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01.05.2006 | Schenkung eines Mietobjekts kurz nach Verlustphase

BFH bejaht Gewinnerzielungsabsicht auch bei einer LV-Finanzierung

Bei einer "normalen" Vermietung bejaht der Bundesfinanzhof (BFH) die Gewinnerzielungsabsicht (= Einnahmen langfristig höher als Werbungskosten). Das heißt: Die Finanzverwaltung darf die einkommensteuerliche Verrechnung vorübergehender Vermietungsverluste mit anderen Einkünften des Steuerpflichtigen nicht wegen fehlender Gewinnerzielungsabsicht ablehnen.

Gilt dies auch, wenn das Mietobjekt nicht über Hypotheken- oder Bauspardarlehen, sondern mit Lebensversicherungen finanziert wird und damit zunächst die Mieteinnahmen in krassem Missverhältnis zu den Schuldzinsen stehen? Ja, sagt der BFH (Urteil vom 19.4.2005, Az: IX R 15/04; Abruf-Nr. 052521).

Nachfolgend stellen wir Ihnen den Fall vor und geben Ihnen Tipps für die Praxis.

Die Entscheidung des BFH

Im Urteilsfall wurden die Anschaffungskosten und die Schuldzinsen durch Darlehen fremdfinanziert, die erst bei Fälligkeit durch den Einsatz parallel laufender Lebensversicherungen abgelöst werden sollten.

  • Das Mietobjekt wurde 1982 zur Eigennutzung gebaut.

    Dann wurde es aus beruflichen Gründen vermietet.

  • Wegen hoher Schuldzinsen (60.000 bis 160.000 DM jährlich) kam es in den Jahren 1985 bis 1996 zu Verlusten von bis zu 153.000 DM im Jahr.
  • 1996 wurden die Darlehen abgelöst.
  • Ab 1997 wurde mit dem Haus erstmals steuerlich ein Gewinn erzielt.
  • Das Ehepaar übertrug 1998 das Haus seiner Tochter, so dass es aus der Vermietung insgesamt keinen Überschuss erzielen konnte.

    Nach Ansicht des BFH darf die Gewinnerzielungsabsicht nicht in Frage gestellt werden, weil im Jahr 1985 noch nicht geplant gewesen war, dass die Tochter 1998 das Haus bekommen sollte. Konsequenz: Das Ehepaar dürfte die anfangs sehr hohen Verluste geltend machen.

    Tipps für die Praxis

    Wer sich nach Abschluss der Verlustphase von der Immobilie trennen will, sollte das Finanzamt überzeugen können, dass der Verkauf oder die Schenkung in der Familie nicht vorhersehbar oder geplant war.

    Quelle: Ausgabe 05 / 2006 | Seite 16 | ID 98742