Drei-Objekt-Grenze bei geschlossenen Immobilienfonds im Rahmen mehrstufiger Beteiligungsstrukturen

| Das FG München (19.7.24, 8 K 1418/21; Rev. BFH IV R 15/24, Einspruchsmuster ) hat sich aktuell mit der Problematik der Anwendung der sog. Drei-Objekt- Grenze bei geschlossenen Immobilienfonds im Rahmen mehrstufiger Beteiligungsstrukturen auseinandergesetzt. Ist eine Personengesellschaft an Immobilienfonds und vermögensverwaltenden Personengesellschaften beteiligt, führen nach der Entscheidung des FG auf der Ebene der Zielfonds realisierte Erlöse aus Immobilienveräußerungen auf der Ebene der Personengesellschaft nicht bereits zu einem Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze und damit zur Annahme einer Gewerblichkeit, wenn der Verkehrswert der Grundstücke 250 000 EUR übersteigt. Damit hat sich das FG gegen die Auffassung der Finanzverwaltung im BMF-Schreiben vom 26.3.04 (IV A 6 ‒ S 2240-26/03, BStBl. I 04, 434) gestellt. |

Grundsätzlich sei bei der Prüfung, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliege, zwischen der Gesellschafts- und der Gesellschafterebene zu differenzieren. Die Klägerin selbst ‒ eine GmbH & Co. KG ‒ habe nicht mit Immobilien gehandelt. Eine zur Annahme der Gewerblichkeit herangezogene Anwendung der Drei-Objekt-Grenze käme nicht in Betracht, soweit die Zielfonds liquidiert worden seien bzw. diese ihrerseits Immobilien veräußert hätten. Insoweit fehlte es an zurechenbaren Zählobjekten. Da im Streitfall bereits die Zielfonds selbst nicht gewerblich tätig gewesen seien, folge hieraus keine Qualifikation der Einkünfte der Klägerin als gewerblich.