· Fachbeitrag · Praxismietverträge
BGH zu Praxismietverträgen: Schriftformheilungsklauseln sind unzulässig!
von Rechtsanwältin Walburga van Hövell, lennmed.de Rechtsanwälte, Bonn | Berlin | Baden-Baden
| Arzt- und Zahnarztpraxen befinden sich zumeist in angemieteten Räumlichkeiten. Für diese gilt nicht das Recht der Wohnraummietverhältnisse, sondern das für den Mieter wesentlich härtere Gewerberaummietrecht. Jüngst hat der Bundesgerichtshof (BGH) zu einer weiteren Verschärfung der Situation beigetragen und die sogenannten „Schriftformheilungsklauseln“ in Gewerberaummietverträgen per se als unzulässig erklärt. Dadurch können sich auch für bestehende Mietverträge sehr unangenehme Folgen ergeben ( BGH, Urteil vom 27.09.2017, Az. XII ZR 114/16, Abruf-Nr. 197574 ). |
Der Hintergrund
Die gesetzlichen Normen betreffend die Gewerberaummietverhältnisse ‒ wie sie u. a. für Zahnarztpraxen gelten ‒ sehen keinen Mieterschutz vor, der dem der Wohnraummietverhältnisse vergleichbar wäre. Vor allem hinsichtlich der Kündigung eines Gewerberaummietvertrags bedeutet dies, dass ein solcher mit einer gesetzlichen Frist nach § 580 Abs. 2 BGB ohne Grund jederzeit gekündigt werden kann. Um sich als Mietvertragspartei vor dem Risiko einer solchen ordentlichen Kündigung zu schützen, empfiehlt es sich, einen formgerechten schriftlichen Mietvertrag mit einer festen Laufzeit abzuschließen.
Geschieht das nicht, so wird zwar der gesamte Mietvertrag nicht unwirksam. Allerdings „wandelt“ er sich durch einen Formverstoß von einem befristeten in ein unbefristetes Mietverhältnis. Und hierdurch realisiert sich die Gefahr, dass das Gewerberaummietverhältnis wieder ordentlich ohne Grund kündbar ist. Um einem solchen Schriftformverstoß entgegenzuwirken, hat es sich eingebürgert, in Gewerberaummietverträgen die Schriftformheilungsklauseln einzubauen. Hiernach verpflichten sich die Vertragsparteien, bei einem Schriftformverstoß diesen durch einen formgerechten Nachtrag zu heilen.
Der juristische Kniff kann nicht mehr angewandt werden
Dieser juristische Kniff war immer umstritten ‒ und dieser Praxis hat nun der BGH endgültig einen Riegel vorgeschoben. Keine Vertragspartei kann mehr vertraglich verpflichtet werden, einen Schriftformverstoß zu heilen. Allerdings darf sie sich auch nicht von einem unliebsamen Mietvertrag lösen, wenn der Schriftformverstoß eine sie begünstigende Vereinbarung betrifft. Denn das verstößt wiederum gegen Treu und Glauben.
PRAXISHINWEIS | Um sich beim Kündigungsschutz besser abzusichern als das Gesetz dies vorsieht, ist es jetzt noch mehr als vor der BGH-Entscheidung ratsam, einen formgerechten schriftlichen Mietvertrag mit einer festen Laufzeit abzuschließen. Dann ist sichergestellt, dass der Vertrag in dieser Zeit nicht ordentlich kündbar ist. Der Vertrag sollte alle wesentlichen Punkte wie u. a. Mietobjekt, Mieter, Laufzeit, Mietzins etc. schriftlich in einer Einheit fixieren. Während der Vertragslaufzeit sollte jede Änderung durch einen formgerechten Nachtrag fixiert werden. |
