10.05.2011
Finanzgericht München: Urteil vom 18.05.2010 – 13 K 2532/07
1. Nach § 3 Nr. 9 EStG sind Abfindungen wegen einer vom Arbeitgeber veranlassten Auflösung des Dienstverhältnisses bis zu den Höchstbeträgen steuerfrei.
2. Die Auflösung des Dienstverhältnisses ist vom Arbeitgeber veranlasst, wenn dieser die entscheidenden Ursachen für die Auflösung gesetzt hat.
3. Steht aufgrund objektiver Umstände fest, dass der Grundbesitz mit der unbedingten Absicht erworben oder bebaut worden ist, ihn innerhalb kurzer Zeit zu verkaufen, ist ein gewerblicher Grundstückshandel selbst dann zu bejahen, wenn weniger als vier Objekte veräußert werden oder die geplante Verwertung komplett scheitert.
4. Der Tatbestand des §§ 22 Nr. 3 EStG ist nicht erfüllt, wenn sich die Übertragung von Rechten als Veräußerungs- oder veräußerungsähnlicher Vorgang im privaten Bereich darstellt.
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
In der Streitsache
hat der 13. Senat des Finanzgerichts München unter Mitwirkung […] aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 18. Mai 2010
für Recht erkannt:
1. Unter Abänderung des Einkommensteuerbescheids für 1997 […] wird die Einkommensteuer auf 0 EUR festgesetzt.
2. Die Kosten des Verfahrens – einschließlich des Beschwerdeverfahrens – trägt der Beklagte.
3. Das Urteil ist im Kostenpunkt für die Kläger vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf durch Sicherheitsleistung in Höhe der zu erstattenden Kosten der Kläger die Vollstreckung abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten.
Gründe
I.
Die Streitsache befindet sich im zweiten Rechtszug.
Die Kläger sind Ehegatten, die von dem Beklagten (dem Finanzamt) für das Streitjahr 1997 mit Einkünften aus Gewerbebetrieb, Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit, Einkünften aus Kapitalvermögen sowie Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusammen zur Einkommensteuer veranlagt wurden. Auf den Einkommensteuerbescheid 1997 […], der unter dem Vorbehalt der Nachprüfung erging, wird Bezug genommen.
1. Objekt [… K-Straße]
Am […] Dezember 1996 hatten die Kläger das […] ca. 3.000 qm große Grundstück Objekt […] K-Straße zu einem Kaufpreis von […] DM erworben. Auf diesem Grundstück befand sich ein Bungalow. Ende 1997 wurde der Bungalow abgerissen.
In ihrer Einkommensteuererklärung hatten die Kläger für dieses Objekt bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung einen Werbungskostenüberschuss in Höhe von […] DM geltend gemacht, den das Finanzamt mangels Vermietungsabsicht nicht anerkannte.
2. […] X-GmbH (GmbH)
Mit Vertrag vom […] September 1996 hatte der Kläger 100% der Anteile an der GmbH mit einem Stammkapital von 50.000 DM zu einem Preis von […] DM erworben. Nach Erhöhung des Stammkapitals um 100.000 DM veräußerte der Kläger Geschäftsanteile der GmbH zu nominell 75.000 DM zu einem Preis von […] DM. Der Kaufpreis war am […] Februar 1997 fällig. Mit Notarvertrag vom […] April 1997 trat der Kläger auch die ihm verbliebenen 50% der Geschäftsanteile an der GmbH an dieselbe Erwerberin ab. Als Gegenleistung wurde […] DM vereinbart. Nach Ziffer III des Notarvertrags teilt sich der Kaufpreis wie folgt auf:
Zwischen der GmbH und dem Kläger war am […] November 1996 ein Geschäftsführer-Anstellungsvertrag geschlossen worden. Für die vorzeitige Aufhebung dieses Vertrags zahlte die Erwerberin an den Veräußerer (Kläger) 250.000 DM. In der Aufhebungsvereinbarung ist festgehalten, dass die Beendigung des Arbeitsverhältnisses in beiderseitigem Einvernehmen auf Veranlassung der GmbH erfolge. Die Abfindung werde im Rahmen der Übertragung von Geschäftsanteilen als Bestandteil des dortigen Kaufpreises vereinbart werden.
Ein weiterer, von der Erwerberin an den Kläger zu leistender Betrag galt als Kaufpreis in Höhe von […] DM.
Die GmbH hatte einen Mietvertrag über das Grundstück [… A-Straße] (Betriebsgrundstück der GmbH) abgeschlossen. Dieser Mietvertrag war bis zum […] März 2001 befristet. Nach Angabe des Klägers hatten die Grundstückseigentümer und der damalige Alleingesellschafter und Geschäftsführer der GmbH mündlich eine Optionsvereinbarung abgeschlossen, die auf die Verlängerung des Mietverhältnisses um fünf Jahre abzielte. Dieses Optionsrecht war an den Kläger abgetreten. Dieser trat im Rahmen der Geschäftsanteilsabtretung dieses Recht an die Erwerberin ab. Für die Abtretung dieses Anspruchs wurde ein Betrag von 400.000 DM vereinbart. Der Kläger übernahm gegenüber der Erwerberin keine Gewähr für die Abtretbarkeit und Durchsetzbarkeit dieses Anspruchs bzw. Rechts. Es wurde ausdrücklich vereinbart, dass die Gegenleistung von 400.000 DM auch dann bestehen bleibt, wenn vom Käufer keinerlei Rechte in Anspruch genommen oder durchgesetzt werden können (vgl. Ziffer III 4 c des Geschäftsanteilsabtretungsvertrags).
Die Kläger erklärten aus diesem Vorgang gem. § 17 EStG einen Veräußerungsgewinn in Höhe von […] DM. Der auf die Veräußerung des Optionsrechts entfallende Betrag von 400.000 DM sei steuerfrei, da es sich um die Veräußerung eines immateriellen Wirtschaftsguts handele. Demgegenüber hielt das Finanzamt diesen Vorgang für steuerpflichtig und setzte im Einkommensteuerbescheid vom 16. August 1999 Einkünfte aus Gewerbebetrieb in Höhe von […] DM an. Der Bescheid vom 16. August 1999 wurde nach § 164 Abs. 2 AO mit Bescheid vom 14. September 1999 geändert, da dem Finanzamt ein Verlust aus Gewerbebetrieb für das Transportunternehmen des Klägers […] in Höhe von […] DM mitgeteilt worden war (Einkünfte aus Gewerbebetrieb nunmehr […] DM; 1. Änderungsbescheid). Gegen diesen Bescheid legte der Kläger Einspruch ein. Mit seinem Einspruch machte der Kläger u.a. zusätzliche Kosten für die Geschäftsanteilsabtretung in Höhe von […] DM geltend […]. Im Einspruchsverfahren erließ das Finanzamt am 26. November 2001 […] einen 2. Änderungsbescheid, mit dem es die Gegenleistung für die Aufhebung des Geschäftsführervertrags in Höhe von 250.000 DM den Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit zuordnete und bei den Einkünften aus Gewerbebetrieb die zusätzlichen Kosten gewinnmindernd berücksichtigte […]. Am 16. Juli. 2002 (3. Änderungsbescheid) und am 11. Oktober 2002 (4. Änderungsbescheid) ergingen weitere Änderungsbescheide.
Der Einspruch blieb erfolglos. Auf die Einspruchsentscheidung vom 13. Februar 2003 wird verwiesen. Dagegen richtet sich die Klage. Im Klageverfahren erging am 18. November 2005 ein weiterer Änderungsbescheid (5. Änderungsbescheid).
Im Verfahren sind drei Punkte streitig: Freibetrag wegen Auflösung des Dienstverhältnisses, gewerblicher Grundstückshandel und Veräußerung der Rechte aus dem Mietvertrag und Optionsrecht.
1. Freibetrag wegen Auflösung des Dienstverhältnisses
Nach Auffassung des Klägers ist die Vertragsauflösung auf Betreiben der GmbH in Gestalt der Erwerberin erfolgt. Diese habe bereits 50% der Anteile an der GmbH mit Vertrag vom […] Dezember 1996 erworben. Seit Anfang 1997 habe sie sich in Vertragsverhandlungen mit dem Kläger über den Erwerb der verbliebenen 50% Anteile befunden. Zu einer vollen Übernahme sei sie jedoch nur bereit gewesen, wenn die Geschäfte von einer Person ihres Vertrauens, Herrn [… XE], allein weitergeführt werden konnten. Der Anstellungsvertrag sei für die Erwerberin als künftige Alleingesellschafterin eine Belastung gewesen, denn er habe eine monatliche Vergütung von […] DM sowie eine betriebliche Altersversorgung in Höhe von […] DM vorgesehen. Es sei somit offenbar, dass dieser Vertrag auf Druck der künftigen Alleingesellschafterin aufgelöst worden sei.
2. Gewerblicher Grundstückshandel
Der Erwerb des […] ca. 3.000 qm großen Grundstücks sei zunächst mit dem Ziel teilweiser Selbstnutzung und teilweiser Vermietung (an die Eltern des Klägers) erfolgt. Die Vermietung habe sich aber aus persönlichen Gründen zerschlagen. Der Kaufpreis sei fremdfinanziert worden […]. Der Kläger habe sich intensiv um eine Bebauung des Grundstücks bemüht. Um den Umfang der Bebaubarkeit zu erhöhen, habe er den bestehenden Bungalow abreißen (Abbruchkosten […] DM) und das Grundstück roden (Kosten der Rodung […] DM) lassen. Er habe die Bebauung mit vier Doppelhaushälften angestrebt. Nach Erteilung der Baugenehmigung sollte der sofortige Verkauf der vier Objekte über eine Maklerfirma erfolgen. Zwar sei sein Bauantrag von der Gemeinde abgelehnt worden. Die mangelnde Realisierung ändere nichts daran, dass er sich um eine Grundstückserschließung und Baureifmachung des Grundstücks mit einer Baudichte bemüht habe, die über das bestehende Baurecht weit hinausgegangen sei. Nicht entscheidungserheblich sei, ob der Kläger anfangs nur drei der vier Doppelhaushälften verkaufen habe wollen, denn der Drei-Objekt-Grenze bedürfe es nicht, wenn aufgrund objektiver Umstände feststehe, dass die Tätigkeit mit unbedingter Veräußerungsabsicht ausgeübt worden sei. Der Kläger habe kurzfristig finanziert. Die Einschaltung einer Maklerfirma bereits vor Fertigstellung der Gebäude qualifiziere die Tätigkeit des Klägers als gewerblich.
3. Veräußerung der Rechte aus dem Mietvertrag und dem Optionsrecht
Der Kläger habe einerseits die ihm verbliebenen Anteile an der GmbH veräußert. Des Weiteren veräußerte er mit demselben Vertrag die ihm persönlich gehörenden Rechte aus dem Mietvertrag über das Betriebsgrundstück sowie das Optionsrecht auf Verlängerung des Mietvertrags ab dem […] April 2001 auf weitere fünf Jahre. Dabei habe es sich ursprünglich um eine mündliche Optionsvereinbarung zwischen dem Grundstückseigentümer und Herrn […YY] gehandelt, der seinerseits das Optionsrecht an den Kläger persönlich abgetreten habe. Eine schriftliche Optionsvereinbarung habe nicht bestanden. Deshalb habe der Kläger gegenüber der Käuferin auch keine Gewähr für die Abtretbarkeit und Durchsetzbarkeit des Optionsrechts übernommen. Als Preis für die Abtretung der Mietvertragsrechte und des Optionsrechts seien 400.000 DM vereinbart worden. Partei des Mietvertrags gegenüber dem Grundstückseigentümer als Vermieter sei der Kläger persönlich gewesen. Mit der GmbH habe der Kläger einen Untermietvertrag zu den gleichen Bedingungen abgeschlossen. Der Kläger sei auch der Inhaber des zwischen dem Grundstückseigentümer und Herrn […] YY mündlich vereinbarten und an ihn abgetretenen Optionsrechts gewesen. Der Wert des Mietvertrags und des Optionsrechts leite sich aus der extrem günstigen Miete ab. Die vertraglich vorgesehene und bei Ausübung der Option für weitere fünf Jahre geltende Miete habe […] DM betragen. Bei […] qm errechne sich ein qm-Preis von 2,30 DM. Dass es sich nicht nur bei der Abtretung der Rechte aus der Restlaufzeit des Mietvertrags, sondern auch bei dem Optionsrecht um ein Wirtschaftsgut i.S. eines geldwerten Vorteils handelte, ergebe sich ohne weiteres daraus, dass die Erwerberin im Jahr 2001 die Option ausgeübt habe und der Mietvertrag tatsächlich zu den alten Bedingungen weitergelaufen sei. Die entgeltliche Übertragung des Mietvertrags und des Optionsrechts führe nicht zu steuerpflichtigen Einkünften. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung schieden aus, da der Kläger insoweit keine Wirtschaftsgüter zur Nutzung überlassen habe. Da es sich um Veräußerungen handele, komme auch ein Besteuerung nach § 22 Nr. 3 EStG nicht Betracht. Dass sowohl die Rechte aus dem Mietvertrag wie auch das Optionsrecht auf Verlängerung des Mietvertrags Vorteile darstellten, deren Erlangung sich der Kaufmann etwas kosten lasse, sei unstreitig. Leistungen i.S. des § 22 Nr. 3 EStG könnten nur ein Tun, Unterlassen oder Dulden sein, nicht aber ein Veräußerungsvorgang, bei dem ein Vermögenswert in seiner Substanz endgültig aufgegeben werde. Werde ein Vermögensgegenstand in seiner Substanz endgültig aufgegeben, so würden sowohl Veräußerungsvorgänge als auch veräußerungsähnliche Vorgänge nicht unter § 22 Nr. 3 EStG fallen, weil ihnen weder eine Erwerbstätigkeit noch eine Substanznutzung unter Erhaltung der Substanz zugrunde liege. Im Streitfall habe der Kläger ihm privat zustehende Rechte aus einem Mietvertrag, nämlich das Mietrecht selbst sowie das Optionsrecht ohne zeitliche Begrenzung endgültig auf einen Dritten gegen Entgelt übertragen. Es liege daher ein Veräußerungsgeschäft vor, das nicht unter § 22 Nr. 3 EStG falle.
Die Kläger beantragen,
unter Abänderung des Einkommensteuerbescheides 1997 vom 18. November 2005 bei den Einkünften aus Gewerbebetrieb (gewerblicher Grundstückshandel) Betriebsausgaben in Höhe von [… 100.000] DM zu berücksichtigen, das Entgelt für die Abtretung des Mietrechts und des Optionsrechts in Höhe von 400.000 DM als nicht steuerbar zu qualifizieren und bei den Einkünften aus nichtselbständiger Tätigkeit den Freibetrag des § 3 Nr. 9 EStG in Höhe von 24.000 DM zu gewähren und die Einkommensteuer entsprechend festzusetzen, hilfsweise die Revision zuzulassen.
Das Finanzamt beantragt Klageabweisung.
Zur Begründung verweist es auf die Einspruchsentscheidung.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einvernahme des Ehepaars […] XE als Zeugen. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll verwiesen.
II.
Die Klage ist in vollem Umfang begründet.
1. Abfindungsfreibetrag gem. § 3 Nr. 9 EStG
Zu Unrecht hat das Finanzamt bei der Besteuerung der Abfindung für die Beendigung des Dienstverhältnisses den Freibetrag gem. § 3 Nr. 9 EStG in Höhe von 24.000 DM nicht gewährt.
Der Kläger war Geschäftsführer der GmbH. Wenn auch die schriftliche Niederlegung des Anstellungsvertrags erst am […] November 1996 und damit fünf Wochen nach Dienstantritt am […] Oktober 1996 erfolgte, hat das Gericht keine Zweifel davon auszugehen, dass ein Dienstvertrag rechtswirksam abgeschlossen worden war, dessen Laufzeit fünf Jahre betrug. Nach § 3 Nr. 9 EStG sind Abfindungen wegen einer vom Arbeitgeber veranlassten Auflösung des Dienstverhältnisses unter Berücksichtigung der dort genannten Höchstbeträge steuerfrei. Die Auflösung des Dienstverhältnisses ist vom Arbeitgeber veranlasst, wenn dieser die entscheidenden Ursachen für die Auflösung gesetzt hat (vgl. BFH-Urteil vom 6. März 2002 XI R 51/00, BStBl II 2002, 516). Im Streitfall wurde die vorzeitige Beendigung des Dienstverhältnisses des Klägers mit der GmbH durch Letztere betrieben, weil diese nach Übertragung der Geschäftsanteile auf die neue Gesellschafterin die Durchsetzung einer eigenen Geschäftspolitik mit einem anderen Geschäftsführer vornehmen wollte und deshalb an einer möglichst schnellen Auflösung des Dienstverhältnisses mit dem Kläger als bisherigen Geschäftsführer interessiert war (vgl. auch BFH-Urteil vom 13. August 2003 XI R 18/02, BStBl II 2004, 106).
Da das Dienstverhältnis noch nicht 15 Jahre bestanden hat, kommt nur der Freibetrag des § 3 Nr. 9 Satz 1 EStG in Höhe von 24.000 DM in Betracht. Im Übrigen hat das Finanzamt bei der Besteuerung der Abfindung § 24 Nr. 1 Buchst. b i. V. m. § 34 Abs. 2 Nr. 2 EStG bereits angewandt.
2. Gewerblicher Grundstückshandel
Zu Unrecht hat das Finanzamt die Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Bebaubarmachung des Grundstücks […] Objekt K-Straße nicht als Betriebsausgaben im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels berücksichtigt.
Das Grundstück […] Objekt K-Straße wurde durch den Kläger in 1996 erworben, um es privat zu nutzen. Nachdem sich im Streitjahr 1997 herausstellte, dass eine Nutzung zu privaten Zwecken an den Gegebenheiten scheiterte, tat der Kläger alles, um aus einem Grundstück mit Bungalow vier selbständige Wohneinheiten zu Verkaufszwecken zu generieren.
Gewerbebetrieb i. S. des § 15 Abs. 2 EStG ist eine selbständige nachhaltige Betätigung, die mit der Absicht, Gewinn zu erzielen, unternommen wird und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt, wenn sie weder als Ausübung von Land- und Forstwirtschaft noch als Ausübung eines freien Berufs noch als eine andere selbständige Arbeit anzusehen ist. Darüber hinaus hat die Rechtsprechung das negative Erfordernis aufgestellt, dass es sich bei der Tätigkeit nicht um private Vermögensverwaltung handeln darf. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) wird die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb überschritten, wenn (bei Vorliegen der in § 15 Abs. 2 EStG genannten Voraussetzungen) nach dem Gesamtbild der Betätigung und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung von Grundbesitz im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten (z.B. durch Selbstnutzung oder Vermietung) entscheidend in den Vordergrund tritt (z.B. Beschluss des Großen Senats des BFH vom 25. Juni 1984 GrS 4/82, BStBl II 1984, 751, unter C.III.3.b aa). Zur Konkretisierung dieser Unterscheidung im Bereich des gewerblichen Grundstückshandels hat der BFH mit Urteil vom 9. Dezember 1986 VIII R 317/82 (BStBl II 1988, 244) die sogenannte Drei-Objekt-Grenze eingeführt. Danach ist regelmäßig von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Anschaffung und Verkauf mindestens vier Objekte veräußert werden. Diese Grundsätze gelten nach Auffassung des Großen Senats des BFH ebenso in den sogenannten Errichtungsfällen; die Rechtsprechung des BFH unterscheidet nicht danach, ob der Steuerpflichtige die veräußerten Objekte lediglich angeschafft oder ob er sie errichtet hat.
Der Drei-Objekt-Grenze kommt allerdings nur Indizwirkung zu. Daher können auch bei der Veräußerung von weniger als vier Objekten besondere Umstände auf eine gewerbliche Betätigung schließen lassen. Steht aufgrund objektiver Umstände fest, dass der Grundbesitz mit der unbedingten Absicht erworben oder bebaut worden ist, ihn innerhalb kurzer Zeit zu verkaufen, ist ein gewerblicher Grundstückshandel selbst dann zu bejahen, wenn weniger als vier Objekte veräußert werden (BFH-Urteil vom 17. Dezember 2008 IV R 85/06, BStBl II 2009, 795). Der unbedingte Veräußerungsentschluss muss im Fall der Bebauung eines danach verkauften Grundstücks spätestens in dem Zeitpunkt gefasst sein, in dem sich der Unternehmer rechtlich bindet, etwa durch Abschluss der auf Bebauung gerichteten Verträge (BFH-Urteil vom 28. April 2005 IV R 17/04, BStBl II 2005, 606).
Die Grenzen der privaten Vermögensverwaltung sind dementsprechend überschritten, wenn beispielsweise das im zeitlichen Zusammenhang mit der Bebauung und Veräußerung erworbene Grundstück schon vor seiner Bebauung verkauft worden ist, wenn ein solches Grundstück von vornherein auf Rechnung und nach den Wünschen des Erwerbers bebaut wird oder das Bauunternehmen des das Grundstück bebauenden Steuerpflichtigen erhebliche Leistungen für den Bau erbringt (Beschluss des Großen Senats des BFH vom 10. Dezember 2001 GrS1/98, BStBl II 2002, 291). Neben diesen vom Großen Senat des BFH ausdrücklich genannten Ausnahmefällen können andere gewichtige Umstände auf eine gewerbliche Betätigung auch bei einer Veräußerung von weniger als vier Objekten schließen lassen, und zwar dann, wenn sich aus diesen Umständen ergibt, dass die maßgebenden Tätigkeiten (Anschaffung, Bebauung) in unbedingter Veräußerungsabsicht vorgenommen worden sind. Hierbei ist auf die Umstände des Einzelfalles abzustellen. Wurde das Bauvorhaben beispielsweise nur kurzfristig finanziert, hat der Steuerpflichtige bereits während der Bauzeit eine Maklerfirma mit dem Verkauf des Objekts beauftragt oder selbst Veräußerungsannoncen aufgegeben, wurde gar vor Fertigstellung des Bauwerks ein Vorvertrag mit dem künftigen Erwerber geschlossen oder hat er Gewährleistungspflichten über den bei Privatverkäufen üblichen Bereich hinaus übernommen, kann selbst dann eine unbedingte Veräußerungsabsicht vorliegen, wenn keiner der vom Großen Senat des BFH (in BStBl II 2002, 291) angesprochenen Ausnahmefälle greift (vgl. BFH-Urteil vom 5. März 2008 X R 48/06, BFH/NV 2008, 1463). Die Möglichkeit, dass das Gebäude für Zwecke der eigenen Vermögensverwaltung hergestellt wird, scheidet dann aus (vgl. BFH-Urteil vom 12. Juli 2007 X R 4/04, BStBl II 2007, 885).
Im Streitfall liegt eine gewerbliche Tätigkeit vor. Nachdem sich die geplante Eigennutzung nicht verwirklichen ließ, hat der Kläger unverzüglich alles versucht, um den Umfang der Bebauung zu erhöhen. Aus diesem Grund ließ er den Bungalow abreißen und das Grundstück roden. Er beauftragte einen Architekten mit der Planung von vier Doppelhaushälften, reichte bei der Gemeinde […] einen Antrag auf Vorbescheid ein und stellte schließlich einen Bauantrag. Bereits vor Erteilung der Baugenehmigung schaltete der Kläger eine Maklerfirma ein, die mit dem Verkauf der Objekte beauftragt war […]. Wie sich aus dem Schriftwechsel mit der Gemeinde ergibt, entsprach die Planung nicht den Vorgaben der Gemeinde. Die geplanten vier Doppelhaushälften wiesen eine zu hohe Baudichte auf. Die geplante Teilung des Grundstücks in vier Parzellen widersprach dem Gebietscharakter. Das Bestreben des Klägers das Grundstück umfassend zu bebauen, führte dazu, dass die Gemeinde in 1998 eine Veränderungssperre erließ und beschloss, einen qualifizierten Bebauungsplan aufzustellen. Dies führt dazu, dass die getätigten Aufwendungen, nämlich die Kosten der Rodung wie auch die im Streitjahr angefallenen Zinsen, als vergebliche, vorweggenommene Betriebsausgaben zu qualifizieren sind.
3. Veräußerung der Rechte aus dem Mietvertrag und Optionsrecht
Die Abtretung der Rechte aus dem Mietvertrag und die Übertragung der Option auf Verlängerung des Mietvertrags sind nicht steuerbar. Der Kläger konnte die ihm im Nutzungsbereich überlassenen Vermögenswerte als selbständige Wirtschaftsgüter im Vermögensbereich weiter übertragen.
Entgegen dem Wortlaut des notariellen Vertrags vom […] April 1997 über den Verkauf der Geschäftsanteile der […] GmbH war nicht die GmbH, sondern der Kläger Mieter des Betriebsgrundstücks […] A-Straße. Der Kläger veräußerte mit demselben notariellen Vertrag die ihm persönlich gehörenden Rechte aus dem Mietvertrag sowie das Optionsrecht auf Verlängerung des Mietvertrags ab […] April 2001 auf weitere fünf Jahre.
Partei des Mietvertrages gegenüber dem Grundstückseigentümer als Vermieter war der Kläger persönlich. In das bestehende Pachtverhältnis „[…] A-Straße” ist der Kläger mit Wirkung ab […] Oktober 1996 nach der mit der Hausverwaltung abgeschlossenen Vereinbarung vom […] Oktober 1996 […] eingetreten, so dass die Abtretung der Rechte aus dem Miet-/ Pachtvertrag der GmbH an den Kläger […] wirkungslos ist. Dass der Kläger Mieter des Betriebsgrundstücks war, hat auch der Zeuge […] XE bestätigt. Der Zeuge hat ausgesagt, dass der Pachtvertrag und das Optionsrecht vom Kläger übernommen wurden. Die Option sei im Jahr 2001 gegenüber der Hausverwaltung ausgeübt worden. Dadurch habe sich der bestehende Mietvertrag zu den alten Bedingungen auf unbefristete Zeit verlängert. Der Zeuge konnte sich auch noch darin erinnern, dass für die Überlassung der Rechte aus dem Mietvertrag ein Entgelt in der Größenordnung von 300.000 DM bis 400.000 DM entrichtet worden ist. Die Werthaltigkeit des Mietvertrags wie auch der Option ergibt sich aus der überaus günstigen Miete von 2,30 DM/qm […]. Bei einer Restlaufzeit von 47 Monaten des Mietvertrags und einer anschließenden fünfjährigen Option führt dies bei einer eher geringen Miete von 5 DM/qm zu einem geldwerten Vorteil von rd. 600.000 DM. Tatsächlich wurde die Option nach Aussage des Zeugen […] XE auch von der Erwerberin ausgeübt. Deshalb kann dem Umstand, dass der Kläger gegenüber der Erwerberin der Geschäftsanteile vertraglich keine Gewähr für die Abtretbarkeit und Durchsetzbarkeit der Rechte aus dem Mietvertrag und dem Optionsrecht übernahm, keine Bedeutung beigemessen werden.
Die Abtretung der Rechte aus dem Mietvertrag und der Option ist nicht steuerbar. Insbesondere ist nicht der Tatbestand des §§ 22 Nr. 3 EStG erfüllt, weil die Übertragung dieser Rechte sich als Veräußerungs- oder veräußerungsähnlicher Vorgang im privaten Bereich darstellt (vgl. dazu BFH-Urteil vom 26. Oktober 2004 IX R 53/02, BStBl II 2005, 167).
Die Einkommensteuer lt. Urteil errechnet sich wie folgt: […]
Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 i. V. m. § 143 Abs. 2 FGO, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 11 ZPO.
