08.11.2010 | Vermietung und Verpachtung
Verkauf einer nach Leerstand frisch renovierten Immobilie gefährdet den Werbungskostenabzug
Lässt ein Steuerpflichtiger ein ihm unter Nießbrauchsvorbehalt überlassenes Wohngebäude nach dem Tod des Nießbrauchsberechtigten renovieren und erteilt er danach einen Vermittlungsauftrag zur Vermietung und alternativen Veräußerung des leerstehenden Objekts, kann nicht von einer Vermietungsabsicht ausgegangen werden, wenn das Objekt bereits kurze Zeit später veräußert wird (FG München 19.5.10, 10 K 288/09, Abruf-Nr. 103531).
Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, damit Vermietungseinkünfte zu erzielen. Werden die Aufwendungen zu einer Zeit getätigt, in der der Steuerpflichtige seinen Entschluss noch nicht aufgegeben hat, bleibt der Zusammenhang mit der Einkunftsart auch dann bestehen, wenn die Vermietungsabsicht später wegfällt (vgl. BFH 4.11.03, IX R 55/02). Im Streitfall sprach jedoch schon der kurz nach dem Vermittlungsauftrag getätigte Verkauf des Objektes gegen ernsthafte Vermietungsbemühungen. Der Erwerber hatte das Objekt bereits am Tag nach Erteilung des Auftrags besichtigt und sich wenig später zum Kauf entschlossen.
Praxishinweis |
Für eine Einkünfteerzielungsabsicht bei einer leerstehenden Wohnung ist es erforderlich, dass ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen vorliegen (siehe FG Hessen 25.1.10, 5 V 2138/09, n.v.). Und selbst ein nach langjähriger Vermietung erfolgter Verkauf einer Immobilie kann noch gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungsabsicht sprechen, wenn sich beispielsweise die Verkaufsabsicht bereits aus dem Mietvertrag ergibt (BFH 17.2.10, IX B 180/09). Im Streitfall hatte der Vermieter Renovierungskosten getragen und sich bereits im in 2004 geschlossenen unbefristeten Mietvertrag verpflichtet, den Mietern das Objekt in 2011 mit seiner Pensionierung zum Kauf anzubieten. Dieser Fall zeigt, dass man einen „langen Atem“ haben muss, wenn man bei einem beabsichtigten Verkauf den Werbungskostenabzug nicht gefährden will. |
Weiterführende Hinweise
- Zur Vermietungsabsicht bei einem nur auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag und parallelen Verkaufsbemühungen siehe BFH 24.2.10 (IX B 53/09)
- Zur Schädlichkeit einer sehr lange andauernden Sanierung in Eigenregie vgl. FG Niedersachsen 6.5.10, 11 K 12069/08
- Im Gegensatz dazu ist aber eine Vermietungsabsicht trotz 10-jährigem Leerstand möglich, wenn Renovierungsmaßnahmen wegen Finanzierungsschwierigkeiten nicht fortgeführt werden können (vgl. FG Saarland 23.5.06, 1 K 443/02).
- Ein langjährig geduldeter Leerstand einer nicht marktgerechten Immobilie spricht allerdings gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht (so BFH 25.6.09, IX R 54/08).
