· Fachbeitrag · Praxisimmobilie
Kennen Sie Ihre Rechte? - So verhalten Sie sich richtig bei Mängeln in gemieteten Praxisräumen
von Dr. med. dent. Wieland Schinnenburg, RA und FA für Medizinrecht, Hamburg, www.rechtsanwalt-schinnenburg.de
| Manche Therapeuten praktizieren in eigenen Räumen, die meisten mieten jedoch Räumlichkeiten an, um dort ihrer Arbeit nachzugehen. Kommt es dann zu Auseinandersetzungen mit dem Vermieter oder der Vermietergesellschaft, sollte der Therapeut seine Rechte als (Gewerbe-)Mieter kennen - insbesondere, wenn Mängel in den Mieträumen auftreten. Dieser Beitrag klärt auf, worauf Sie achten sollten, wenn es zum Streit kommt. |
Vorteil Miete - die steuerliche Sichtweise
Aus steuerlicher Sicht bietet sich eine Anmietung von Praxisräumen geradezu an, da bei einer Aufgabe der Praxis die stillen Reserven, die in der Praxisimmobilie stecken, steuererhöhend mobilisiert werden. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Mieträume in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, also viele Reparaturen selbst zu tragen hat.
Mängel an den gemieteten Räumen
Entsprechen die Räume nicht mehr dem vertragsgemäßen Zustand, liegt ein Mangel vor. Solche Mängel können an der Immobilie selbst entstehen - zum Beispiel Wasserschäden. Es können aber auch Mängel sein, die von außen einwirken - etwa übler Geruch oder Lärm. Können wegen solcher Mängel die Räume nicht mehr oder nur noch eingeschränkt genutzt werden, entfällt die Miete bzw. kann sie gemindert werden.
Um eine solche Mietminderung vornehmen zu können, muss der mietende Therapeut auf zwei Dinge achten: Zum einen muss er den Mangel dem Vermieter unverzüglich anzeigen, zum anderen muss er die Mietminderung sofort vornehmen. Zwei Urteile des Bundesgerichtshofes (BGH) machen deutlich, was man hierbei falsch machen kann:
Fall 1: Befall mit Schimmelpilz
Im ersten Fall waren die Mieträume mit Schimmelpilz befallen. Dies teilte der Mieter dem Vermieter nicht mit, kürzte aber die Miete während zweier aufeinanderfolgender Monate erheblich. Daraufhin kündigte der Vermieter dem Mieter fristlos - und bekam Recht (BGH-Urteil vom 3.11.2010, Az. VIII ZR 330/09, Abruf-Nr. 104126).
Der Mieter hatte nach Auffassung der Karlsruher Richter die Mietzahlungen zu Unrecht gekürzt, daher zu wenig Miete gezahlt, was den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigte. Die Mietminderung tritt nämlich erst ein, wenn der Vermieter von dem Mangel weiß.
Fall 2: Überhitzung der gemieteten Räume
Im zweiten Fall waren die gemieteten Räume einer Praxis im Sommer wegen Überhitzung nur eingeschränkt nutzbar. Eine entsprechende Kürzung der Miete nahm der Mieter aber erst im Oktober und November vor. Der BGH hielt dies für verspätet, da zu diesem Zeitpunkt ja kein Mangel mehr vorlag (BGH-Urteil vom 15.12.2010, Az. XII ZR 132/09, Abruf-Nr. 110211).
Man könnte einwenden, dass es sich bei der Kürzung im Oktober und November nur um einen Ausgleich dafür gehandelt hat, dass im Sommer eine zu hohe Miete - nämlich die volle, trotz des Mangels - gezahlt wurde. Eine solche Aufrechnung ist zwar grundsätzlich möglich, allerdings war im Mietvertrag ein „Aufrechnungsverbot“ enthalten. Dies hatte bewirkt, dass der Mieter nicht mit der überhöhten Mietzahlung im Sommer aufrechnen und auf diesem Wege die Zahlungen für Oktober und November kürzen durfte.
PRAXISHINWEIS | Ein solches Aufrechnungsverbot ist in Gewerbemietverträgen, die auch für Therapiepraxen verwendet werden, zulässig und verbreitet. Wegen der geschilderten Nachteile sollte man jedoch als Mieter darauf achten, dass der Mietvertrag solche Klauseln möglichst nicht enthält. |
Was ist zu tun bei einem Mangel der Mieträume?
Am wichtigsten ist es - wie so oft - Beweismittel zu schaffen. Es sollten also Fotos gemacht und kurzfristig Protokolle angefertigt werden. Ein solches Protokoll sollte mindestens folgende Punkte enthalten:
- Wann trat welcher Mangel auf?
- Wann wurde er von wem entdeckt?
- Welche Auswirkungen hat der Mangel auf den Betrieb der Therapiepraxis (Betriebsunterbrechung, Verärgerung von Patienten, Kosten etc.)?
- Wann wurden der Mangel und die Auswirkungen dem Vermieter gemeldet? Von wem? (Diese Meldung sollte schnell per Telefon erfolgen und anschließend noch einmal schriftlich per Einwurf-Einschreiben)
- Wie hat der Vermieter reagiert?
- Wann wurde das Protokoll von wem erstellt?
Dieses Protokoll sollte von allen unterschrieben werden, die einen oder mehrere dieser Punkte bestätigen können. Über den Fortgang der Sache sollten weitere Protokolle erstellt werden. Dies mag bürokratisch und aufwendig erscheinen: Ohne eine solche Dokumentation kann es aber erhebliche Probleme geben. Es spricht übrigens nichts dagegen, dem Vermieter Kopien dieser Protokolle zuzusenden, wenn er Schwierigkeiten macht - der Vermieter erkennt dann, dass der Therapeut auf einen Rechtsstreit gut vorbereitet ist.
PRAXISHINWEIS | Man sollte sich zwar gut auf einen möglichen Rechtsstreit vorbereiten, aber nicht gleich mit dem „Dampfhammer“ vorgehen. Oft ist es für den Vermieter gar nicht so leicht, den Mangel zu beseitigen. Wenn man etwas kulant ist, schadet das dem weiteren Verhältnis zum Vermieter sicherlich nicht. |
