· Fachbeitrag · Altersvorsorgeplanung
Können niedrige Finanzierungszinsen die Rendite einer Immobilieninvestition retten?
von Dipl.-Kfm. StB Dirk Klinkenberg, www.curator.de, Bergisch-Gladbach
| Die aktuelle sehr niedrige Zinssituation ist ein Problem für den Aufbau einer vernünftigen Altersvorsorge; denn der Zinseszinseffekt ist schwach. In dieser Situation gibt es zwei Wege. Nach dem Motto „mehr Risiko = mehr Rendite“ können risikoreichere Bausteine für die Altersvorsorge genutzt werden. Oder man dreht den Spieß um, erwirbt „sichere“ Immobilien und nutzt die Zinssituation zum eigenen Vorteil aus, weil auf der anderen Seite auch die Finanzierungskosten gesunken sind. In diesem Artikel wollen wir den zweiten Weg kritisch durchleuchten. |
1. Zinsentwicklung für Immobiliendarlehen 2007‒2017
In den letzten zehn Jahren kannten die Zinsen nur eine Richtung ‒ nach unten. Der durchschnittliche Zinssatz ist für zehnjährige Festdarlehen von 5,0 % auf 1,5 % gesunken und damit der niedrigste Zinssatz seit 40 Jahren.
2. Welche Renditekennziffern sind sinnvoll?
Auf die Frage, welche Rendite eine Immobilieninvestition abwerfen wird, antwortet der Fachmann: Welche Rendite meinen Sie denn? Deshalb sollte man zunächst wissen, welche typischen Renditekennziffern es gibt und wie sie zu beurteilen sind.
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Der Berechnung aller folgenden Renditekennziffern liegen diese Eckdaten zugrunde: | ||
EUR | ||
Kaufpreis Gebäude | 360.000 | |
Kaufpreis Grundstück | 40.000 | |
Nebenkosten 12 % (6,5 % Grunderwerbsteuer; 3,5 % Makler; 2 % Notar etc.) |
12,0 % |
48.000 |
Gesamtaufwand | 448.000 | |
Verkehrswert nach Kauf | 400.000 | |
Prognose Wertsteigerung p.a. | 2,0 % | 8.000 |
Eigenkapitaleinsatz | 20,0 % | 89.600 |
Finanzierung | 80,0 % | |
Finanzierungsvolumen | 358.400 | |
Annuitätendarlehen 10 Jahre fest | ||
Zinssatz | 1,5 % | 5.376 |
anfängliche Tilgung | 3,5 % | 12.544 |
Annuität p.a. | 17.920 | |
Instandhaltungskostenpauschale | ||
1 % der Anschaffungskosten p.a. | 4.000 | |
Kaltmiete p.a. | 12.000 | |
Prognose Mietsteigerung p.a. | 2,0 % | |
2.1 Bruttomietrendite
Diese Renditekennziffer wird sehr gerne als erster Hinweis genutzt, ob sich eine Investition überhaupt lohnen könnte. Als Faustregel gilt, dass sie bei Eigentumswohnungen in der Regel zwischen 4 % und 5 %. liegen sollte. Bei weniger als 4 % Bruttomietrendite gilt: Finger weg.
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Definition: Jahreskaltmiete durch Verkehrswert Unser Wert: 12.000 EUR durch 400.000 EUR = 3,0 % Ergebnis: Nach der Faustregel eigentlich: „Finger weg.“ |
PRAXISHINWEIS | Aus objektiver Sicht ist die Bruttomietrendite aber kaum geeignet, eine qualifizierte Aussage zu treffen. Zu viele Einflussfaktoren bleiben unbeachtet ‒ unter anderem die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, die Wertentwicklung des Objekts und die Höhe des Finanzierungszinssatzes. Diese Kennziffer ist als Orientierung und damit für eine Entscheidung komplett ungeeignet. |
2.2 Nettomietrendite
Neben der Bruttomietrendite wird oft auch die Nettomietrendite zur Beurteilung herangezogen. Sie berücksichtigt zumindest die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Sie liegt deswegen unter der Bruttomietrendite.
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Definition: Reinertrag (= Jahreskaltmiete minus Instandhaltungs- und Verwaltungskosten) durch Verkehrswert Unser Wert: 8.000 EUR durch 400.000 EUR = 2,0 % Ergebnis: Finger weg. 2 % Rendite sind auch am Kapitalmarkt erzielbar. |
PRAXISHINWEIS | Aus objektiver Sicht ist die Nettomietrendite kaum besser als die Bruttomietrendite. Auch hier bleiben zu viele Einflussfaktoren, wie z. B. die Höhe des Finanzierungszinssatzes, unbeachtet. Allerdings erlaubt diese Renditekennziffer zumindest einen ersten Vergleich zu einer alternativen Investition in eine Kapitalanlage ‒ jedoch vor Finanzierungskosten und Steuern. Jedoch sollte der Vergleich mit einer anderen Kapitalanlage neben dem Renditevergleich auch die völlig unterschiedlichen Risiken zwischen z. B. einem internationalen Aktienfonds und einer Einzelimmobilie berücksichtigen. |
2.3 Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital
Diese Renditekennziffer berücksichtigt nicht nur den Finanzierungszinssatz, sondern auch die Wertentwicklung der Immobilie und wird dadurch deutlich aussagekräftiger.
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Definition: Immobilienertrag durch eingesetztes Eigenkapital.
Immobilienertrag = Kaltmiete + Wertsteigerung ./. Instandhaltung ./. Zinsen
*Mit Berücksichtigung des Vermögensverlustes in Höhe der Kaufnebenkosten. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Ergebnis: Ohne Berücksichtigung der Anschaffungskosten ist die Rendite hervorragend! Wesentlicher Treiber ist die Wertentwicklung von 2 % p.a. Sie allein ist im ersten Jahr für 75 % der Gesamtrendite verantwortlich (im sechsten Jahr: 64 %). Das steuerliche Ergebnis der Immobilie ist negativ. Die Werbungskosten [Zinsen, AfA, Instandhaltung etc.] sind höher als die Mieteinnahmen. Deshalb ist die Rendite nach Steuern sogar höher als vor Steuern. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
PRAXISHINWEIS | Aber das hervorragende Ergebnis gilt nur, so lange man die Nebenkosten des Erwerbs außer Acht lässt. Nebenkosten fallen an, ändern aber nichts am Wert des Objekts. Sie müssen im Laufe der Zeit aufgeholt werden (vgl. „1. Jahr alternativ“). |
2.4 Rendite auf das Nettovermögen (gebundenes Eigenkapital)
Diese Renditekennziffer unterscheidet sich von der vorhergehenden dadurch, dass hier der Immobilienertrag in Relation zum sich verändernden Nettovermögen (gebundenes Eigenkapital) ermittelt wird.
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Definition: Immobilienertrag durch Nettovermögen
Ergebnis: Obwohl der absolute Ertrag in unserem Beispiel vom ersten bis zum sechsten Jahr um fast 30 % steigt, sinkt die Rendite auf das Nettovermögen bis zum sechsten Jahr deutlich, weil das Nettovermögen durch die Darlehenstilgung noch deutlicher um 356 % steigt. |
PRAXISHINWEIS | Diese Renditekennziffer bildet die Renditeentwicklung einer Immobilie im Grundsatz noch besser ab. Aber an einer Stelle ist große Vorsicht geboten. Weil wir uns auf das Nettovermögen nach Kauf beziehen, führt eine Steigerung des Anfangsverlustes mathematisch zu einer höheren Rendite. In unserem Fall ist die Rendite im ersten Jahr deutlich erhöht, weil der Vermögensverlust durch die Anschaffungsnebenkosten das Nettovermögen stark reduziert.
Wenn man nur ein Eigenkapital in Höhe der Kaufnebenkosten einsetzen würde, wäre das Nettovermögen nach Kauf 0 EUR. Bei einem positiven Ertrag hätte man eine unendlich hohe Rendite. | |||
Dieses Paradoxon machen sich professionelle Immobilienverkäufer zu nutze. Ein geringer Eigenkapitaleinsatz in der Musterberechnung puscht die Rendite dann genau so weit nach oben, dass sie attraktiv ist, aber gerade noch glaubwürdig. |
3. Veränderung der Rendite durch die niedrigen Zinsen
Jetzt wollen wir uns anschauen, wie sich die Renditen durch die gesunkenen Zinsen verändert haben. In den Alternativberechnungen lassen wir alle Werte gleich und verdoppeln den Zinssatz von 1,5 % auf 3,0 %. Das erscheint in der heutigen Zinslandschaft sehr viel. Mit Blick auf die Zinskurve können wir aber sehen, dass dies ein Wert ist, mit dem man noch im Jahr 2012 kalkulieren musste. Ergebnis: Auch nach einer Verdopplung des Zinssatzes sind die Renditen immer noch sehr attraktiv. Der Einfluss des Refinanzierungszinssatzes auf die Rendite ist also nicht so groß, wie mancher glaubt.
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Veränderung der Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital | 1. Jahr | 6. Jahr |
Rendite nach Steuern (bei 1,5 % Zinsen) | 14,55 % | 16,92 % |
Rendite nach Steuern (bei 3,0 % Zinsen) | 11,21 % | 14,30 % |
Veränderung in Prozentpunkten | ‒3,34 % | ‒2,62 % |
Veränderung der Rendite auf das Nettovermögen | 1. Jahr | 6. Jahr |
Rendite nach Steuern (bei 1,5 % Zinsen) | 31,33 % | 10,22 % |
Rendite nach Steuern (bei 3,0 % Zinsen) | 24,14 % | 8,50 % |
Veränderung in Prozentpunkten | ‒7,19 % | ‒1,72 % |
4. Die Gesamtrendite über die Laufzeit entscheidet
Die laufende Rendite ist aber nur ein Aspekt der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung ist. Ob sich eine Immobilie wirklich rechnet, weiß man immer erst, wenn man sie wieder verkauft hat oder ‒ alternativ ‒ zum Ende des Betrachtungszeitraums realistisch bewerten lässt.
Wir wollen uns die Gesamtrendite für unsere Beispielimmobilie mit der hervorragenden laufenden Rendite anschauen. Dazu wählen wir einen Zeitraum von zehn Jahren. Dann haben wir den ersten realistischen Handlungszeitpunkt. Nach Ablauf der Zinsbindung besteht Handlungsfreiheit hinsichtlich der Finanzierung (keine Vorfälligkeitsentschädigungen bei Tilgung). Und steuerlich ist die Zehn-Jahres-Frist des privaten Veräußerungsgeschäfts nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG abgelaufen. Der Verkauf ist steuerfrei. Die Überlegung lautet jetzt: Welches Kapital erhalten wir am Ende, wenn wir am Anfang 89.600 EUR bereitstellen und welcher durchschnittlichen Verzinsung entspricht dies?
Die Berechnungen sind zu umfangreich, um sie hier komplett abzubilden. Deshalb wollen wir uns auf die Darstellung der Ergebnisse von drei denkbaren Szenarien beschränken:
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Szenario | 1Ausgangslage | 2HöhererZinssatz | 3Keine Wert-steigerung |
Zinssatz Darlehen | 1,50 % | 3,00 % | 1,50 % |
Wertsteigerung Immobilie | 2,00 % | 2,00 % | 0,00 % |
EUR | EUR | EUR | |
Eigenkapitaleinsatz | 89.600 | 89.600 | 89.600 |
Vermögensverlust Nebenkosten | ‒48.000 | ‒48.000 | ‒48.000 |
Nettovermögen nach Kauf | 41.600 | 41.600 | 41.600 |
Summe liquide Ergebnisse der ersten 10 Jahre nach Steuern | ‒72.234 | ‒105.923 | ‒72.234 |
Wert der Immobilie nach 10 Jahren | 487.957 | 487.957 | 400.000 |
Restschuld Darlehen nach 10 Jahren* | ‒223.198 | ‒212.368 | ‒223.198 |
Nettovermögen nach 10 Jahren | 192.525 | 169.666 | 104.568 |
Ergebnis: Vermögenszuwachs in 10 Jahren | 102.925 | 80.066 | 14.968 |
Welchen Durchschnitts-Zinssatz nach Steuern braucht man über 10 Jahre, um dieses Endvermögen zu erreichen? | |||
Wiederanlage mit 0 % | 11,5 % | 8,9 % | 1,7 % |
Wiederanlage mit Zinseszins in Höhe der Immobilienrendite | 8,0 % | 6,6 % | 1,5 % |
Ergebnis: Mit einer Wertsteigerung von 2 % p.a. und dem niedrigen Darlehenszinssatz von 1,5 % ist die Immobilie jeder Kapitalanlage überlegen, da die Kapitalanlage nach Steuern mindestens 8 % p.a. erzielen müsste. Die Erhöhung des Darlehenszinssatzes verschlechtert zwar die Rendite auf 6,6 %, aber auch diese ist mit einer risikoarmen Kapitalanlage nur schwer zu erzielen. Steigt die Immobilie hingegen nicht im Wert, sinkt die notwendige Rendite einer alternativen Kapitalanlage auf 1,5 %.
Die Auswirkungen einer Veränderung des Zinssatzes (Vergleich Szenario 1 mit 2) sind viel geringer als die Auswirkungen einer Veränderung des Wertsteigerungspotenzials der Immobilie (Vergleich Szenario 1 mit 3). Es gilt der alte Kaufmannsspruch: „Der Gewinn liegt im Einkauf.“ Wenn die Musterimmobilie nach 10 Jahren aufgrund eines überhöhten Kaufpreises oder einer schlechten Entwicklung des Standorts nur noch für 380.000 EUR zu verkaufen wäre, wäre die Rendite sogar negativ. Nur wenn für eine Immobilie ein Preis bezahlt wird, der bis zum Zeitpunkt einer möglichen Veräußerung eine Wertsteigerung zulässt, wird man eine gute Rendite erhalten.
PRAXISHINWEIS | Deshalb sollte man sich sehr viel mehr mit den Entwicklungsperspektiven des jeweiligen Immobilienstandorts beschäftigten als mit den letzten Zehnteln des Zinssatzes. Wie ist am jeweiligen Standort der Wohnraumbedarf ‒ nicht jetzt, sondern in zehn oder 20 Jahren? Wächst diese Stadt durch eine gute Arbeitsmarktsituation oder nicht? etc. |
Einen entscheidenden Einfluss auf den notwendigen Vergleichszinssatz hat die Wiederanlagefiktion. Wer sie nicht kennt, kann die Renditeberechnung nicht einordnen. Für unsere Musterimmobilie liegt die Wahrheit irgendwo in der Mitte, denn der Wertsteigerungseffekt hat einen Zinseszinseffekt, die Wiederanlage der freien Mittel eher nicht.
Unsere Musterimmobilie ist zu einem günstigen Zinssatz finanziert und hat eine hervorragende Nettovermögensrendite. Das liquide Ergebnis ist in den nächsten Jahren aber immer negativ.
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1. Jahr | 3. Jahr | 6. Jahr | |
Kaltmiete | 12.000 | 12.485 | 13.250 |
Instandhaltung | ‒4.000 | ‒4.000 | ‒4.000 |
Annuität | ‒17.920 | ‒17.920 | ‒17.920 |
Liquides Ergebnis vor Steuern | ‒9.920 | ‒9.485 | ‒8.670 |
Steuerentlastung | 2.410 | 2.096 | 1.383 |
Liquides Ergebnis nach Steuern | ‒7.510 | ‒7.389 | ‒7.287 |
In den nächsten zehn Jahren muss für diese Immobilie nach Steuern eine Liquidität von 72.000 EUR aus zukünftigem Einkommen oder anderem Vermögen bereitgestellt werden. Das sind im Schnitt 7.200 EUR pro Jahr bzw. 600 EUR pro Monat.
5. Fazit
Wer diese Immobilie kauft und zehn Jahre behält, bindet das Eigenkapital zweimal: Das Eigenkapital von 89.600 EUR steckt für die nächsten zehn Jahre in der Immobilie. Und man geht einen auf zehn Jahre verbindlichen monatlichen Dauerauftrag über 600 EUR ein. Dieser ‒ gut verzinste ‒ „Sparplan“ kann dann nicht so einfach gestoppt werden, sondern beschränkt Ihre zukünftige monatlich frei verfügbare Liquidität.
Es gilt also noch immer: „Lage, Lage, Lage“. Nur wenn der Kaufpreis ein Wertwachstum in den nächsten zehn bis 20 Jahren zulässt, kann am Ende eine vernünftige Rendite herauskommen. Ein überteuerter Einkauf ruiniert jede Kalkulation. Deshalb ist es wichtig, sich mit dem Wohnraumbedarf und der Arbeitsmarktsituation am Standort der Immobilie nicht für den heutigen Zeitpunkt, sondern zum Zeitpunkt in zehn oder 20 Jahren zu befassen.
Das Wichtigste: Rendite ist nicht so wichtig wie Liquidität. Schauen Sie immer, welche Liquiditätsbindung eine Immobilie auslöst. Immobilien binden nicht nur das vorhandene Eigenkapital, sondern oft auch einen Teil Ihrer zukünftigen Liquidität. Wenn am Ende weniger Rendite herausgekommen ist, kann man das verkraften. Wenn Ihnen Ihre Immobilien die Liquidität für einen angemessenen Lebensstandard rauben, ist das Problem viel größer.
Zum Autor | Diplom-Kaufmann Dirk Klinkenberg, Steuerberater bei der CURATOR Treuhand- und Steuerberatungsgesellschaft mbH mit Hauptsitz in der Schlossstraße 20, 51429 Bergisch Gladbach, Tel.: 02204-9508-200 und einer Niederlassung in der Gohliser Str. 11, 04105 Leipzig. Tätigkeitsschwerpunkt der CURATOR ist die steuerliche und betriebswirtschaftliche Beratung von Ärzten, Zahnärzten und sonstigen Heilberuflern.
