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Aufteilung des Kaufpreises zur Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage für ein mit einem denkmalgeschützten Gebäude bebautes Grundstück
| Das FG Köln (13.11.24, 2 K 1386/20 ; Rev. BFH IX R 26/24, Einspruchsmuster ) hat entschieden, dass bei der Aufteilung des Kaufpreises zur Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage für ein mit einem denkmalgeschützten Gebäude bebautes Grundstück der Bodenwertanteil nicht abzuzinsen ist. Der Bodenwertanteil könne nicht von der Restnutzungsdauer des aufstehenden Gebäudes abhängig sein. Er drücke die Lage eines Objektes aus und sei mit einem festen Wert zu berücksichtigen. |
Im Übrigen sprächen die für eine fortdauernde wirtschaftliche Nutzbarkeit eines denkmalgeschützten Gebäudes erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen gegen die Annahme einer unendlichen Restnutzungsdauer des Objekts.
PRAXISTIPP | Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen gewährt der Gesetzgeber nach der ausdrücklichen Regelung in § 7i EStG unter der Voraussetzung, dass bestimmte Aufwendungen “erforderlich” sind. Fraglich ist, ob Eigentümer vermieteter Baudenkmale auch abseits dieser Vorschrift erhöhte Absetzungen in Anspruch nehmen können, indem die allgemeinen Bestimmungen über AfA denkmalspezifisch ausgelegt und angewendet werden. Eine Abzinsung eines Bodenwerts ist jedenfalls in der ImmoWertV bei Liquidationsobjekten vorgesehen, also wenn das Gebäude abgerissen werden soll. In solchen Fällen wird der Bodenwert für den Zeitraum vom Wertermittlungsstichtag bis zur voraussichtlichen Freilegung des Grundstücks abgezinst, um zu berücksichtigen, dass der Boden nicht sofort, sondern erst später wirtschaftlich genutzt werden kann. Um ein Liquidationsobjekt handelt es sich bei einem Baudenkmal aber gerade nicht. Die Besteuerungspraxis sollte aber beachten, dass gerade die Denkmal-Eigenschaft zu einem erhöhten Bedarf an Bau- und Modernisierungsmaßnahmen, der die wirtschaftliche Restnutzungsdauer gegenüber dem gesetzlichen Regelfall des § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2c EStG (40 Jahre) verkürzt. Der AfA-Satz kann sich daher im Einzelfall günstiger gestalten (vgl. hierzu auch Kleinmanns, BB 25, 817). Betroffene Steuerbescheide sollten ungeachtet dessen bis zur höchstrichterlichen Klärung der Rechtsfrage einer Abzinsung des Bodenwerts bei denkmalgeschützten Gebäuden unbedingt offengehalten werden. |
