· Fachbeitrag · Familienverträge
Zuwendungsnießbrauch an einer Mietimmobilie als Steuersparmodell im Familienverbund
| Da Kinder oft über keine eigenen Einkünfte verfügen, ist die Einkünfteverlagerung auf den Nachwuchs ein beliebtes Steuersparmodell. Viele Eltern scheuen sich jedoch, ihr Vermögen (endgültig) zu übertragen. Handelt es sich bei den Einkünften um solche aus Vermietung und Verpachtung, ist eine Vermögensübertragung jedoch nicht unbedingt erforderlich. Der folgende Fall zeigt: ein unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch kann eine durchaus lohnenswerte Gestaltungsalternative sein. |
Zuwendungsnießbrauch führt zur Steuerersparnis
Makler V hat eine Einkommensteuerbelastung von 40 Prozent. Zu seinem Vermögen gehört u. a. ein vermietetes Mehrfamilienhaus, das sein Vater 1962 errichtet hat. Er hat es 2005 geerbt. Das Haus ist vollständig abgeschrieben. Darlehensverpflichtungen bestehen auch nicht mehr. V erzielt mit der Mietimmobilie jährlich einen (durchschnittlichen) Überschuss von 25.000 Euro.
V hat einen 20-jährigen Sohn S, der als Student über keine Einkünfte verfügt.
Er räumt S ein auf fünf Jahre befristetes unentgeltliches Nießbrauchsrecht an dem Grundstück ein. Damit verlagert V die bei ihm mit 40 Prozent (= 10.000 Euro) besteuerten Vermietungseinkünfte auf seinen Sohn S, dessen Steuerbelastung mangels Vorliegen anderer Einkünfte bei ca. 4.000 Euro liegen wird. Somit ergibt sich eine Steuerersparnis von 6.000 Euro pro Jahr.
Voraussetzungen, Fallstricke und erforderliche Maßnahmen
Vor einer derartigen Gestaltung sollten jedoch folgende fünf Punkte berücksichtigt werden, damit das angestrebte Ziel erreicht bzw. nicht durch andere, gegenläufige Aspekte konterkariert wird.
1. Gebäudeabschreibung
Beim Zuwendungsnießbrauch räumt der Eigentümer einem Dritten ein Nutzungsrecht ein. Damit geht die Einkunftserzielung auf den Nießbraucher über, nicht jedoch das bürgerlich-rechtliche oder wirtschaftliche Eigentum.
Hieraus ergibt sich folgendes Problem: Die Gebäudeabschreibung kann nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden. Der (unentgeltlich bedachte) Nießbraucher kann weder das Gebäude noch das unentgeltlich erworbene Nutzungsrecht abschreiben (BFH, Urteil vom 24.04.90, Az. IX R 9/86, Abruf-Nr. 194006). Auch der Eigentümer ist nach Einräumung des Nießbrauchs nicht mehr zur Abschreibung des Gebäudes berechtigt, weil er keine Einkünfte mehr erzielt.
PRAXISHINWEIS | Dieser Nachteil des Zuwendungsnießbrauchs spielt keine Rolle, wenn es sich um ein vollständig abgeschriebenes Gebäude handelt. |
In der Praxis mehren sich diese Fälle: Viele Objekte sind Anfang der 1960-er Jahre errichtet worden. Der Abschreibungszeitraum ist bereits abgelaufen.
2. Tatsächliche Durchführung
Oft vergessen, aber enorm wichtig ist es, die Mieter über den Vermieterwechsel zu informieren. Denn zahlen die Mieter weiter an den Eigentümer, spricht dies gegen die tatsächliche Durchführung der Nießbrauchsvereinbarung.
PRAXISHINWEIS | Darüber hinaus sollten V und S vereinbaren, dass S sämtliche im Zusammenhang mit der Immobilie anfallenden Aufwendungen trägt, damit er sie als Werbungskosten abziehen kann. Der Abzug ist selbst dann möglich, wenn V seinem Sohn die Mittel hierfür schenkt (Schenkungsteuer beachten!) und die an S gerichteten Rechnungen unmittelbar begleicht (abgekürzter Zahlungsweg). |
3. Kindergeld und Freibeträge für Kinder
V erhält für S weiterhin Kindergeld/Freibeträge für Kinder, da sich S in einer Ausbildung befindet und das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet hat. Die eigenen Einkünfte, die S nun erzielt, stehen dem nicht entgegen.
Wichtig | Hätte S das 25. Lebensjahr vollendet und würde weiterhin studieren, hätte V zwar keinen Anspruch mehr auf Kindergeld. Er könnte jedoch Unterstützungsleistungen nach § 33a Abs. 1 EStG geltend machen. Hier sind jedoch die eigenen Einkünfte des S relevant. Denn der Höchstbetrag (VZ 2016: 8.652 Euro) ist zu kürzen, soweit die Einkünfte den anrechnungsfreien Betrag von 624 Euro übersteigen.
4. Familienversicherung
Neben der steuerlichen Vorteilhaftigkeit sollte man auch im Blick haben, dass hohe Einkünfte den Anspruch auf Familienversicherung gefährden können (Einkommensgrenze für Familienversicherung 2017: 425 Euro monatlich).
5. Besonderheiten bei minderjährigen Kindern
Wäre S noch minderjährig, wären vor allem folgende Punkte zu beachten, damit das Finanzamt diese Gestaltung anerkennt:
- Bei Vertragsabschluss muss ein Abschlussergänzungspfleger mitwirken (BFH, Urteil vom 13.05.1980, Az. VIII R 75/79). Eine Dauerergänzungspflegschaft ist nicht erforderlich (BFH, Urteil vom 13.05.1980, Az. VIII R 63/79).
- Vertreten Eltern ihre minderjährigen Kinder, müssen sie die Willenserklärungen im Namen der Kinder abgeben (BFH, Urteil vom 13.05.1980, Az. VIII R 63/79).
- Der steuerlichen Anerkennung steht es grundsätzlich nicht entgegen, wenn eine Nießbrauchsbestellung zugunsten minderjähriger Kinder frei widerrufbar ist (BFH, Urteil vom 19.11.03, Az. IX R 54/00, Abruf-Nr. 041551). Bestellen die Eltern ihrem Kind jedoch ein zeitlich befristetes Nießbrauchsrecht an einem Grundstück, welches das Kind anschließend an die Eltern zurückvermietet, ist dies ein Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO (BFH, Urteil vom 18.10.1990, Az. IV R 36/90).
