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24.04.2009 |Privat und betrieblich genutzte Gebäude

Vorsteuerabzug als zinsloses Darlehen
des Fiskus nutzen

Mitte 2003 hat der Europäische Gerichtshof ein bahnbrechendes Urteil gefällt, das dem Bundesfinanzministerium (BMF) Kopfzerbrechen bereitete: Die gesamte Vorsteuer eines zum Teil privat genutzten Gebäudes im Unternehmensvermögen ist demnach abzugsfähig, sofern die unternehmerische Nutzung mindestens zehn Prozent beträgt. Der Unternehmer muss lediglich Umsatzsteuer auf die Privatnutzung des Gebäudes zahlen. Die Finanzverwaltung sah gewaltige Vorsteuer-Erstattungsansprüche auf sich zukommen und steuerte mit einschränkenden Verwaltungsanweisungen dagegen.  

 

Mittlerweile ist Ruhe eingekehrt. Einige positive Urteile und (in der Folge) die Rücknahme von BMF-Schreiben haben das Modell „Vorsteuerabzug bei gemischt genutzten Gebäuden“ wieder attraktiv gemacht. 

Hintergrund

Wenn Sie Ihr Autohaus in einer Immobilie betreiben, die Sie zum Teil auch privat nutzen, dürfen Sie die Vorsteuer aus den Anschaffungs-/Herstellungs- und laufenden Unterhaltskosten des Gebäudes in voller Höhe geltend machen. Im Gegenzug müssen Sie die Privatnutzung der Immobilie über einen Zeitraum von zehn Jahren der Umsatzsteuer unterwerfen.  

 

Beachten Sie: Damit der Vorsteuerabzug gewährt wird, muss das Gebäude dem Unternehmensvermögen zugeordnet werden. Es empfiehlt sich, die Zuordnung zum Unternehmensvermögen bereits beim Kauf bzw. Erhalt der ersten Bauleistungen schriftlich zu erklären. 

 

Ermittlung der umsatzsteuerpflichtigen Privatnutzung

Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer sind die auf die Privaträume entfallenden Anschaffungs-/Herstellungs- und Unterhaltskosten des Gebäudes, soweit sie zum Vorsteuerabzug berechtigt haben. Sie sind verteilt auf zehn Jahre der Umsatzsteuer zu unterwerfen (§ 10 Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 Umsatzsteuergesetz [UStG]).  

 

Beachten Sie: Ursprünglich wurde die Meinung vertreten, dass die Anschaffungs-/Herstellungskosten über einen Zeitraum von 50 Jahren zu verteilen sind, da einkommensteuerlich für Gebäude eine Nutzungsdauer von 50 Jahren angenommen wird. Um das zu vermeiden, wurde rückwirkend zum 1. Juli 2004 § 10 Absatz 4 Nummer 2 Satz 3 UStG in Kraft gesetzt, der eine Verteilung auf zehn Jahre vorschreibt. Mittlerweile sind zwei Verfahren vor dem Finanzgericht Niedersachsen anhängig, die die Rückwirkung der Neuregelung zum Gegenstand haben (Az: 16 K 462/07 und 16 K 463/07). 

 

„Darlehen“ des Fiskus

Der Vorsteuerabzug auf die privat genutzten Räume wirkt sich wie ein zinsloses Darlehen des Fiskus über eine Laufzeit von zehn Jahren aus. Es schont damit die Liquidität des Unternehmens.  

 

Beachten Sie: Nachteilig kann sich eine Erhöhung des Umsatzsteuersatzes auswirken. Denn die Vorsteuer wird dann zum geringeren Satz ausgezahlt, während die Entnahme mit dem erhöhten Satz zu versteuern ist. Näheres zu dieser Problematik (mit Berechnungsbeispiel) lesen Sie in Ausgabe 12/2006 auf Seite 10. Sie finden den Beitrag im Online-Service (www.iww.de) in „myIWW“ im Archiv. 

Entnahme und Nutzungsänderung

Wird das Gebäude später nicht mehr unternehmerisch genutzt, muss es aus dem Betriebsvermögen entnommen werden. Die Entnahme ist zwar insoweit umsatzsteuerbar, als das Gebäude zum Vorsteuerabzug berechtigt hat (§ 3 Absatz 1b Nummer 1 UStG), bleibt aber umsatzsteuerfrei (§ 4 Nummer 9a UStG). Das BMF-Schreiben vom 13. April 2004, wonach die Steuerbefreiung bei der Grundstücksentnahme nicht gewährt wird, ist zurückgenommen worden.  

 

Beachten Sie: Allerdings muss der Vorsteuerabzug berichtigt, das heißt zum Teil zurückgezahlt werden (§ 15a UStG).  

 

Beispiel

Zum 1. Januar 2009 wird die Immobilie fertiggestellt und die Vorsteuer aus den Anschaffungskosten in voller Höhe geltend gemacht. Zum 1. Januar 2015 wird das Gebäude entnommen. Der Unternehmer muss 4/10 der geltend gemachten Vorsteuer ans Finanzamt zurückzahlen, also für vier der insgesamt zehn Jahre. Die Versteuerung der Privatnutzung entfällt ab dem 1. Januar 2015. 

Wichtig: Wird das Autohaus im Rahmen einer Geschäftsveräußerung im Ganzen (§ 1 Absatz 1a UStG) an einen Unternehmer zur unternehmerischen Verwendung veräußert, ist die Vorsteuer auf die mitveräußerte Immobilie nicht zu berichtigen.  

 

Ändert sich lediglich die Nutzung des Gebäudes, indem sich die unternehmerische Nutzung verringert oder erhöht, ändert sich lediglich die Quote der umsatzsteuerpflichtigen Privatnutzung, der Vorsteuerabzug ist nicht zu berichtigen.  

Damoklesschwert: Geplante EU-rechtliche Änderungen

Die Europäische Kommission plant eine Vorschrift, die das Recht auf Vorsteuerabzug auf den Anteil des Gebäudes beschränkt, der für umsatzsteuerpflichtige Umsätze genutzt wird. Da die Mühlen der europäischen Gesetzgebung langsam mahlen, ist auf kurze Sicht nicht mit einer Einschränkung des „Darlehensmodells“ zu rechnen. 

 

Quelle: Ausgabe 05 / 2009 | Seite 7 | ID 126172