01.04.2005 | Immobiliengeschäft unter Ehegatten

Verkauf eines Anteils an einer Mietwohnung

Verträge zwischen Ehegatten werden steuerlich anerkannt, wenn sie im Großen und Ganzen wie zwischen fremden Dritten vereinbart und durchgeführt werden. Das gilt auch für Grundstückskaufverträge. Angriffsfläche bietet dem Fiskus häufig die Finanzierung des Kaufpreises. Das zeigt auch ein vom Bundesfinanzhof (BFH) zu Gunsten der Ehegatten entschiedener Fall.

Der zu Grunde liegende Fall

Im Urteilsfall waren die Ehegatten Miteigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung. Der Mann verkaufte seinen Anteil an die Frau. Dafür übernahm die Frau die anteiligen Darlehensschulden des Mannes. Den Rest finanzierte sie mit einem abgesicherten Darlehen. Die Darlehenssumme floss auf ein gemeinsames Girokonto der Ehegatten, von dem auch in der Folge die Darlehenszinsen bezahlt wurden. Der Mann kaufte mit dem Geld auf dem gemeinsamen Girokonto Fondsanteile. Diese lagen in einem gemeinsamen Depot der Ehegatten.

Das Finanzamt wollte die Schuldzinsen und die Abschreibung bei der Ehefrau nicht als Werbungskosten anerkennen. Begründung: Der Kaufpreis sei nicht aus dem Vermögen der Ehefrau in das des Ehemannes übergegangen. Die Ehefrau habe auch über das gemeinsame Girokonto der Eheleute verfügen können, ebenso über das gemeinsame Depot.

Die Entscheidung des BFH

Anders der BFH: Der Kaufpreis sei bei wirtschaftlicher Betrachtung ins Vermögen des Ehemannes übergegangen. Zwar sei der Kaufpreis letztlich in Form von Fondsanteilen in einem gemeinschaftlichen Depot gelandet, an dem die Frau nach außen Mitberechtigte war. Sie konnte aber im Innenverhältnis nicht über ihren Anteil verfügen. Sie hatte nur eine Art Vetorecht. Daher seien die Fondsanteile wirtschaftlich allein dem Mann zuzurechnen (Urteil vom 21.9.2004, Az: IX R 5/03; Abruf-Nr.  050559 ).

Die Abwicklung der Kaufpreiszahlung hält nach Ansicht des BFH einem Fremdvergleich Stand: Dass das Geld anschließend in Form von Fondsanteilen auf das gemeinsame Depot der Ehegatten floss, hätte nur dann ein Scheingeschäft sein können, wenn dadurch das Geld wieder an die Frau zurückgeflossen wäre. Das war aber gerade nicht der Fall. Unschädlich sei auch, dass der Kaufpreis nicht auf ein Notaranderkonto eingezahlt wurde. Das sei nur bei einem besonderen Sicherungsinteresse des Erwerbers üblich, das zwischen den Ehegatten eben nicht bestanden habe.

Unser Tipp: Ehegatten oder Angehörige sollten bei Veräußerungsgeschäften auf eine saubere Kontentrennung achten. Das Geld sollte von einem alleinigen Konto des Erwerbers auf ein alleiniges Konto des Veräußerers überwiesen werden. Der Veräußerer sollte dann das Geld auf eigene Rechnung verwenden (zum Beispiel Wertpapiere im eigenen Depot, ohne Mitberechtigung des Erwerbers, Festgeldanlage im eigenen Namen).