· Fachbeitrag · Der praktische Fall
Kaum Chance auf Minderung bei Baulückenschließung
von RiOLG a. D. Günther Geldmacher, Düsseldorf
| Begründen Immissionen infolge einer Baumaßnahme des Grundstücksnachbarn einen Mangel der Mietsache? Nach der Bolzplatzentscheidung des BGH ( MK 15, 187 , Abruf-Nr. 144469 ) muss diese Frage in der Regel verneint werden. Einige Instanzgerichte wollten dem nicht folgen, sodass sich der BGH jetzt erneut mit dieser Frage beschäftigt hat. |
1. Darum ging es
Über zwei Jahre wurde auf einem 40 Meter von der vom Beklagten gemieteten Wohnung entfernt liegenden Grundstück (seit 1946 unbebaut) ein Neubau errichtet. Der Beklagte zeigte der Klägerin mehrfach, zuletzt unter Vorlage eines Lärmprotokolls an, dass die Wohnung durch den Baulärm sowie Staub- und Schmutzbelastungen beeinträchtigt werde. Er kündigte eine Mietminderung um 10 Prozent an und behielt von 6/13 bis 2/15 mtl. 55,03 EUR ein. Die Nachzahlungsklage scheitert in zweiter Instanz. Der BGH verweist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG Berlin zurück (29.4.20, VIII ZR 31/18, Abruf-Nr. 216204).
2. Gesetzliche Ausgangslage und Definition des Mangels
Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht.
Der BGH hält daran fest (Nachweise Urteil Tz. 24), dass sich die Frage, ob ein Mangel vorliegt, der dem Mieter auch bei von Dritten ausgehenden Störungen einen Anspruch auf Mangelbeseitigung gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB gewährt, aus einem Vergleich zwischen dem tatsächlichen und dem vertraglich vorausgesetzten Zustand der Mietsache ergibt. Eine Mietsache ist danach mangelbehaftet, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand für den Mieter nachteilig abweicht.
3. So wird der vertraglich geschuldete Zustand ermittelt
Vergleichsgrundlage sind in erster Linie die Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien. Diese sind nicht auf Fehler im Inneren der Mietsache beschränkt, sondern können auch sog. Umweltfehler betreffen, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken. Hierunter fallen etwa Immissionen (z. B. Lärm, Staub, Schmutz), denen die Mietsache ‒ wie hier ‒ durch den Bau eines Hauses auf einem benachbarten Grundstück ausgesetzt ist.
MERKE | Die Beschaffenheitsvereinbarung kann ausdrücklich, aber auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden. |
4. Beschaffenheitsvereinbarung: konkrete Anhaltspunkte
Die vom Mieter wahrgenommenen „Umweltbedingungen“ der Wohnung werden unter zwei Voraussetzungen zu einer konkludent geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung:
- wenn der Vermieter das Verhalten des Mieters dahin verstehen musste (§§ 133, 157 BGB), dass dieser die Fortdauer der bei Vertragsschluss bestehenden Umweltstandards als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht, und zwar über die unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses hinweg, und
- wenn der Vermieter dem zustimmt. Es genügt, wenn er darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (BGH MK 13, 75, Abruf-Nr. 130198).
Beachten Sie | Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters bleibt selbst dann wirkungslos, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Ein Schweigen des Vermieters ist keine Willenserklärung.
Handelt es sich um Lärm, der von öffentlichen Straßen oder vom Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirkt, darf eine Beschaffenheitsvereinbarung daher nicht vorschnell bejaht werden. Der Vermieter hat ‒ so der BGH zutreffend in MK 15, 187 ‒ meist keinen Einfluss darauf, dass die Verhältnisse bei Mietbeginn während der gesamten Vertragsdauer statisch bleiben. Der Mieter kann also im Allgemeinen nicht erwarten, dass der Vermieter für den Fortbestand von ihm nicht beherrschbarer „Umweltbedingungen“ haften will.
MERKE | Eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung ist daher nur ausnahmsweise anzunehmen und setzt konkrete Hinweise für einen Haftungswillen des Vermieters voraus. Dieser lässt sich nach dem BGH weder damit begründen, dass
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5. Was gilt bei fehlenden Parteiabreden?
Fehlen Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, wie es in Wohnraummietverträgen die Regel ist, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus in (ggf. ergänzender) Auslegung abzuleitenden Standards bestimmt. Maßgebende Abwägungsparameter sind insbesondere die Mietsache und ihre beabsichtigte Nutzung sowie die Verkehrsanschauung unter Beachtung von Treu und Glauben (§ 242 BGB; Nachweise Urteil Tz. 25).
6. Keine einseitige Risikobelastung des Vermieters
Zentrale Frage ist hiernach, wer im Anwendungsbereich der §§ 535, 536 BGB das Risiko einer späteren negativen Änderung des bei Vertragsschluss bestehenden Immissionsstandards trägt. Der BGH lehnt es (wie schon in MK 15, 187) erneut ab, dem Vermieter im Rahmen seiner Erhaltungspflicht einseitig das Risiko einer lärmintensiven Nutzungsänderung auf einem Nachbargrundstück zuzuweisen. Daher verbietet sich eine schematische Lösung.
Beachten Sie | Abzustellen ist vielmehr darauf, welche Regelung die Mietvertragsparteien bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die von ihnen nicht bedachte erhöhte Lärmbelastung infolge der späteren Baulückenschließung bewusst gewesen wäre.
7. Prüfungsfrage: Was wäre, wenn …
Hätten die Parteien bei Vertragsschluss die eingetretene Entwicklung mit den daraus resultierenden erhöhten Geräuschimmissionen bedacht, hätte sich ihnen die Frage aufdrängen müssen, ob und mit welchem Ergebnis der Vermieter überhaupt in der Lage sein würde, auf den erhöhten Immissionsanfall einzuwirken. Folglich hätten die Parteien die Gegebenheiten des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses, die Duldungspflichten nach § 906 BGB sowie daraus abgeleitete Abwehr- und Ausgleichsmöglichkeiten prognostizieren müssen. Dass die Parteien hierbei davon ausgegangen wären, der Vermieter hätte den bei Vertragsschluss bestehenden Immissionsstandard unverändert gewährleisten sollen, ist Wunschdenken und kann ‒ so schon BGH MK 15, 187 ‒ redlicherweise nicht angenommen werden.
8. Minderung nur bei Abwehr- oder Entschädigungsanspruch
Deshalb hält der BGH bei ergänzender Auslegung des Mietvertrags an seiner Rechtsprechung wie folgt fest:
MERKE | Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen begründen jedenfalls dann grundsätzlich keinen zur Mietminderung führenden Mangel einer Mietwohnung, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss (§ 906 BGB). Insoweit nimmt der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks einschließlich damit verbundener Veränderungsrisiken teil (a. A. wohl BGH MK 08, 212, Abruf-Nr. 082226). |
Beachten Sie | Das heißt aber im Umkehrschluss, dass ein Mangel der Mietsache vorliegen kann, wenn eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch vom Nachbargrundstück ausgehende Immissionen vorliegt (das ist stets vorweg zu prüfen) und tatsächlich Ansprüche des Vermieters gegen den Dritten nach § 906 BGB bestehen.
Der Rückgriff auf § 906 BGB bedeutet nicht, dass der BGH im Verhältnis der Mietparteien untereinander eine direkte oder analoge Anwendung der Vorschrift befürwortet. Er nutzt die nachbarrechtliche Ausstrahlungswirkung des § 906 BGB nur, um die mittels ergänzender Vertragsauslegung zu bestimmenden mietvertraglichen Rechte und Pflichten der Parteien zu konturieren.
9. So bestimmt der BGH die Darlegungs- und Beweislast
Diese Sichtweise des BGH wirkt sich auf die Verteilung der Darlegungs- und Beweislast im Anwendungsbereich des § 906 BGB aus: Der betroffene Grundstückseigentümer muss lediglich die mit den Immissionen einhergehende Beeinträchtigung des Grundstücks darlegen und erforderlichenfalls beweisen. Dagegen muss der Störer darlegen und beweisen, dass das Grundstück durch die Immissionen nur unwesentlich beeinträchtigt wird. Bleibt dieser insoweit beweisfällig, muss er darlegen und beweisen, dass die Grundstücksnutzung ortsüblich ist und die Störung nicht durch wirtschaftlich zumutbare Maßnahmen verhindert werden kann (Nachweise Urteil Tz. 69).
Diese für § 906 BGB geltenden Darlegungs- und Beweisregeln sind ‒ so der BGH ‒ auf das sachenrechtliche Verhältnis zwischen dem Eigentümer des von den Immissionen betroffenen Grundstücks und dem Störer zugeschnitten. Sie sind nicht auf das schuldrechtliche Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter übertragbar. Insoweit sind allein die Grundsätze des Wohnraummietrechts und speziell die hier geltende Abgrenzung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen entscheidungsrelevant.
Beachten Sie | Bei Streit der Mietvertragsparteien über eine Mietminderung wegen behaupteter Geräusch- und Schmutzimmissionen durch eine benachbarte Baustelle muss der Mieter daher sowohl darlegen und beweisen, dass die von ihm gemietete Wohnung Immissionen der vorbezeichneten Art ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtigen, als auch, dass es sich hierbei um eine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 S. 1 BGB handelt. Grund: Die hierauf bezogenen tatsächlichen Umstände liegen im Wahrnehmungsbereich des Mieters und sind daher ‒ bezogen auf die Darlegungs- und Beweislast ‒ seinem Verantwortungsbereich zuzuordnen. Dem Mieter wird hierdurch nicht mehr als das abverlangt, was er auch im Fall der Lärmbeeinträchtigung aus einer Nachbarwohnung darlegen und beweisen müsste.
Ein diesen Anforderungen genügender Vortrag des Mieters enthält regelmäßig zugleich das wenigstens konkludente Vorbringen, dass den Vermieter in Bezug auf die Immissionen auch eine Verpflichtung zum Tätigwerden trifft. Die Frage, ob er in diesem Sinne verpflichtet ist, gehört zur Mangelhaftigkeit der Mietsache, die grundsätzlich der Mieter darlegen und beweisen muss.
MERKE | Soweit der Vermieter nach § 536 Abs. 1 S. 3 BGB darlegen und beweisen muss, dass die Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nur unwesentlich ist, sieht der BGH hierin keinen Widerspruch. Die Prüfung, ob dem Vermieter in Bezug auf Immissionen eine Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB zur Verfügung steht, betrifft die (vorgelagerte) Frage, ob überhaupt ein Mangel der Mietsache vorliegt. Das ist aber nur der Fall, wenn es sich bei den Immissionen um eine wesentliche (und damit auch erhebliche) Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 S. 1 BGB handelt. Steht dies fest, ist ein Rückgriff auf § 536 Abs. 1 S. 3 BGB ausgeschlossen. |
10. Mieter muss kein Lärmprotokoll vorlegen
Bei Beeinträchtigungen in Gestalt von Baustellenimmissionen muss der Mieter weder ein „Lärmprotokoll“ noch ‒ etwa im Hinblick auf die indizielle Bedeutung von Grenz- und Richtwerten (§ 906 Abs. 1 S. 2 BGB) ‒ das Ergebnis einer Messung des von den Bauarbeiten ausgehenden Schalldruckpegels in Dezibel (dB) vorlegen. Was der Mieter vortragen muss, zeigt die folgende Grafik.
Der BGH hält es im Fall von Geräusch- und Schmutzimmissionen, die von dem Neubau eines Hauses auf einem benachbarten Grundstück herrühren, in der Regel für möglich und ausreichend, wenn der Mieter die Beeinträchtigungen nach den für ein solches Vorhaben üblichen Bauphasen (z. B. Abriss- und/oder Grundarbeiten; Hochbauarbeiten) gestaffelt darlegt.
11. Darlegungs- und Beweislast des Vermieters
Der Vermieter ist darlegungs- und beweisbelastet für mangelbezogene Tatsachen aus seinem Verantwortungsbereich. Hierzu führt der BGH aus:
„Dies betrifft (…) diejenigen Tatsachen, die dem Verhältnis des Vermieters als Grundstückseigentümer zu dem Verursacher der Immissionen entstammen. Auch dann nämlich, wenn der Vermieter mietvertraglich für die Aufrechterhaltung eines Immissionszustands nur insoweit einzustehen hat, wie er die Veränderung nicht selbst ohne Entschädigung hinnehmen muss, trifft ihn gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die mietvertragliche Verpflichtung, jedenfalls gegen diejenigen Immissionen vorzugehen, bezüglich derer ihm Abwehransprüche zur Seite stehen. Kann er Abwehransprüche nicht geltend machen, hat er zu prüfen, ob ihm aufgrund der Immissionen wenigstens ein Entschädigungsanspruch gemäß § 906 Abs. 2 S. 2 BGB zur Seite steht.“
Macht der Vermieter also geltend, keine Ansprüche gegen den Verursacher zu haben, muss er die personen- oder grundstücksbezogenen Tatsachen vorbringen und ggf. beweisen, die dazu führen, dass weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche bestehen. Grundlage ist der bis dahin festgestellte Sachverhalt und die im Verhältnis zum Verursacher maßgebende Beweislastverteilung (s. o., 9.).
12. Fazit
Minderungsrechte wegen der von einer Baulückenschließung ausgehenden Immissionen wird der Mieter angesichts der vom BGH aufgestellten Hürden kaum durchsetzen können. Schon die Beweisführung dürfte nur selten gelingen. Die (Neu-)Bebauung eines Nachbargrundstücks in der Innenstadt ist i. d. R. ortsüblich und selbst bei wesentlichen Beeinträchtigungen während der Bauphase im Zweifel nach § 906 Abs. 2 S. 1 BGB zu dulden (wenn die Bauvorschriften eingehalten sind). Ein Ausgleich in Geld (§ 906 Abs. 2 S. 2 BGB) scheidet meist aus, weil es sich nur um vorübergehende Maßnahmen handelt (LG Kempten BeckRS 2016, 13714; LG Berlin ZMR 17, 974). Mieter sollten es sich daher gut überlegen, ob sie es auf einen Minderungsprozess ankommen lassen wollen.
