04.01.2010 | Werbungs- oder Anschaffungskosten

Aufwendungen des Hauskäufers für ein dem Verkäufer erstattetes Disagio

Kaufen Sie ein zur Vermietung bestimmtes Grundstück und übernehmen auch die Finanzierung vom Verkäufer, können Sie durch eine vom Kaufvertrag unabhängige Regelung dafür sorgen, dass Sie ein dem Verkäufer erstattetes Disagio sofort voll als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abziehen können. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden.  

Der zugrunde liegende Fall

Der Steuerzahler kaufte eine Eigentumswohnung. Die Verkäuferin, eine städtische Wohnungsbaugesellschaft, hatte diese mit 178.350 Euro ausgewiesen. Der Kläger finanzierte die Anschaffung durch zwei Darlehen. Dabei löste er ein Darlehen der Wohnungsbaugesellschaft ab. Sowohl der Nominalzinssatz in Höhe von 3,99 Prozent als auch die laufende Zinsbindung wurden fortgeführt. Im Gegenzug verpflichtete sich der Käufer gegenüber der Verkäuferin, das von dieser an die Sparkasse gezahlte Disagio anteilig zu erstatten. Entsprechend wurde im Kaufvertrag vereinbart: „Der Kaufpreis beträgt 193.810 Euro ... und setzt sich zusammen aus einem Entgelt für den Grundbesitzerwerb in Höhe von 178.350 Euro und einem anteiligen, aus der Finanzierung übernommenen Disagio in Höhe von 15.460 Euro.“  

Die Entscheidung des BFH

Zinsen, die der Verkäufer dem Käufer in Rechnung stellt, können je nach Gestaltung Anschaffungskosten des Gebäudes oder - als eigene Finanzierungskosten - sofort abziehbare Werbungskosten sein. Was zur Anschaffung zählt, ist nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu beurteilen:  

• Wird das Disagio als kalkulatorischer Teil des Kaufpreises berücksichtigt, gehört es zu den Anschaffungskosten des Käufers. Folge: Es kann nur über die Nutzungsdauer verteilt in Form der Abschreibung steuermindernd geltend gemacht werden.

• Wird die Erstattung des Disagios dagegen unabhängig vom Kaufvertrag vereinbart, gehört es nicht zum Kaufpreis. Es handelt sich dann um sofort als Werbungskosten zu berücksichtigende Finanzierungskosten des Käufers. Notwendig ist aber eine klare Vereinbarung, aus der sich Grund und Höhe der erstatteten Aufwendungen entnehmen lassen.