vom 26. Februar 2010 trägt die Klägerin im Wesentlichen vor: Sie habe mit der Stadt B. keinen städtebaulichen
Vertrag geschlossen. Rechtsbeziehungen hätten nur zwischen der Stadt B. und der T AG bestanden. Der Klägerin seien erst mit
der Bebauung des erworbenen Grundstücks Kosten entstanden. Diese Kosten seien nicht Bestandteil des Kaufs der Grundstücke,
da der Grundstücksveräußerer auf diese städtebaulichen Kosten keinen Einfluss gehabt habe. Zudem bestehe keine Verpflichtung
zum Bauen von Seiten der Klägerin. Eine weiter noch zu erbringende Gegenleistung an den Verkäufer bestehe daher nicht mehr.
Somit sei auch die Grundlage für die Vorläufigkeit gemäß § 165 Abs. 1 Satz 1 AO nicht gegeben.
Im Oktober 2011 legte die Stadt B. dem FA drei Folgekostenabrechnungen gegenüber der Klägerin vor. Daraufhin setzte das FA
mit nach § 165 Abs. 2 Satz 1 AO geändertem Bescheid vom 30. Dezember 2011 die Grunderwerbsteuer auf … EUR fest. Das FA bezog
in die Bemessungsgrundlage neben dem Kaufpreis nun auch den von der Klägerin für Folgekosten an die Stadt B. gezahlten Betrag
in Höhe von … EUR mit ein.
Die Klägerin ergänzte daraufhin ihre Klagebegründung dahingehend, im vorliegenden Fall sei kausal für die Zahlung von Folgekosten
nicht der Grundstückskaufvertrag vom 31. März 2008, sondern der städtebauliche Vertrag vom 30. April 2001, in den die Klägerin
eingetreten sei. Der Kaufvertrag verpflichte die Klägerin zu keiner dieser Leistungen. Auch die KG sei bis zum Abschluss des
Kaufvertrags mit der Klägerin nicht verpflichtet gewesen, diese Leistungen zu erbringen. Die Verpflichtung zur Leistung aus
dem städtebaulichen Vertrag entstehe erst, wenn der Verpflichtete, nun die Klägerin, Baumaßnahmen durchführen wolle. Es handle
sich hierbei um eigennützige Erwerberleistungen, die die Klägerin nur erbringe bzw. erbracht habe, um ihre Grundstücke in
dem von ihr geplanten Umfang bebauen zu können. Die Rechtsprechung zu Erschließungsbeiträgen stehe diesen Ausführungen nicht
entgegen. Sei Gegenstand des Erwerbs ein unerschlossenes Grundstück und schließe der Verkäufer mit der Stadt einen Erschließungsvertrag
gemäß § 124 Abs. 1 BauGB, so liege in der Übernahme der Verpflichtung zur Abgeltung der zukünftigen Erschließungskosten an
den Verkäufer keine Gegenleistung des Käufers für den Erwerb des Grundstücks. Die Einbeziehung der Erschließungskosten in
die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer (GrESt) komme bei einer vertraglichen Übernahme nur dann in Betracht, wenn es
sich um ausschließlich privatrechtliche Verpflichtungen handle. Hier entstehe die Verpflichtung jedoch aufgrund eines zwischen
dem Erwerber, nicht dem Verkäufer, und der Stadt B. bestehenden öffentlichrechtlichen Vertrages. Aus Teil 5 – § 3 (Fälligkeit)
ergebe sich zweifelsfrei, dass der Folgelastenbeitrag erst Zug um Zug gegen die Erteilung von Baugenehmigungen fällig sei.
Ein Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb sei in keiner Weise gegeben. Die Klägerin sei aus dem Kaufvertrag nicht gegenüber
der privaten Verkäuferin verpflichtet, neben dem Kaufpreis die Folgekosten zu zahlen. Diese seien im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses
noch nicht fällig gewesen. Ein kausaler Zusammenhang mit dem Grundstückskauf habe daher nicht bestehen können. Die später
fällig gewordene Zahlung, welche ihren Rechtsgrund in dem städtebaulichen Vertrag gehabt habe, habe eine rein eigennützige
Erwerberleistung gegenüber der Stadt dargestellt.
Die Klägerin beantragt,
unter Änderung des Grunderwerbsteuerbescheids vom 30. Dezember 2011 die Grunderwerbsteuer auf 224 000 EUR herabzusetzen, hilfsweise,
für den Fall der Klageabweisung, die Revision zum Bundesfinanzhof zuzulassen.
Das FA beantragt,
die Klage abzuweisen, hilfsweise, für den Fall der Klagestattgabe, die Revision zum Bundesfinanzhof zuzulassen.
Zur Begründung führt es aus, die Grunderwerbsteuer bemesse sich nach dem Wert der Gegenleistung. Die KG habe sich im städtebaulichen
Vertrag der Stadt gegenüber verpflichtet, für jeden Quadratmeter Wohnfläche einen Folgelastenbeitrag zu erbringen. Diese Verpflichtung
der KG habe die Klägerin im Grundstückskaufvertrag ausdrücklich übernommen und auch die KG insoweit von der Haftung freigestellt.
Damit gehöre der Folgelastenbeitrag als sonstige Leistung zur Gegenleistung und damit zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird gem. § 105 Abs. 3 Satz 2 der Finanzgerichtsordnung (FGO) auf die Schriftsätze der Beteiligten,
die Grunderwerbsteuer- bzw. Rechtsbehelfsakte des FA, die Gerichtsakte und die Niederschrift über die mündliche Verhandlung
vom 24. Oktober 2012 Bezug genommen.
II.
Die Klage ist begründet.
Das FA hat zu Unrecht den von der Klägerin gezahlten Folgekostenbeitrag in Höhe von 342.849 EUR in die Bemessungsgrundlage
für die Grunderwerbsteuer mit einbezogen.
1. Bei einem nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG grunderwerbsteuerbaren Grundstückskaufvertrag bemisst sich die Grunderwerbsteuer
gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG regelmäßig nach dem Wert der Gegenleistung. Als Gegenleistung gilt dabei nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG
der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Zum Kaufpreis gehört alles, was der Käufer
vereinbarungsgemäß an den Verkäufer leisten muss, um den Kaufgegenstand zu erhalten. Allerdings ist die grunderwerbsteuerrechtliche
Gegenleistung nicht identisch mit dem entsprechenden bürgerlich-rechtlichen Begriff (Loose in Boruttau, Grunderwerbsteuergesetz,
17. Aufl., § 9 Rn. 14). Entscheidend für den Umfang der Gegenleistung im grunderwerbsteuerrechtlichen Sinne ist, in welchem
Zustand die Vertragsbeteiligten das Grundstück zum Gegenstand des Erwerbs gemacht haben (ständige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs
– BFH – z. B. Urteil vom 23. September 2009 II R 20/08, BFHE 227, 379, BStBl II 2010, 495, m. w. N.).
Ausgangspunkt für die Bestimmung des Gegenstands des Erwerbsvorgangs ist zunächst immer das tatbestandserfüllende Rechtsgeschäft,
bei § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG regelmäßig die kaufvertraglich begründete Übereignungsverpflichtung. Des Weiteren gehören zur
Bemessungsgrundlage die vom Erwerber übernommenen „sonstigen Leistungen” i.S. des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Unter diesen Begriff
fallen alle Verpflichtungen des Käufers, die zwar nicht unmittelbar Kaufpreis für das Grundstück im bürgerlich-rechtlichen
Sinne, aber – weil vertraglich übernommen – gleichwohl Entgelt für den Erwerb des Grundstücks sind (BFH-Urteile vom 25. April
2002 II R 57/00, BFH/NV 2002, 1612; und vom 8. Juni 2005 II R 26/03, BFHE 210, 372, BStBl II 2005, 613; jew. m. w. N.).
2. Bei Anwendung der vorstehenden Grundsätze auf den Streitfall ist die Übernahme der aufgrund des städtebaulichen Vertrags
bestehenden Folgekostenverpflichtung der KG durch die Klägerin keine Gegenleistung im grunderwerbsteuerrechtlichen Sinn.
a) Zwar war die Übernahme der Verpflichtung in dem städtebaulichen Vertrag kausal für den Grundstückserwerb durch die Klägerin,
denn die KG hätte die streitbefangenen Grundstücke ohne eine derartige Freistellung von der bestehenden Folgekostenverpflichtung
nicht an die Klägerin veräußert.
Auch war die Folgekostenverpflichtung zum Zeitpunkt des Grundstückserwerbs durch die Klägerin dem Grunde nach schuldrechtlich
in der Person der KG entstanden, weil sich diese in dem städtebaulichen Vertrag gegenüber der Stadt entsprechend verpflichtet
hatte.
b) Jedoch ist eine Verpflichtungsübernahme in die grunderwerbsteuerrechtliche Gegenleistung nur einzubeziehen, wenn es sich
um eine
konkrete, den Veräußerer belastende Verpflichtung handelt, die der Erwerber übernimmt und dadurch den Veräußerer bereichert (BFH-Urteil
vom 30. März 2009 II R 62/06, BFHE 225, 503, BStBl II 2009, 854). Der vertraglich vereinbarte Leistungsaustausch umfasst dann
auch die konkrete Schuld des Veräußerers. Der Veräußerer wird entsprechend bereichert und der Erwerber wird insoweit entreichert
(siehe auch Loose a.a.O., § 9 Rn. 284).
Übernimmt der Erwerber dagegen keine konkrete Schuld des Veräußerers, sondern stellt er wie im Streitfall lediglich den Veräußerer
(klarstellend) von einer Verpflichtung frei, so begründet diese Verpflichtungsübernahme keine sonstige Leistung i.S. des §
9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG, weil die übernommene Verpflichtung den Erwerber ohnehin selbst und nicht mehr den Veräußerer belasten
wird (Loose a.a.O., § 9 Rn. 283).
Andernfalls müsste – einmal unterstellt, das Grundstück würde unter jeweiliger Weiterübertragung der Freistellungsverpflichtung
mehrfach verkauft, ohne dass eine Bebauung durch die Zwischenerwerber erfolgt wäre – nicht nur der Letzterwerber den aufgrund
der Bebauung durch ihn entstehenden Folgekostenbeitrag entrichten, sondern der entstandene Beitrag müsste auch bei sämtlichen
Verkaufsvorgängen an die Zwischenerwerber der Bemessungsgrundlage hinzugerechnet werden. Ein derartiges Ergebnis entspricht
nicht der Absicht des GrEStG, den Rechtsverkehr mit Grundstücken auf der Basis der finanziellen Werte zu besteuern, die kausal
verknüpft vom Erwerber zum Veräußerer fließen, d.h., ersteren entreichern und letzteren bereichern.
c) Im Streitfall bestand zum Zeitpunkt des Kaufvertrags keine geldwerte Verpflichtung der KG aufgrund der Folgekostenvereinbarung,
deren Übernahme durch die Klägerin zu einer finanziellen Entlastung der KG in einer zum Vertragszeitpunkt bestimmbaren Höhe
geführt hätte. Damit bleibt die Übernahme der Folgekostenvereinbarung im Hinblick auf die Grundstücks-bezogenheit abstrakt
und für die grunderwerbsteuerrechtliche Gegenleistung unbeachtlich. Denn Gegenstand des Grundstückskaufvertrags war das Grundstück
im unbebauten Zustand und mangels bestehender Bebauung waren in der Person der KG noch keine Folgekostenbeiträge entstanden.
Die streitgegenständlichen Folgekostenbeiträge sind erst in der Person der Klägerin durch die von ihr vorgenommene Bebauung
des Areals entstanden. Damit führte die Übernahme der Folgelastenverpflichtung nicht zu einer Bereicherung der KG im grunderwerbsteuerrechtlichen
Sinn, weil diese gegenüber der Stadt keine Folgekostenbeiträge schuldete.
3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.
4. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hinsichtlich der Kosten und des Vollstreckungsschutzes folgt aus §
151 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1, Abs. 3 FGO in Verbindung mit der sinngemäß anzuwendenden Vorschrift des § 708 Nr. 10, § 711
Zivilprozessordnung.
