01.09.2005 | WEG

Eigentümergemeinschaft ist teilrechtsfähig: Das sind die Konsequenzen für Gläubiger

a) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt.  

b) Neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn diese sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben.  

c) Gläubiger der Gemeinschaft können auf deren Verwaltungsvermögen zugreifen, das auch die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer und gegen Dritte umfasst.  

d) Zu den pfändbaren Ansprüchen der Gemeinschaft gehören der Anspruch, ihr die finanzielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen durch Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan, seine Ergänzung (Deckungsumlage) oder die Jahresabrechnung zu verschaffen, sowie Ansprüche aus Verletzung dieser Verpflichtung.  

e) Soweit der Verwalter als Organ der Gemeinschaft nicht kraft Gesetzes zur Vertretung berechtigt ist, werden seine Kompetenzen durch solche der Wohnungseigentümer ergänzt, denen die entsprechende Bevollmächtigung des Verwalters oder die Fassung des von ihm nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auszuführenden Beschlusses obliegt.  

(BGH 2.6.05, V ZB 32/05, n.v., Abruf-Nr. 051926)

Praxishinweis

Die Entscheidung ist zwar nicht in vollstreckungsrechtlichem Zusammenhang ergangen, hat jedoch für die Gläubiger von Eigentümern und Eigentümergemeinschaften große Bedeutung: Die überwiegende Auffassung ist bisher nämlich davon ausgegangen, dass die Eigentümergemeinschaft weder ganz noch teilweise rechtsfähig ist. Insoweit wurden Verpflichtungen der Gemeinschaft so ausgelegt, dass jeweils der einzelne Wohnungseigentümer verpflichtet wurde und insoweit sowohl zu verklagen war als auch als Vollstreckungsschuldner in Anspruch genommen werden musste.  

Dies korrigiert der BGH nun und billigt der Eigentümergemeinschaft Teilrechtsfähigkeit zu. Grund: Das WEG schließt weder eine Teilrechtsfähigkeit aus, noch spricht die organisatorische Struktur der Eigentümergemeinschaft, die Entstehungsgeschichte und der Regelungszusammenhang des WEG für eine solche Annahme. Letztlich ermöglicht die Annahme einer Teilrechtsfähigkeit auch, wesentliche Rechtsprobleme schlüssig zu lösen.  

Diese Auffassung des BGH, die nun in die Instanzrechtsprechung zu tragen sein wird, hat für Gläubiger die aus der folgenden Checkliste ersichtlichen Konsequenzen: