Finanzgericht Hamburg: Urteil vom 23.03.2017 – 3 K 287/14

Finanzgericht Hamburg

Urt. v. 23.03.2017

Az.: 3 K 287/14

Tatbestand

Beim Einheitswert für die Betriebsgebäude der Klägerin auf dem gemieteten Grundstück ist streitig, ob Abschläge wegen vertraglicher Abbruchverpflichtung zu berücksichtigen sind (§ 94 Abs. 3 Satz 3 HS 1 BewG) oder aber vorauszusehen ist, dass die Gebäude trotz der Verpflichtung nicht abgebrochen werden (§ 94 Abs. 3 Satz 3 HS 2 BewG).

I. Mietgrundstück und Mieter-Gebäude

Auf dem gemieteten Grundstück betätigt die Klägerin sich in der industriellen Produktion von Lebensmitteln. Das vermietete Grundstück befindet sich im Hafengebiet, jedoch außerhalb des mit Wirkung ab 2013 aufgehobenen Freihafens. Verwaltet wurde das Hafengebiet früher behördlich und nach Errichtung der Hamburg Port Authority AöR (HPA) seit 2006 durch diese.

Das Grundstück liegt an einem Elbarm mit tideabhängiger Wassertiefe. Letztere reicht im Fahrwasser für Binnenschiffe aus. Das Ufer ist nicht als Kai ausgebaut. Ein bei Anmietung des Grundstücks 19.. ... erwogener Schuten-Anleger wurde nicht realisiert.

Das Hafengrundstück befindet sich im möglichen Überschwemmungsgebiet der Elbe. Bei Sturmflutvorhersagen über NN +6,50 m wird das gesamte Hafengebiet gesperrt. Bei der sogenannten Nikolaus-Sturmflut am 6. Dezember 2013 stand das Hochwasser bis wenige Zentimeter unterhalb der Deichkrone. Der Bau einer 7,80 m hohen Polderwand zwecks besseren Schutzes bei Sturmfluten war zum Feststellungszeitpunkt bzw. Bewertungsstichtag 2013 noch nicht abgeschlossen. Nach dem Stichtag wurde ein sechsgeschossiges Verwaltungsgebäude zum Ersatz bisheriger Pavillons gemäß Bauantrag und Genehmigung aus 2015 errichtet.

Auf dem Grundstück besteht kein Bahn- bzw. Hafenbahn-Anschluss.

Rohstoffe und Fertigwaren werden mit Lkw bzw. Last- oder Sattelzügen an- und ausgeliefert, die Verkehrs-, Rangier- und Abstellflächen benötigen. Einige Container-Wechselbrücken können vor Ort abgestellt werden. Aus Platzmangel werden mit Fertigwaren beladene Container zu einem externen Lager gebracht. Das bisher im Baustufenplan als Industriegebiet ausgewiesene Mietgrundstück ist neben den vorgenannten Flächen, Grünflächen und einem Mitarbeiterparkplatz nur teilweise bebaut.

Die am Stichtag 2013 vorhandenen Baulichkeiten befinden sich in einem gut unterhaltenen und gepflegten Zustand. ... Soweit aus seit 1968 noch vorhandenen Bauakten ersichtlich, liegen der Bebauung, ihren Erweiterungen und Änderungen seit Anmietung bis zum Stichtag mindestens 59 Bauantrags- und -genehmigungs-Vorgänge zugrunde.

Über die vorstehenden sowie die weiteren Einzelheiten der Bauteile einschließlich der Flächen, Raummaße und Baujahre, weiter einschließlich der den Gebäudeklassen und sonstigen Zu- und Abschlägen zugrunde liegenden Bauausführungen, weiter einschließlich der sonstigen Gegebenheiten und Außenanlagen sowie jeweils zusammenfassend über die sich daraus für die Einheitsbewertung ergebenden Bauteilswerte stimmen die Beteiligten in tatsächlicher Hinsicht überein, mit Ausnahme ab 2013 der Abschläge wegen Abbruchverpflichtung dem Grunde.

II. Mietvertrag

Die Klägerin mietete das Grundstück ursprünglich von der Stadt. ...

Im Wege der gesetzlichen Rechtsnachfolge gingen das vormalige Amt für Strom- und Hafenbau, zwischenzeitlich Amt Port Authority der Wirtschaftsbehörde, sowie das Hafenamt der Liegenschaftsverwaltung der Finanzbehörde der Stadt als Eigentümerin und Vermieterin auf die mit Wirkung ab 2006 als AöR errichtete Hamburg Port Authority (HPA) über. Gemäß HPA-Errichtungsgesetz "§ 11 Wirtschaftsführung" wird die HPA "nach kaufmännischen Grundsätzen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten geführt" (HmbGVBl 2005, 256).

Der das vorliegende Mietgrundstück nicht umfassende Freihafen wurde durch Gesetz von 2011 - mit Wirkung ab 2013 - aufgehoben (BGBl I 2011, 50). In diesem zeitlichen Zusammenhang war lange vor Vertragsablauf 2017 die Verlängerung und Neuverhandlung des Mietvertrags zwischen der HPA und der Klägerin ein "mehrjähriges Thema" mit "unverhältnismäßiger Anzahl und Dauer der Gespräche". Gegenüber der auslaufenden Miete von rund .... DM/qm p. a. wurde über einen neuen Mietpreis zwischen ... und ... Euro/qm p. a. verhandelt. Die Klägerin hatte im Übrigen die Alternative einer Umsiedlung vor Augen; nämlich vergleichbar mit dem seinerzeit durch einen Wettbewerber in der jetzigen Metropolregion Hamburg im benachbarten Bundesland neu errichteten Werk nach einem berichteten Grundstücks-Kaufpreis von ... Euro/qm.

Einen letzten Entwurf der 9. Nachschrift zum Mietvertrag erstellte und übersandte die HPA in 2012 - d. h. vor dem Bewertungsstichtag 01.01.2013 - mit u. a. folgendem Inhalt:

Ziffer 2 Verlängerung bis 31. März 2042;
Ziffer 3 Erweiterung auf ... qm gemäß Lageplan;
Ziffer 4 Abs. 1 (Nach in der 8. Nachschrift vorbehaltener Mietüberprüfung 2002) anstelle einer Mieterhöhung für 2007 - 2012 deren Abgeltung durch Einmalbetrag ... Euro (d. h. für die 6 Jahre zusammen insgesamt zusätzlich rd. ... Euro/qm);
Ziffer 4 Abs. 2 Mieterhöhung ab 2013 auf ... Euro Jahresmiete;
Ziffer 4 Abs. 3 Weitere jahresweise bis 2032 gestaffelte Mieterhöhungen bis auf ... Euro Jahresmiete;
Ziffer 5 Geltung der inzwischen von der HPA herausgegebenen Allgemeinen Vertragsbestimmungen für die Vermietung von Hafen- und Hafenindustriegrundstücken (AVB-HI) 2002 anstelle der AVB-HI 1992;
Ziffer 6 Ergänzungen zu den AVB-HI 2002.

In den AVB-HI 2002 heißt es auszugsweise:

"4. Bebauung ...

4.4 Soweit in diesem Vertrag keine abweichenden Regelungen getroffen sind, werden die vom Mieter errichteten Bauwerke und Anlagen nur zur Nutzung während der Mietzeit mit dem Grund und Boden verbunden; sie dienen also nur zu einem vorübergehenden Zweck im Sinne des § 95 Abs. 1 BGB. ...

19. Kündigung ...
19.1 Fristlose Kündigung ...
19.2 Außerordentliche Kündigung
19.2.1 Bei Verträgen mit fester Dauer ist die Vermieterin berechtigt, vor Vertragsablauf das Mietverhältnis ... zu kündigen, wenn die Vermieterin das ... Mietobjekt ... für
- Belange der Hafenentwicklung, ...
- Zwecke des Gemeinbedarfs ... oder ...
dringend benötigt ... Die Kündigung kann bei vorzeitiger Vertragsbeendigung nur mit einer Frist von 24 Monaten ... ausgesprochen werden.
19.3 Ausschluss der stillschweigenden Verlängerung
Wird das Grundstück nach Ablauf der Mietzeit nicht vertragsgemäß herausgegeben, verlängert sich das Mietverhältnis abweichend von § 545 BGB nicht stillschweigend.

20 Entschädigungsregelung bei außerordentlicher Kündigung und Nichtverlängerung eines langfristigen Vertrags
20.1 Der Mieter erhält eine Entschädigung,
wenn das Mietverhältnis durch die außerordentliche Kündigung beendet wird ...
oder der Vermieter dem Mieter das Mietobjekt nach Ablauf des auf mehr als 15 Jahre abgeschlossenen Vertrags aus den für die außerordentliche Kündigung geltenden Gründen (s. Nr. 19.2.1) nicht weiterhin zur Nutzung überlassen kann. Die Entschädigung wird gewährt für die mit Zustimmung der Vermieterin vertragsgemäß vom Mieter errichteten ... Bauwerke und Anlagen ...

Die Entschädigung wird bemessen nach
- dem Verkehrswert der auf der herauszugebenden Mietfläche vorhandenen mietereigenen Bauwerke, ...
Bei der Ermittlung der Verkehrswerte der Bauwerke ... wird - unabhängig von der Restlaufzeit des Mietvertrages - auf die technische bzw. wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Bauwerke ... abgestellt.

21. Räumung
21.1 Der Mieter hat das Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses geräumt und in einwandfreiem Zustand zurückzugeben. ... Er ist verpflichtet, das Mietobjekt von den in seinem Eigentum stehenden Bauwerken und Anlagen (einschließlich der unterirdischen Fundamente bzw. Kellermauern und -fußböden) ... restlos ober- und unterirdisch auf seine Kosten und - soweit nicht die Bestimmungen in Nr. 20 Anwendung finden - ohne Entschädigung freizumachen ...
21.2 Die vorstehende Räumungsverpflichtung des Mieters gilt auch für den Fall der ... vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses."

Zwischenzeitlich entworfene AVB-HI 2010 hatte die HPA zum Zeitpunkt des Entwurfs der 9. Nachschrift zum Mietvertrag bereits wieder zurückgezogen (vgl. Rechnungshof, Gutachtliche Äußerung "Entschädigungsleistungen für die Freimachung von Hafenflächen", Internet).

Ziffer 6 der von der HPA entworfenen 9. Nachschrift zum Mietvertrag enthält u. a. folgende Ergänzungen zu den AVB-HI 2002:
"...6.2 Zu Ziffer 2.3 AVB-HI - Veränderung der Miete bei Verträgen mit fester Laufzeit -

Ziffer 2.3 AVB-HI wird gestrichen und wie folgt ersetzt:
Die Miete verändert sich vom 01.01.2033 an jeweils nach Ablauf von einem Jahr um den Prozentsatz, um den sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland gegenüber dem Stand des Vorjahres verändert hat.

Alle Änderungen der Miete auf Basis des Verbraucherpreisindexes für Deutschland erfolgen unmittelbar und selbständig, ohne dass es hierzu weiterer Erklärungen oder Rechtshandlungen der Vertragsparteien bedarf.

Maßgeblich für die Anpassung der Miete ist einerseits der Indexstand für den Monat, mit dessen Ablauf die Mietfestsetzung ein Jahr gültig ist. Somit erfolgt die erste Anpassung mit dem Unterschied der Verbraucherpreisindices der Monate Dezember 2031 und Dezember 2032.
6.8 Zu Nr. 19 - Kündigung -

Die Nr. 19 wird um folgende Nr. 19.4 ergänzt:

Für den Fall, dass der Mieter seinen Geschäftsbetrieb ganz oder teilweise
- aufgibt oder
- verlagert,

hat er ein außerordentliches Kündigungsrecht, das mit einer Frist von 12 Monaten ... ausgeübt werden kann. Eine Entschädigung (Nr. 20 AVB-HI) wird nicht gewährt. Bei einer Anschlussverwertung des Mietobjekts wird die Vermieterin die Interessen des Mieters bezüglich eines möglichen Verkaufs seiner Gebäude und Anlagen berücksichtigen, soweit dies nicht ihren eigenen zuwider läuft.

Alternativ zur Ausübung des außerordentlichen Kündigungsrechts kann der Mieter der Vermieterin einen Nachfolgemieter vorschlagen. Diesen kann die Vermieterin nur aus wichtigem Grund ablehnen. Als wichtige Gründe gelten:

- die Unvereinbarkeit der vom Nachfolgemieter beabsichtigten Nutzung mit den Bestimmungen des Hafenentwicklungsgesetzes
- mangelnde Bonität des Nachfolgers oder berechtigte Zweifel an seiner Fähigkeit, seiner Verpflichtung zur Mietzahlung bis zum Vertragsende und / oder seiner Räumungsverpflichtung (Ziffer 21 AVB-HI) nachzukommen.

6.9 Ergänzung zu Nr. 20 - Entschädigungsregelung bei außerordentlicher Kündigung und Nichtverlängerung eines langfristigen Vertrages -
Die Vertragspartner verständigen sich bis spätestens zwei Jahre vor Ablauf des in Ziffer 2 dieser Niederschrift festgelegten Vertragszeitraums, ob eine Verlängerung erfolgen soll.

Endet das Vertragsverhältnis aus Gründen, die die Vermieterin zu vertreten hat, mit Ablauf des Vertragszeitraums, erhält der Mieter eine Entschädigung. Diese wird durch die Vermieterin oder den Nachfolgemieter geleistet. Vermieterin, Mieter und ggf. Nachfolgemieter verständigen sich bis spätestens ein Jahr vor Ablauf des Vertragszeitraumes über die Gebäude und Anlagen, die auf dem Mietobjekt verbleiben können und daher von der Räumungsverpflichtung nach Nr. 21 AVB-HI nicht erfasst sein sollen. Für diese Gebäude zahlt der Entschädigungsverpflichtete eine Entschädigung unter Gegenrechnung der entfallenden Räumungskosten. ..."

Mit Email vom 21. Dezember 2012 schrieb der Leiter Finanzen und Immobilien der HPA an den Verhandlungspartner der Klägerin, das heißt an deren zweiten Geschäftsführer:

"Leider ist es mir nicht mehr gelungen, Sie in diesem Jahr telefonisch zu erreichen. Nachdem wir in den letzten Tagen zwischenzeitlich wirklich kurz das Gefühl hatten, dass wir uns geeinigt hätten und wir nun endlich das leidige Thema zum Abschluss bringen können, wurde dies nun nach mehreren Tagen des vergeblichen Wartens arg enttäuscht. Ich finde es wirklich langsam unerträglich, diesen Prozess ungesteuert weiter vor sich hin "eiern" zu lassen, und bitte Sie, mir im Januar möglichst in der 1. oder 2. Woche ein klares Signal zu geben, was Sie jetzt zu tun gedenken.

Da mir bewusst ist, dass Sie das gleiche Ziel verfolgen, gehe ich davon aus, im Januar etwas von Ihnen zu hören. Alles andere als eine zustimmende Botschaft wäre für mich eine schwer zu verstehende Situation. Ehrlich gesagt würde ich dann nicht mehr davon ausgehen, dass wir zu einem einvernehmlichen Ergebnis kommen können. ..."

Am 28. Dezember 2012 unterschrieb der Gesellschafter.

Mit erneuter Email vom 3. Januar 2013 schrieb der Leiter Finanzen und Immobilien der HPA an den zweiten Geschäftsführer der Klägerin:

"... Ich habe heute die Vertragsnachschriften vorgefunden und möchte damit die ... geschriebene Mail vorbehaltlos zurückziehen und mich entschuldigen. Hat sich offensichtlich überschnitten ..."

Seitens der HPA erhielt die 9. Nachschrift zum Mietvertrag die Unterschrift des Leiters Finanzen und Steuern sowie eine weitere mit Datum 7. Januar 2013.

III. Mieten-Entwicklung im Hafen

Nach der Verlängerung des Mietvertrags der Klägerin mit der HPA durch die 9. Nachschrift heißt es in der Schriftlichen Kleinen Anfrage eines Bürgerschafts-Abgeordneten und in der Antwort des Senats vom 27. Mai 2016 wie folgt (Bü-Drs. 21/4527 S. 2):

"...4. Welches Mietniveau/Verpachtungsniveau wurde 2011 - 2016 jeweils durch Neuabschlüsse der HPA erreicht?

Die Abschlüsse des erfragten Zeitraums für unbebaute Hafengrundstücke liegen in der Regel zwischen 6 und 8 Euro/m2 und Jahr. ..."
IV. Verwaltungsverfahren

1. Über den allein streitigen Einheitswert auf den 1. Januar 2013 für die Gebäude der Klägerin auf dem gemieteten Hafengrundstück erließ das beklagte Finanzamt (FA) ursprünglich unter Nachprüfungsvorbehalt einen Wertfortschreibungs-Bescheid am 3. August 2012. Darin passte das FA wie in den Vorjahren bei den verschiedenen Bauteilen die Abschläge wegen Verpflichtung zum vorzeitigen Abbruch (§ 94 Abs. 3 Satz 3 BewG) an die kürzer werdende Restlaufzeit des Mietvertrags an, nunmehr noch von 2013 bis 2017 (vgl. Verlängerung des Mietvertrags ab 1987 bis 2017 mit 5. Nachschrift). Dabei verringerte sich der festgestellte Einheitswert von ... DM bzw. ... Euro auf ... DM bzw. ... Euro. Dieser Bescheid wurde nicht angefochten, sondern bestandskräftig.

2. Nach Mitteilung der HPA an das FA vom 9. Januar 2013 über die Verlängerung des Mietvertrags mit der Klägerin bis 2042 setzte das FA den Einheitswert unter Aufrechterhaltung des Nachprüfungsvorbehalts mit Änderungsbescheid vom 23. Januar 2013 auf ... DM bzw. ... Euro herauf.

Dabei berechnete das FA die Abbruchabschläge neu anhand der Restlaufzeit des Mietvertrags mit 29 Jahren bis 2042. Auch dieser Bescheid wurde nicht angefochten, sondern bestandskräftig.

3. Nach Anforderung des vollständigen aktuellen Vertragsinhalts seitens des FA und Übersendung durch die Klägerin im Juni 2014 kam das FA zu der Auffassung, dass aufgrund des am 28. Dezember 2012 / 7. Januar 2013 geänderten Vertrags die Abbruchverpflichtung für den vom Mieter nicht beeinflussbaren Fall der Vertragsbeendigung durch den Vermieter eingeschränkt sei. Danach bestehe keine unabdingbare Abbruchverpflichtung mehr).

Mit weiterem Änderungsbescheid vom 30. Juli 2014 setzte das FA den Einheitswert unter Aufhebung des Nachprüfungsvorbehalts auf ... DM bzw. ... Euro herauf, indem es mit Hinweis auf den geänderten Vertrag keine Abschläge wegen Abbruchverpflichtung mehr berücksichtigte. Der Bescheid enthielt - wie die vorgenannten Bescheide - den Vermerk, dass die Feststellung des Einheitswerts gemäß § 165 Abs. 1 Nr. 3 AO vorläufig ist hinsichtlich der Frage, ob die Vorschriften über die Einheitsbewertung des Grundvermögens verfassungsgemäß sind. Am selben Tag ergingen entsprechende Bescheide betreffend Grundsteuermessbetrag und Grundsteuer.

4. Gegen den letzten Änderungsbescheid vom 30. Juli 2014 und die gleichzeitigen Bescheide über Grundsteuermessbetrag und Grundsteuer 2013 legte die Klägerin am 14. August 2014 Einspruch ein, den sie am 11. September 2014 weiter begründete. Alleinige Beschwer sei die Nichtberücksichtigung der Abschläge wegen vertraglicher Abbruchverpflichtung. Die Bauwerke seien gemäß Nr. 4.4 AVB-HI 2002 nur vorübergehend i. S. v. § 95 BGB zur Nutzung während der Mietzeit mit dem Mietgrundstück verbunden. Die Räumungs- bzw. Abbruchverpflichtung gemäß Nr. 20-21 AVB-HI 2002 werde nicht berührt durch die in Ziffer 6.9 der Nachschrift vom 28. Dezember 2012 / 7. Januar 2013 enthaltene Ergänzung zu Nr. 20 AVH-HI 2002 betreffend eine Verständigung über eine Verlängerung trotz fehlender Option der Klägerin.

5. Das FA führte unter dem 18. August 2014 aus, dass eine mittels Abschlag zu berücksichtigende Abbruchverpflichtung eindeutig und unabdingbar sein müsse, so dass dem Mieter bei Vertragsablauf keine Wahl bleibe. Nach der gemäß Ergänzung des Vertrags durch Ziffer 6.9 möglichen Einigung der Vertragsparteien über den Gebäude-Verbleib bestehe keine unabdingbare Abbruchverpflichtung.

6. Mit Einspruchsentscheidung vom 20. Oktober 2014 wies das FA die Einsprüche als unbegründet zurück: Gegen Abbruchabschläge spreche gemäß Abschn. 50 Abs. 3 BewRGr zu § 94 BewG eine Unsicherheit des Abbruchs, nachdem der Vertrag bereits verlängert worden sei. Die Abbruchverpflichtung stehe auch nicht (mehr) unabdingbar fest; weil nach der Ergänzung zu Nr. 20 AVB-HI 2002 bei vom Vermieter zu vertretender Vertragsbeendigung eine Verständigung über den Gebäudeverbleib anstelle der entschädigungslosen Räumungsverpflichtung gemäß Nr. 21.1 AVB-HI 2002 möglich sei. Eine Option des Mieters sei dafür nicht erforderlich. Die Feststellung des Einheitswerts im Einheitswertbescheid als Grundlagenbescheid sei für die Bescheide über Grundsteuermessbetrag und Grundsteuer als Folgebescheide bindend.

Das FA übersandte die auf (Montag) den 20. Oktober 2014 vordatierte Einspruchsentscheidung an die die Klägerin vertretende Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsgesellschaft und versah den vorgedruckten Absende-Vermerk

"Die Ausfertigungen werden abgesandt am:
mit einfachem Brief (Tag der Aufgabe zur Post = Datum des Schreibens)"
mit Datumstempel-Aufdruck "17.10.2014" und Namenszeichen.

V. Streitstand

1. Nach Eingang der Klage am Freitag 21. November 2014 trägt die Klägerin zur Begründung vor:

Die Verpflichtung zum Abbruch der von ihr, der Klägerin, auf dem gemieteten Hafengrundstück errichteten Gebäude bei Vertragsablauf sei auch nach den AVB-HI 2002 und deren Ergänzungen durch die 9. Nachschrift zum Mietvertrag vom 28. Dezember 2012 / 7. Januar 2013 unverändert durch Abschläge gemäß § 94 Abs. 3 HS. 1 BewG zu berücksichtigen.

a) Die Mieter-Verpflichtung zum Gebäudeabbruch und zur Grundstücksräumung ohne Entschädigung bei Vertragsbeendigung sei "eindeutig und unbedingt" im Sinne der Rechtsprechung zu § 94 BewG; und zwar wie bereits nach der gesetzlichen Räumungs- und Rückgabeverpflichtung, zusätzlich gemäß ausdrücklicher vertraglicher Regelung in Nr. 21.1 AVB-HI 2002. Insbesondere sei dem Mieter im Vertrag oder in den AVB-HI 2002 keine Option, d. h. kein Wahlrecht zur Vertragsverlängerung eingeräumt. Die sich auf eine mieterseitige Verlängerungsmöglichkeit beziehende, vom FA angeführte Rechtsprechung sei daher nicht einschlägig. Insbesondere folge keine mieterseitige Abdingbarkeit der Räumungs- und Abbruchverpflichtung aus den vom FA angeführten vertraglichen Ausnahmeregelungen für die gemäß Nr. 20.1 AVB-HI 2002 entschädigungspflichtigen Fälle der vermieterseitigen außerordentlichen Kündigung durch die HPA oder Nichtverlängerung des Mietvertrags durch die HPA aus den in Nr. 19.2.1 AVB-HI 2002 genannten Gründen, von Belangen der Hafenentwicklung bis zu Zwecken des Gemeinbedarfs).

Geregelt sei damit nur die Erfüllung von in Ausnahmefällen nach BGB in Betracht zu ziehenden Ersatzansprüchen durch Mittel der öffentlichen Hand oder eines insoweit begünstigten Nachmieters gemäß Nr. 20.1 AVB-HI 2002 und der Nr. 20 ergänzenden Ziffer 6.9 der 9. Nachschrift.

Auszugehen sei von dem normalerweise zu erwartenden Verlauf des Mietvertrags bis zum vertragsgemäßen Ablauf mit Abbruchverpflichtung ohne Entschädigung. Im Normalfall der Vertragsbeendigung durch Zeitablauf könne die Stadt einseitig über das Grundstück verfügen. In diesem Fall habe es der Mieter nicht in der Hand, ob die Gebäude abzureißen seien oder nicht, sondern bestehe für sie, die Klägerin, die vertragliche und konkrete Verpflichtung zum Abriss der Gebäude.

Gleichermaßen stehe diese Situation im Blickfeld der Banken und sei in der Praxis die Finanzierung mieterseitiger Gebäude mangels Investitionssicherheit problematisch. Der bewertungsrechtliche Abschlag wegen Abbruchverpflichtung setze im Übrigen nicht voraus, dass der Abbruch bald bevorstehe. Der Zeitpunkt der Räumungsverpflichtung schlage sich vielmehr in der Höhe des Abschlags nieder; nämlich nach dem Verhältnis des tatsächlichen Alters des Gebäudes zur verkürzten Gesamtlebensdauer.

b) Es sei auch nicht i. S. v. § 94 Abs. 3 HS. 2 BewG "vorauszusehen", dass es trotz der Abbruch- und Räumungs-Verpflichtung nicht zum Abriss komme.

Während durch die - vom FA angeführten - vermieterseitig in Ausnahmefällen möglichen Gestaltungen die Abbruchverpflichtung nicht mieterseitig abdingbar werde ließen diese Ausnahme-Möglichkeiten auch keinen Nichtabriss voraussehen. Davon abgesehen bedürfe es für die Voraussicht des Nichtabbruchs im Feststellungszeitpunkt einer "konkreten" Voraussehbarkeit gemäß der BFH-Rechtsprechung und entgegen der Verwaltungsauffassung in Abschn. 50 Abs. 3 letzter Satz BewRGr. Eine bloße Möglichkeit oder Wahrscheinlichkeit genüge nicht, wie zuletzt auch vom FG Berlin-Brandenburg mit Urteil vom 23.09.2015 3 K 3097/14 ([...]) ausgeführt.

Dagegen sei hier umgekehrt das vertragsgemäße Abbruchszenario überwiegend wahrscheinlich. Dass die Vermieterin auf vereinbarten Abbruchverpflichtungen bestehe und die entschädigungslose Räumung durchsetze, habe die Stadt schon ihr, der Klägerin, gegenüber bei ihrem wachstumsbedingten Auszug von ihrem weiteren früheren Hafen-Standort in 1989 bewiesen. Grundsätzlich spreche mieterseitig die Unverkäuflichkeit eines Grundstücks dafür, dass der Vermieter sich die Möglichkeit einer anderen Nutzung offenhalte.

c) Insbesondere unterscheide sich der Streitfall von den seitens des FA angeführten BFH-Urteilen zur Voraussehbarkeit eines Nichtabbruchs nach stillschweigenden Verlängerungen; an solchen fehle es hier. Im Übrigen seien "stillschweigende Verlängerungen" hier sogar ausdrücklich gemäß Nr. 19.3 AVB-HI 2002 ausgeschlossen.

d) Dass zum Zeitpunkt des Auslaufens von befristeten Mietverträgen ohne Option bzw. ohne Wahlrecht des Mieters eine Verlängerung beiderseits vereinbart werden könne, führe nicht zur Voraussehbarkeit einer solchen Vereinbarung oder eines Nichtabbruchs der Gebäude.

Eine dergestalt nicht absehbare Vereinbarung sei weder mit einer stillschweigenden Verlängerung des Vertrags noch mit einem Mieterwahlrecht vergleichbar. Insbesondere liege eine solche Verlängerungs-Vereinbarung aus Sicht des Mieters schon nicht in seiner Hand oder Disposition; erst recht handele es sich nicht um einen Automatismus. Vielmehr erfordere eine Verlängerungs-Vereinbarung rechtzeitig weit vor Vertragsende einzuleitende, lange und harte beiderseitige Verhandlungen, wie hier zuletzt die 4 Jahre langen Bemühungen - einschließlich verschiedener, von der Klägerin nicht akzeptierter Entwürfe - vor der 9. Nachschrift gezeigt hätten. Ausgehend von einer Miete von ... DM/qm p. a. sei eine Einigung erst in mehrfacher Höhe zustande gekommen.

Während es früher der Stadt bei den Mieten für die Hafengrundstücke in erster Linie um Wirtschaftsförderung gegangen sei, vermiete jetzt die als AöR verselbständigte HPA ertragsorientiert. Zumindest bemühe sie sich, das Beihilfeverbot gemäß Art. 107 AEUV zu beachten und durch drastische Mieterhöhungen ihre laufenden Verluste zu verringern.

Sie, die Klägerin, beziehe sich auf die Erklärung des im Ortstermin als amtliche Auskunftsperson gehörten Leiters Finanzen und Immobilien der HPA, dass der Fall der Nichtverlängerung des Mietvertrags und der mieterseitigen Abrissverpflichtung durchaus praxisrelevant sei. Ferner sei nie auszuschließen, dass ein Vermieter zu einer Vertragsverlängerung nicht bereit sein werde, weil er - möglicherweise nicht offengelegte - andere Zwecke oder Interessen verfolge oder anderweitig disponieren wolle. Dann könne er eine mieterseitig gewünschte Vertragsverlängerung mittels besonders hoher Mietforderungen vermeiden. Fraglich sei beispielsweise, wie die Stadt sich verhalten werde, wenn bei Vertragsablauf die bis dahin wirtschaftlich gewichtigere Volksrepublik China ein Grundstück im Hafen haben wolle. Sofern die Stadt eine für sie vorteilhaftere Nutzung bei Vertragsende habe, werde sie diese nach Möglichkeit durchsetzen, wie auch als Vermieterin in der Hafencity.

e) Nicht absehbar sei eine Verlängerung des Mietvertrags zugleich vor dem Hintergrund zum einen der mieterseitig nicht abschätzbaren Entwicklungen von Standort-Kosten und zum anderen des Wettbewerbs auf dem für die eigenen Produkte maßgeblichen Markt.

Wie bei Errichtung eines neuen Werks durch einen Wettbewerber im Osten der Metropolregion Hamburg der dortige Grundstückskaufpreis gezeigt habe, habe dieser pro Quadratmeter nur rund das Doppelte ihrer, der Klägerin, jetzigen Jahresmiete betragen. Im Übrigen sei eine Vereinbarung über eine Verlängerung des für 2013 bis 2042 ausgehandelten Mietvertrags ab 2042 auch deswegen nicht voraussehbar, weil bisher für die noch nicht kalkulierbare Zeit danach nicht absehbar sei, ob der Betrieb dann noch wirtschaftlich fortgeführt werden könne oder welche anderen Gründe entgegenstünden. Inzwischen biete das Grundstück schon nicht mehr genügend Platz, wie die anderweitige Lagerung der Fertigwaren zeige. Bei weiterer Expansion sei immer offen, ob der Betrieb wegziehen müsse. Aufgrund der nachbarschaftlichen Situation an der Elbe mit beiderseits besetzten Grundstücken bestehe keine Möglichkeit zur Erweiterung.

f) Eine Übertragung des Mietvertrags oder der Gebäude auf einen Nachmieter - entgegen der Nr. 17 AVB-HI 2002 ergänzenden Ziffer 6.6 der 9. Nachschrift - durch allseitige Vereinbarung sei ebenso wenig voraussehbar wie ein Nichtabbruch aufgrund eigener Vertragsverlängerung.

Im Übrigen sei die zum Stichtag zu bewertende spezielle Bebauung des Grundstücks weder für einen Nachmieter noch für die Vermieterin verwendbar. Bei den wesentlichen Gebäuden mit dem wirtschaftlichen Wert, anders als beim Eingangsbereich an der Schranke und bei den Pavillons, handele es sich nämlich - wie besichtigt - um Spezialgebäude für die vorliegende ganz bestimmte Produktion. Einen zweiten Betrieb dieser Art gebe es nicht. Im Unterschied zum entschiedenen Fall aus Bremen betreffend nur Büro- und Lagergebäude (BFH, Urteil vom 26.02.1986 II R 217/82, BFHE 146, 174, BStBl II 1986, 449 [BFH 26.02.1986 - II R 217/82]) seien die hiesigen Produktionsgebäude noch weniger wahrscheinlich für irgendjemanden von Interesse. Deshalb werde die HPA bei Nichteinigung über eine Verlängerung des Mietvertrags oder über die dafür zu erwartende Mieterhöhung auf ihrer, der Klägerin, Abrissverpflichtung bestehen und werde sie, die Klägerin, die Produktionsgebäude, die Läger und Mischstation mit Sicherheit abreißen lassen.

Sie, die Klägerin, beziehe sich im Übrigen auf die weitere Erklärung des im Ortstermin als amtliche Auskunftsperson gehörten Leiters Finanzen und Immobilien der HPA, dass bei Nichtverlängerung des Mietvertrags wegen anderen Interesses der HPA in der Praxis eine Weiterverwendung der Gebäude nicht vorkomme oder so gut wie ausgeschlossen sei.

g) Die Möglichkeit eines früheren Zeitpunkts einer mieterseitigen außerordentlichen Kündigung wegen Aufgabe oder Verlagerung des Geschäftsbetriebs gemäß der durch Ziffer 6.8 der 9. Nachschrift zu den AVB-HI 2002 ergänzten Nr. 19.4 mit der deshalb früheren Abbruchverpflichtung sei für sie, die Klägerin, weniger relevant.

Bis zum Ablauf der nach der 9. Nachschrift feststehenden Vertragsdauer könne sie, die Klägerin, nämlich die wirtschaftlichen Konsequenzen ihrer Entscheidungen selbst planen und letztere dementsprechend treffen, wie etwa bei Abwägung der Nutzung der Gebäude vor dem wirtschaftlichen Verbrauch. Genauer gesagt sei durch die am 28. Dezember 2012 / 7. Januar 2013 unterzeichnete Verlängerung deren Ungewissheit entfallen und habe sie, die Klägerin, danach aufgrund der bis 2042 gewonnenen Planungssicherheit in Anbetracht des hohen Schutzbedürfnisses für Mitarbeiter und Arbeitsplätze die Flutschutz-Polderwand bauen lassen und wegen der Mietsituation im städtischen Gebäude in der Hafencity den Verwaltungsneubau errichten lassen.

h) Die kaufmännische Einstellung der HPA werde auch deutlich durch deren Regelungen über die mieterseitig zu tragenden Abriss- und Räumungskosten, die wirtschaftlich zum mieterseitigen Wertverlust der Gebäude hinzukommen. Selbst die vom FA angeführte Gebäudewert-Entschädigung in den Ausnahmefällen vermieterseitiger Gestaltungen umfasse ausdrücklich in keinem Fall die aufgrund der vertraglichen Räumungsverpflichtung mieterseitig zu tragenden Abrisskosten, die dann nämlich, unabhängig vom tatsächlichen Abbruch, gegenzurechnen seien nach Nr. 21.3 AVB-HI 2002 und der Nr. 20 ergänzenden Ziffer 6.9 der 9. Nachschrift. Dazu beziehe sie, die Klägerin, sich ergänzend auf die Bestätigung des als amtliche Auskunftsperson gehörten Leiters Finanzen und Immobilien der HPA, dass im Fall einer Entschädigung an den Mieter die Räumungskosten bei Nichtabriss von der Entschädigung abzuziehen seien.

i) Sie, die Klägerin, habe die Abrissverpflichtung auch in der Handelsbilanz gemäß Gutachten berücksichtigt
j) Abgesehen von der Nichtanfechtung des ersten Einheitswert-Änderungsbescheids 2013 vom 23. Januar 2013 mit der Reduzierung der Abbruchabschläge gemäß der neuen Vertragslaufzeit bis 2042 und nach verschiedenem Vorbringen sowie betragsmäßiger Abbruchabschläge-Abstimmung mit dem FA sei sie, die Klägerin, im Übrigen der Meinung, dass gleichwohl die Vertrags-Verlängerung erst nach Gegenzeichnung durch die HPA vom 7. Januar 2013 in Kraft getreten sei; mithin nach dem Bewertungsstichtag 1. Januar 2013.

Wenngleich die 9. Nachschrift von der HPA entworfen worden sei, habe letztere das Dokument nach Unterschrift durch ihren, der Klägerin, Geschäftsführer vom 28. Dezember 2012 nach dem 1. Januar 2013 zumindest noch auf eventuell von ihr, der Klägerin, vorgenommene Änderungen prüfen müssen. Selbst wenn der Entwurf der HPA als Angebot angesehen werde, sei deren Bindung daraus bis zu ihrer, der Klägerin, Unterschrift zu bezweifeln. Vielmehr hätte sie, die Klägerin, - nach Erinnerung ihres Verhandlungsführers und zweiten Geschäftsführers - vor einer von der HPA bis Weihnachten gesetzten Deadline unterzeichnen müssen. Bei der HPA sei eine "Verärgerung dritten Grades"
Zu Grunde zu legen seien vor der Gegenzeichnung die Vertragsbedingungen nach dem Stand vor der 9. Nachschrift; mit anderen Worten weder Änderungen in der 9. Nachschrift noch Änderungen in den AVB-HI 2002, aus denen das FA die Erhöhung des Einheitswerts herleiten wolle.

2. Die Klägerin stellt ihre zunächst unter Anführung sowohl des letzten Einheitswert-Grundlagenbescheids als auch der Folgebescheide ohne ausdrücklichen Klageantrag erhobene Klage wie folgt klar durch ausdrücklich nur gegen den letzten Einheitswertbescheid gerichteten Klageantrag.

Die Klägerin beantragt,

den (letzten) Einheitswert-Änderungsbescheid auf den 01.01.2013 vom 30. Juli 2014 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 20. Oktober 2014 aufzuheben.

Das beklagte Finanzamt beantragt,

die Klage abzuweisen.

3. Das FA trägt unter Bezugnahme auf die Einspruchsentscheidung ergänzend vor:

Die zu unterscheidenden beiden Voraussetzungen für einen Abbruchabschlag gemäß § 94 Abs. 3 Satz 3 HS 1 und HS 2 BewG seien nach der Vertragslage zum Stichtag 1. Januar 2013 nicht mehr gegeben; nämlich erstens (HS 1), dass eine Abbruchverpflichtung bestehe, und zweitens (HS 2), dass ein Unterbleiben des vereinbarten Abbruchs nicht vorauszusehen sei.

a) Mit der ersten Voraussetzung, dass eine Abbruchverpflichtung bestehe, sei eine eindeutige und unabdingbare Räumungs- und Abbruchverpflichtung gemeint. Eindeutig und unabdingbar sei eine Abbruchverpflichtung nur, wenn dem Mieter bei Vertragsablauf keine Wahl bleibe oder wenn bei einem Wahlrecht des Vermieters der Mieter keinen Einfluss auf die Entscheidung des Vermieters habe, ob die vertragliche Abbruchverpflichtung zu erfüllen sei. Um keine solche unabdingbare Abbruchverpflichtung handele es sich bei einer vertraglichen Gestaltung, die Zweifel am Bestehen einer solchen Verpflichtung aufkommen lasse, die die Verpflichtung einschränke oder die es dem Mieter freistelle, das Gebäude abzubrechen oder stehen zu lassen.

Der Fall, dass ein Mieter allein mit der Abbruchverpflichtung belastet bleibe, sei zu unterscheiden von dem Fall einer Verkehrswertentschädigung für den Mieter bei Vertragsbeendigung, auch wenn dabei entfallende Abrisskosten möglicherweise bei der Berechnung der Entschädigung abzuziehen seien.

Die Abbruchverpflichtung gemäß Ziffer 21.1 AVB-HI 2002 sei nicht unbedingt, sondern eingeschränkt. Die Vermieterin HPA habe nicht die alleinige Entscheidungsgewalt, ob die Abbruchverpflichtung zum Tragen komme. Möglich seien - wie nachstehend aufgezeigt - verschiedene Wege für den Mieter, bei Vertragsbeendigung einer Abbruchverpflichtung zu entgehen; er habe maßgeblichen Einfluss auf die Frage der Durchsetzung der Abbruchverpflichtung. Jede Variante, in der eine Abbruchverpflichtung zum Tragen komme, liege zumindest auch im Verantwortungsbereich des Mieters und nicht in der alleinigen Entscheidungsbefugnis der das Grundstück vermietenden HPA. Insofern unterscheide sich die vorliegende Situation von dem durch den BFH entschiedenen Fall aus dem städtischen Hafengebiet Bremen. Dort habe der Mieter keinen Einfluss auf das Entstehen der Abbruchverpflichtung gehabt. Bei Beendigung des dortigen Erbbaurechtsverhältnisses habe es im Ermessen des Vermieters gestanden, ob er die Baulichkeiten ohne Entschädigung übernehme oder auf der Abbruchverpflichtung bestehe (BFH, Urteil vom 26.02.1986 II R 217/82, BFHE 146, 174, BStBl II 1986, 449 [BFH 26.02.1986 - II R 217/82]).

Die Abbruchverpflichtung sei insoweit nicht eindeutig und unabdingbar, als der Mieter sich ihr bei eigener außerordentlicher Kündigung wegen Geschäftsaufgabe oder Verlagerung durch Stellung eines Nachmieters entziehen könne und die HPA die Mieterinteressen berücksichtige, soweit diese nicht ihren eigenen zuwiderliefen, Ziffer 6.8 der 9. Nachschrift als Ergänzung Nr. 19 AVB-HI 2002. Die Abbruchverpflichtung sei außerdem nicht eindeutig und unabdingbar, soweit bei einer außerordentlichen Kündigung seitens der HPA aus einem von ihr zu vertretenden Grund nach Nr. 19.2 AVB-HI 2002 dem Mieter eine Entschädigung gemäß Nr. 20 AVB-HI 2002 zustehe und er eine um die Abbruch- und Räumungskosten verringerte Entschädigung wählen könne; wie in der mündlichen amtlichen Auskunft des Leiters Finanzen und Immobilien der HPA bestätigt.

Insoweit sei auch eine Einigung mit dem Nachmieter über einen etwaigen Gebäudeverbleib denkbar nach Ziffer 6.9 der 9. Nachschrift in Ergänzung zu Nr. 20 AVB-HI 2002.

Die Abbruchverpflichtung sei außerdem nicht eindeutig und unabdingbar, soweit bei Nichtverlängerung des Vertrags aus den von der HPA zu vertretenden Gründen der Mieter eine Entschädigung wie bei außerordentlicher Kündigung durch die HPA erhalte. Ein Jahr vor Vertragsablauf sei eine Verständigung der Vertragsparteien und gegebenenfalls eines Nachmieters über einen möglichen Gebäudeverbleib mit einer um die ersparten Abrisskosten verringerten Entschädigung vorgesehen gemäß Ziffer 6.9 der 9. Nachschrift in Ergänzung zu Nr. 20 AVB-HI 2002.

Allein wenn die Nichtverlängerung des Mietvertrags nicht von der HPA aus den Gründen nach Ziffer 6.9 der 9. Nachschrift in Ergänzung zu Nr. 20 AVB-HI 2002 zu vertreten und deshalb nicht entschädigungspflichtig sei, bestehe zwar grundsätzlich die Abbruchverpflichtung. Wenn die Nichtverlängerung nicht von der Vermieterin zu vertreten sei, könne es sich allerdings nur um Fälle handeln, in denen der Mieter grundsätzlich Einfluss auf eine Verlängerung habe und die Nichtverlängerung maßgeblich durch seine Abwägung und Entscheidung verursacht sei. Im Übrigen werde vorher darüber verhandelt und irgendwie eine Einigung angestrebt, wie der als amtliche Auskunftsperson gehörte Leiter Finanzen und Immobilien der HPA erklärt habe. Dementsprechend komme die Abbruchverpflichtung nicht zwangsläufig zum Tragen. Davon abgesehen könne sich der Mieter seiner Abbruchverpflichtung durch Stellung eines Nachmieters entziehen.

b) Selbst wenn die Abbruchverpflichtung nicht wie vorgetragen abbedungen werden könne, sei hier der Nichtabbruch zumindest voraussehbar.
Nach Verwaltungsauffassung in Abschn. 50 Abs. 3 letzter Satz BewRGr sei der Nichtabbruch i. S. v. § 94 Abs. 3 HS 2 voraussehbar, wenn der Vertrag bereits einmal verlängert worden sei und anzunehmen sei, dass er auch in Zukunft verlängert werde, ohne dass Gründe tatsächlicher Art für eine bevorstehende Beendigung des Pachtvertrags sprächen. Auch die Rechtsprechung sehe insbesondere in den Fällen bereits langlaufender und trotz mehrfacher Beendigungsmöglichkeit langfristig verlängerter Mietverträge eine mehr als nur gewisse Wahrscheinlichkeit dafür, dass die Abbruchverpflichtung nicht realisiert werde oder zumindest nicht innerhalb der üblichen Lebensdauer i. S. v. § 86 Abs. 3 BewG, wie der BFH wiederholt entschieden habe (Urteile vom 14.10.1992 II R 110/89, BFH/NV 1993, 86; vom 07.11.1990 II R 186/87, BFHE 162, 378, BStBl II 1991, 61 [BFH 07.11.1990 - II R 186/87]). Insoweit mache es im Ergebnis keinen Unterschied, ob - wie in den entschiedenen Fällen - der Vertrag sich stillschweigend verlängere oder ob wie hier eine zusätzliche Vereinbarung erforderlich sei. Die aktive Verlängerung stelle sogar ein deutliches "Mehr" bzw. stärkeres Indiz dafür dar, dass sich die Abbruchverpflichtung nicht realisiere. So seien die Vertragsparteien bei jeder Verlängerung gezwungen gewesen, aktiv zu werden; sie hätten jeweils rechtzeitig wieder neu zusammenfinden, ihre Position überdenken und Anpassungen und Änderungen vereinbaren müssen.

Bei den letzten Verhandlungen dokumentiere die Einigung nach der zunächst sehr weiten Differenz zwischen jährlich ... Euro und ... Euro/qm und trotz des alternativ möglichen Grundstückskaufs für ... Euro/qm im benachbarten Bundesland in besonderer Weise den Verlängerungswillen.

Hierin sei ein weiteres Indiz dafür zu sehen, dass eine Realisierung der Abbruchverpflichtung unwahrscheinlich erscheine. Überdies sei der vorliegende Vertrag sogar schon zum dritten Mal und jeweils langfristig verlängert worden, nämlich ab 1977, ab 1987 und mit der 9. Nachschrift. Dementsprechend habe hier schon bisher die Gefahr des Abbruchs nie ernsthaft bestanden. Über die vorgenannten vom BFH entschiedenen Fälle mit 25 bzw. 55 Jahren Vertragslaufzeit hinaus erstrecke sich hier der Vertrag von 1968 mit zusammen 64 Jahren Verlängerungen bis 2042 auf 74 Jahre. In Relation dazu zeige die übliche Lebensdauer der Gebäude, dass ein Abbruch mehr als unwahrscheinlich sei. Davon abgesehen habe sich in der jetzigen Praxis der HPA seit Umstellung der Verhandlungen das Risiko der (entschädigungslosen) Nichtverlängerung noch nicht realisiert, sondern habe es, wie der Leiter Finanzen und Immobilien der HPA im Ortstermin berichtet habe, in allen Fällen des Vertragsauslaufs eine Verlängerung gegeben, soweit die HPA das Gelände nicht anderweitig gebraucht habe. Wenn dagegen die Klägerin ernsthaft mit einem Abbruch gerechnet haben sollte, hätte sie nicht die neueren Baumaßnahmen ergriffen wie Erweiterung des bisherigen Verwaltungsgebäudes in 2009, Überdachung der Verladerampe der Mischstation in 2011, Neubau des sechsgeschossigen Verwaltungsgebäudes.

Entscheidungsgründe

Nach Bestandskraft der vorangegangenen Einheitswertbescheide auf den Bewertungsstichtag 1. Januar 2013 vom 3. August 2012 betreffend Mietvertrags-Restlaufzeit bis 2017 und vom 23. Januar 2013 betreffend Mietvertrags-Restlaufzeit bis 2042 ist Verfahrensgegenstand gemäß klarstellendem Klageantrag nur noch der Einheitswert-Änderungsbescheid vom 30. Juli 2014 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 20. Oktober 2014.

Die Klage ist zulässig (I) und begründet (II).

I. Zulässig ist die am Freitag 21. November 2014 eingegangene Klage insbesondere hinsichtlich der einmonatigen Klagefrist gemäß § 47 FGO nach Bekanntgabe der auf den 20. Oktober 2014 vordatierten Einspruchsentscheidung mit unklarem Vermerk über die Aufgabe zur Post.
1. Nach der detaillierten und durch das FA nicht bezweifelten Darlegung des Prozessbevollmächtigten der Klägerin geht der Senat aus vom dortigen Eingang der Einspruchsentscheidung am Dienstag 21. Oktober 2014 und dementsprechend von der Aufgabe zur Post am Vortag, das heißt am Tag des Bescheid-Datums Montag 20. Oktober 2014 als Beginn des Dreitage-Zeitraums für die Bekanntgabe gemäß § 122 Abs. 2 Nr. 1 AO, so dass die einmonatige Klagefrist erst mit Ablauf des Donnerstags 23. Oktober 2014 begann.

2. Im Übrigen wird bei einer Abweichung zwischen dem Absendevermerk-Datum und dem Bescheid-Datum - wie hier - nach überwiegender Auffassung das zeitlich jüngere (m. a. W. spätere) Datum für den Tag der Aufgabe zur Post und damit für den Beginn des Dreitage-Zeitraums und für die danach anschließende Klagefrist zugrunde gelegt (FG Nürnberg, Urteil vom 27.04.1978 III 156/76, EFG 1978, 575; Güroff in Beermann/Gosch, AO/FGO, § 122 AO Rz. 38.2; Müller-Franken in Hübschmann/Hepp/Spitaler, AO/FGO, § 122 AO Rz. 370; Fritsch in Koenig, AO, 3. Aufl., § 122 Rz. 6; Frotscher in Schwarz/Pahlke, AO/FGO, § 122 AO Rz. 116; Seybold, DStR 1982, 275, 277; Seer in Tipke/Kruse, AO/FGO, § 122 AO Rz. 50).

3. Davon abgesehen wäre nach Klageeingang von Amts wegen Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gemäß § 56 Abs. 2 Satz 3 FGO zu gewähren, weil der Empfänger darauf vertrauen darf, dass nach der Verwaltungspraxis Einspruchsentscheidungen wie andere Bescheide grundsätzlich nicht vor dem angegebenen Bescheid-Datum zur Post gegeben werden, und weil die Umstände einer widersprüchlichen Vordatierung - hier des Postaufgabevermerks - nicht vom Empfänger verschuldet sind, sondern im Bereich des FA liegen (vgl. BFH, Urteil vom 20.11.2008 III R 66/07, BFHE 223, BStBl II 2009, 185, [BFH 20.11.2008 - III R 66/07] [...] Rz. 26 f., 30; DStR 2009, 103 [BFH 20.11.2008 - III R 66/07] m. Anm. Gr; OFD Frankfurt a.M. Verfügung vom 29.10.2014 Ziff. 3.8; Brandis in Tipke/Kruse, AO/FGO, § 110 AO Rz. 14; Bauhaus, AO-StB 2009, 67 unter Hinweis auf Art. 19 Abs. 4 GG; Güroff in Beermann/Gosch, AO/FGO, § 122 AO Rz. 33; Dürr, JurisPR-SteuerR 10/2009 Anm. 1; Görke, BFH/PR 2009, 162; Müller-Franken in Hübschmann/Hepp/Spitaler, AO/FGO, § 122 AO Rz. 370).

4. Ansonsten ginge eine mangelnde Feststellbarkeit des Datums der Postaufgabe und damit des Dreitagezeitraums zu Lasten des FA (BFH, Urteil vom 09.12.2009 II R 52/07, BFH/NV 2010, 824, [...] Rz. 31 m. w. N.; Beschluss vom 26.06.2006 II B 99/05, BFH/NV 2006, 1860; Ratschow in Klein, AO, 13. Aufl., § 122 Rz. 54 f.).

II. Der Entscheidung über die Klage stehen nicht die zur Frage der Verfassungswidrigkeit von Vorschriften über die Einheitsbewertung des Grundvermögens beim BVerfG anhängigen Verfahren (insbes. 1 Bvl 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15) entgegen; die vorliegenden Bescheide wurden diesbezüglich gemäß § 165 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 AO für vorläufig erklärt (vgl. FG Hamburg, Urteil vom 30.08.2013 3 K 206/11, EFG 2014, 113, DStRE 2014, 799; Beschluss vom 26.11.2010 3 K 46/10, EFG 2011, 1051).

III. Die Klage ist begründet. Der ohne Abbruchabschlag verbösernde Einheitswert-Änderungsbescheid auf den 1. Januar 2013 vom 30. Juli 2014 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 20. Oktober 2014 wird gemäß § 100 Abs. 1 FGO als rechtsverletzend aufgehoben; dadurch tritt der vorangegangene Einheitswertbescheid vom 23. Januar 2013 mit den Abbruchabschlägen wieder in Kraft.

Bei der Einheitsbewertung der Gebäude der Klägerin auf dem von der Port Authority gemieteten Hafengrundstück sind nämlich die Abbruchabschläge gemäß § 94 Abs. 3 Satz 3 BewG abzuziehen.

1. Bei den Gebäuden der Klägerin auf dem von der Port Authority gemieteten Hafengrundstück handelt es sich um Gebäude auf fremdem Grund und Boden i. S. v. § 94 BewG, die nicht Bestandteil des Grundstücks, sondern nur zu einem vorübergehenden Zweck gemäß § 95 BGB mit diesem verbunden sind, und zwar nur zwecks Nutzung während der Mietzeit (AVB HI 2002 Nr. 4.

2. Die für den Abbruchabschlag gemäß § 94 Abs. 3 Satz 3 HS 1 BewG vorausgesetzte Abbruchverpflichtung ist gegeben; nicht nur bei Vertragsablauf (a, b), sondern auch in den vertraglich geregelten Sonderfällen (d).

a) Die Abbruchverpflichtung liegt vor, wenn - wie hier - bei Ablauf der Mietzeit das Grundstück entsprechend der gesetzlichen Rückgabeverpflichtung nach § 546 BGB i. d. F. ab 2002 (vorher § 556 BGB a. F.) vom Mieter zu räumen und damit auch von seinen Bauwerken ober- und unterirdisch freizumachen ist (BFH, Urteile vom 03.07.1981 III R 102/80, BFHE 134, 41, BStBl II 1981, 761 [BFH 03.07.1981 - III R 53/79] m. w. N.; Mannek/Krause in Gürsching/Stenger, BewG/ErbStG, § 94 BewG Rz. 79 ff.; zivilrechtlich vgl. Westermann in Ermann, BGB, 14. Aufl. § 546 Rz. 7 m. w. N.).

b) Neben der gesetzlichen Regelung liegt hier zugleich eine entsprechende ausdrückliche und eindeutige vertragliche Regelung der Verpflichtung des Mieters zum Abbruch auf seine Kosten vor (AVB HI 2002 Nr. 21.1, 21.2).

c) Unbedingte Abbruchverpflichtung bei Vertragsablauf

Bei dieser gesetzlichen und vertraglichen eindeutigen Regelung handelt es sich zugleich um eine unbedingte Verpflichtung des Mieters, das heißt um eine seinerseits nicht abdingbare bzw. nicht einseitig abwendbare Verpflichtung, im Unterschied zu einem Wahlrecht des Vermieters (vgl. BFH, Urteile vom 14.10.1992 II R 110/89, BFH/NV 1993, 86; vom 07.11.1990 II R 186/87, BFHE 162, 378, BStBl II 1991, 61, 62 [BFH 07.11.1990 - II R 186/87]; vom 03.07.1981 III R 102/80, BFHE 134, 48, BStBl II 1981, 764 [BFH 03.07.1981 - III R 102/80]; 765; Mannek/Krause in Gürsching/Stenger, BewG/ErbStG, § 94 BewG Rz. 80; vgl. parallel zum Wahlrecht des erbbauverpflichteten Grund- bzw. Hafeneigentümers BFH, Urteil vom 26.02.1986 II R 217/82, BFHE 146, 174, BStBl II 1986, 449, 450 [BFH 26.02.1986 - II R 217/82]).

Unberührt bleibt die vorliegende Abbruchverpflichtung durch die vorsorgliche vertragliche Regelung, dass die Vertragsparteien sich bis spätestens zwei Jahre vor Vertragsablauf verständigen, ob eine Vertragsverlängerung erfolgen soll (Ziff. 6.9 der 9. Nachschrift). Derartige Verständigungen sind nicht nur sachgerecht und üblich (vgl. mündliche amtliche Auskunft, Protokoll OT 01.09.2015 S. 8 f., FG-A Bl. 95 ff., 102 f.), sondern im Übrigen hier im Fall angestrebter Vertragsverlängerung auch erforderlich; denn eine stillschweigende Vertragsverlängerung ist ausdrücklich abweichend von § 545 BGB ausgeschlossen (Nr. 19.3 AVB-HI 2002). Die theoretisch denkbare Möglichkeit, beiderseits gemeinsam im Rahmen der Vertragsfreiheit und beeinflusst durch jeweilige finanzielle Möglichkeiten Änderungen des Mietvertrags auszuhandeln oder sogar anderweitig über Gebäude oder Grundstücksflächen zu verfügen, ändert an dem Bestehen der für den Bewertungsstichtag zu beurteilenden Abbruchverpflichtung nichts.

d) Bei der mieterseits unabdingbaren Abbruchverpflichtung bleibt es auch unter Berücksichtigung vorliegender vertraglicher Regelungen für Sonderfälle, soweit demgemäß die Vermieterin nach außerordentlicher Kündigung des Mieters wegen Geschäftsaufgabe oder Verlagerung bei einverständlicher Anschlussverwertung (nachstehend aa) bzw. alternativ bei u. U. geeignetem Nachmieter-Vorschlag (nachstehend bb) auf den Abbruch verzichten kann oder die Vermieterin den Mieter für den Verlust seiner Gebäude entschädigt bei ihrerseits zu vertretender außerordentlicher Kündigung (nachstehend cc) oder Nichtverlängerung des Vertrags (nachstehend dd). Ein möglicher Unterschied in der älteren Rechtsprechung des früher befasst gewesenen III. Senats des BFH führt zu keinem anderen Ergebnis (nachstehend ee, ff).

aa) Zwar wird die Vermieterin im Sonderfall der außerordentlichen Kündigung des Mieters wegen Geschäftsaufgabe oder -Verlagerung ohne Entschädigung für die Gebäude bei einer Anschlussverwertung des Mietobjekts die Mieterinteressen bezüglich eines Verkaufs seiner Gebäude berücksichtigen, soweit dies nicht den eigenen Interessen zuwider läuft (Ziffer 6.8 der 9. Nachschrift als Ergänzung Nr. 19.4 zu Nr. 19 AVB-HI 2002). Insoweit kann jedoch der Mieter nicht die Abbruchverpflichtung, den damit verbundenen Gebäude-Wertverlust (nebst Abbruchkosten) oder den aus dem drohenden Wertverlust bereits vorher resultierenden Minderwert abbedingen.

Gesetzliche Ansprüche des Mieters auf Aufwendungs- oder Wertersatz für seine aufgebauten Gebäude gegen die Vermieterin oder einen eventuellen Nachmieter bleiben ausgeschlossen (vgl. OLG München, Urteil vom 01.04.1993 1 U 5023/92, NJW-RR 1994, 1100; Horst in Lützenkirchen, Anwalts-Hdb. Mietrecht, 5. Aufl. Rz. 564d, 566, Münch in Herberger/Martinek/Rüßmann u. a., JurisPK-BGB Bd. 2, 8. Aufl., § 547 Rz. 12).

Anders als bei einem Wahlrecht betreffend die Abbruchverpflichtung kann der Mieter diese nicht abbedingen, sondern bleibt es seinem Risiko überlassen, ob ein Nachmieter gefunden wird, der zur Übernahme der Gebäude bereit ist, und inwieweit ein Kaufpreis in Kenntnis der Abbruchverpflichtung für die Gebäude erzielbar ist. Der Vermieter entscheidet über die Auswahl bzw. Akzeptanz des Nachmieters, und zwar unter Berücksichtigung seiner eigenen Interessen, evtl. einschließlich höherer Gewerbeflächen-Mietforderung gegenüber dem Nachmieter (vgl. AG Saarbrücken, Urteil vom 13.09.1994 36 C 402/94, WUM 1995, 312 Horst in Lützenkirchen, Anwalts-Hdb. Mietrecht, 5. Aufl., K III Rz. 421).

Selbst wenn die Vermieterin einer dreiseitigen Vereinbarung mit einem solchen Nachmieter zustimmt, bleibt dieser als (ggf. Einzel-)Rechtsnachfolger mit der auf ihn übergehenden Abbruchverpflichtung belastet (vgl. Horst in Lützenkirchen Anwalts-Hdb. Mietrecht, 5. Aufl. K II 5 Rz. 211 a. E.).

bb) Vergleichbar oder ähnlich stellt sich die Situation für den Mieter im Sonderfall seiner Geschäftsaufgabe oder Verlagerung dar, soweit er alternativ anstelle der außerordentlichen Kündigung sogleich einen Nachmieter vorschlagen kann, den die Vermieterin aus näher bezeichneten wichtigen Gründen ablehnen kann, die der Mieter nicht beeinflussen kann; wie nämlich Unvereinbarkeit der beabsichtigten Nachfolgenutzung mit dem Hafenentwicklungsgesetz, mangelnde Bonität usw. (Ziff. 6.8 der 9. Nachschrift als Ergänzung Nr. 19.4 zu Nr. 19 AVB-HI 2002). Selbst wenn eine dreiseitige Vereinbarung mit dem Nachmieter zustande kommt, bleibt dieser als (ggf. Einzel-)Rechtsnachfolger mit der auf ihn übergehenden Abbruchverpflichtung belastet.

cc) Ebenso wenig kann der Mieter seine Abbruchverpflichtung abbedingen aufgrund der Regelungen über die außerordentliche Kündigung seitens der Vermieterin aus von ihr zu vertretenden bezeichneten Gründen gegen Entschädigung an den Mieter für den Verlust seiner Bauwerke (AVB HI 2002 Nr. 19.21, Nr. 20, Nr. 20.1 AVB HI 2002, ergänzt durch Ziff. 6.9 der 9. Nachschrift). Die Vermieterseite entscheidet nämlich über ihre (ggf. aufgrund von Belangen der Hafenentwicklung u. a.) denkbare außerordentliche Kündigung und über ihr eventuelles Einverständnis mit einem u. U. möglichen Verbleib bestimmter Gebäude; letzterenfalls unter Gegenrechnung ersparter Räumungskosten.

In der Formulierung der Rechtsprechung ausgedrückt, kann der Mieter diese Entscheidungen der Vermieterin weder einseitig abwenden noch darauf mit rechtlichen Mitteln einwirken (vgl. BFH, Urteil vom 07.11.1990 II R 186/87, BFHE 162, 378, BStBl II 1991, 61 [BFH 07.11.1990 - II R 186/87]). Die Entschädigung bleibt aufschiebend bedingt von einer deshalb gemäß § 4 BewG nicht zu berücksichtigenden besonderen Erklärung der Vermieterin abhängig (vgl. BFH, Urteil vom 03.03.1972 III R 136/71, BFHE 106, 570, BStBl II 1972, 896, [BFH 03.03.1972 - III R 136/71] [...] Rz. 14).

dd) Vermieterseitig zu vertretende Nichtverlängerung des Vertrags

Zwar hat sich die Vermieterin über das dispositive gesetzliche Mietrecht hinaus verpflichtet, dem Mieter sogar nach Vertragsablauf eine Entschädigung zu zahlen bei Nichtverlängerung aus von ihr, der Vermieterin, zu vertretenden Gründen wie im vorbeschriebenen Sonderfall der außerordentlichen Kündigung durch sie, die Vermieterin, aus einem der bezeichneten Gründe (Belange der Hafenentwicklung u. a.; AVB HI Nr. 20.1 i. V. m. Nr. 19.21, Nr. 20 AVB HI 2002, ergänzt durch Ziff. 6.9 der 9. Nachschrift). Jedoch kann der Mieter bereits über den Eintritt der Voraussetzungen für diese Sonderregelung nicht disponieren und auch danach weder die Abbruchverpflichtung noch die ihn stets belastenden Abbruchkosten abbedingen (vgl. neben den vorbezeichneten Regelungen die mündlichen amtlichen Auskünfte). Genauer gesagt, beseitigt die am Stichtag bestehende tatsächliche Unsicherheit, ob die Vermieterin von der Regelung Gebrauch machen kann oder wird, die rechtlich bestehende Abbruchverpflichtung nicht (vgl. BFH, Urteil vom 14.10.1992 II R 110/89, BFH/NV 1993, 86; BFH, Urteil vom 07.11.1990 II R 186/87, BFHE 162, 378, BStBl II 1991, 61 [BFH 07.11.1990 - II R 186/87]; zu der entsprechenden Regelung für Erbbaurechte BFH, Urteil vom 26.02.1986 II R 217/82, BFHE 146).

Im Übrigen hat der Mieter insoweit kein Wahlrecht, sondern seine Abbruchverpflichtung besteht auch im Fall der Entschädigung. Wenn der Mieter dieser Verpflichtung nicht selbst nachkommt, veranlasst die Port Authority den Abriss auf seine Rechnung, wie der Leiter Finanzen und Immobilien der Port Authority in der Verhandlung vor dem Senat klargestellt hat.

ee) Selbst wenn in den vorbezeichneten Regelungen für Sonderfälle eine Einschränkung der Abbruchverpflichtung im Sinne der Auslegung durch den früher einschlägig befasst gewesenen III. Senat des BFH in dessen Urteilen von 1981 gesehen würde, bliebe es hier bei dem Ergebnis der unbedingten Abbruchverpflichtung.

Seinerzeit wurde ungeachtet des hier in § 94 BewG bewerteten Gebäude-Wertverlusts ohne Entschädigung im wirtschaftlichen Ergebnis entscheidend auf eine faktisch mögliche mieterseitige Abwahl der Abbruchkosten abgestellt. Eine unbedingte und unzweifelhafte Abbruchverpflichtung wurde nämlich verneint nach einer vertraglichen Regelung, dass bei Nichtabbruch binnen einer Dreimonats-Frist die Baulichkeiten in das Eigentum des Grundstückseigentümers und Vermieters übergehen (vgl. BFH, Urteile vom 03.07.1981 III R 102/80, [...]; III R 68/80, [...]; III R 97/79, BFHE 134, 51, [BFH 03.07.1981 - III R 97/79] BStBl II 1981, 759 [BFH 03.07.1981 - III R 97/79]; III R 85/79, [...]; ferner III R 102/80, BFHE 134, 48, [BFH 03.07.1981 - III R 102/80] BStBl II 1981, 764 [BFH 03.07.1981 - III R 102/80]). Damals waren die Abbruchkosten bewertungsrechtlich zugleich noch von Interesse für eine entsprechende Rückstellung bei der Einheitsbewertung des Betriebsvermögens für Zwecke der Vermögensteuer oder der Gewerbekapitalsteuer (vgl. BFH, Urteile vom 26.09.1975 III R 15/74, BFHE 117, 257, BStBl II 1976, 110 [BFH 26.09.1975 - III R 15/74]; vom 31.01.1964 III 178/61 U, BFHE 78, 458, BStBl III 1964, 178, [...] Rz. 8; Erlass Finanzministerium Nordrhein-Westfalen vom 30.07.1982 S 3232, [...]).

Nach dem hier vorliegenden Mietvertrag und seinen vorbezeichneten Regelungen kann dagegen der Mieter auch die Abbruchkosten weder abbedingen noch durch eigene Disposition faktisch vermeiden.

ff) Da der vorliegende Vertrag keine Verlängerungsoption für den Mieter enthält, kann dahinstehen, inwieweit oder ob eine solche als aufschiebend bedingt entsprechend § 4 BewG erst nach Ausübung bei Prüfung der Abbruchverpflichtung zu berücksichtigen wäre (vgl. im letzteren Sinne Bay. LfSt 15.11.2013 S 3217, [...] Fachportal Steuerrecht; beim Erbbaurecht BFH, Urteil vom 05.03.1971 III R 130/68, BFHE 102, 102, BStBl II 1971, 481 [BFH 05.03.1971 - III R 130/68]).

3. Der Abbruchabschlag unterbleibt im Streitfall nicht gemäß § 94 Abs. 3 Satz 3 HS 2 BewG wegen Voraussehbarkeit des Nichtabbruchs trotz der Abbruchverpflichtung i. S. v. HS 1 der Vorschrift.

a) Im Verhältnis zur Regel des Abbruchabschlags bei Abbruchverpflichtung i. S. v. § 94 Abs. 3 Satz 3 HS 1 BewG stellt HS 2 betreffend Unterbleiben des Abschlags bei Voraussehbarkeit des Nichtabbruchs eine Ausnahme dar, für die das FA die Feststellungslast trägt.

Dementsprechend genügt bei der tatrichterlichen Einzelfall-Würdigung, dass ein Gebäude trotz Abbruchverpflichtung voraussehbar nicht abgebrochen und deshalb der Abschlag zu versagen ist, gemäß ständiger Rechtsprechung nicht die bloße Möglichkeit oder eine gewisse Wahrscheinlichkeit des Nichtabbruchs. Es muss vielmehr in Bezug auf den einzelnen Fall und den Bewertungsgegenstand im Feststellungszeitpunkt "konkret voraussehbar" sein, dass es trotz der Abbruchverpflichtung nicht zum Abbruch der Gebäude kommen wird (Urteile FG Berlin-Brandenburg, vom 23.09.2015 3 K 3097/14, [...]; FG Saarland vom 04.11.1993 2 K 192/90, [...]; FG Baden-Württemberg vom 17.03.1987 I K 43/84, EFG 1987, 603, 604; BFH vom 26.02.1986 II R 217/82, 174, BStBl II 1986, 449 [BFH 26.02.1986 - II R 217/82]).

Bei der mietvertraglichen Abbruchverpflichtung der Klägerin sind theoretisch denkbare Fälle des Nichtabbruchs eines Gebäudes weder vorhersehbar noch konkret vorhersehbar, sondern teils ausgeschlossen (b) und im Übrigen ungewiss (c bis d).

b) Soweit aus der veröffentlichten Rechtsprechung ersichtlich, hat der BFH bisher nur in Ausnahmefällen mehrfacher stillschweigender Vertragsverlängerungen indiziell aus dem bisherigen Verhalten der Vertragsparteien einen Schluss auf einen vorhersehbaren Nichtabbruch anerkannt, und zwar bei mehrfacher fünfjähriger Verlängerung oder nach häufiger einjähriger Verlängerung (Urteile vom 14.10.1992 II R 110/89, BFH/NV 1993, 86; vom 07.11.1990 II R 186/87, BFHE 162, 378, BStBl II 1991, 61 [BFH 07.11.1990 - II R 186/87]; vgl. Mannek/Krause in Gürsching/Stenger, BewG/ErbStG, § 94 BewG Rz. 101 f.).

Im Streitfall sind dagegen stillschweigende Verlängerungen des Vertrags nicht vorgekommen, erst recht nicht kurzfristige; sondern insgesamt umgekehrt ausdrücklich ausgeschlossen (AVB-HI 2002 Nr. 19.3).

c) Bisherige langfristige Verlängerungen zukünftig ungewiss.

aa) Zwar wird vertreten, dass aus einer vorherigen Vertragsverlängerung unter Umständen auf die zukünftige Entwicklung geschlossen werden kann (vgl. BMF, BewRGr Abschn. 50 Abs. 3 a. E., Mannek/Krause in Gürsching/Stenger, BewG/ErbStG § 94 BewG Rz. 99); speziell aus wiederholten langfristigen Verlängerungen von Verträgen des Vermieters gegenüber dem Mieter und zugleich anderen Mietern im Umfeld (vgl. FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 23.09.2015 3 K 3097/14, [...], Rev. II R 19/16).

bb) Andererseits genügen Erwägungen allgemeiner Art über die bisherige Behandlung bei Mietverhältnissen in ähnlichen Fällen nicht für die konkrete Voraussehbarkeit eines Nichtabbruchs (Urteile BFH vom 03.03.1972 III R 136/71, BFHE 106, 570, BStBl II 1972, 896 [BFH 03.03.1972 - III R 136/71]; sinngemäß FG Baden-Württemberg vom 17.03.1987 I K 43/84, EFG 1987, 603, 604). Dementsprechend reicht dafür auch nicht eine die Hafenwirtschaft fördernde städtische Mietpreispolitik in vergangenen Jahrzehnten gegenüber der Klägerin und anderen Mietern mit den damit seinerzeit zustande gekommenen Mietpreiseinigungen und Vertragsverlängerungen. Umgekehrt ergeben sich ebenso wenig verallgemeinernde Schlüsse auf zukünftige Entwicklungen im hier interessierenden Hafengebiet aus früherer Erfahrung der Klägerin bei entschädigungsloser Räumung einer anderen Immobilie nach wachstumsbedingtem Standortwechsel.

cc) Insbesondere kann aus vorangegangenen Vertragsverlängerungen und der sich daraus bisher ergebenden Gesamtlaufzeit nicht mehr auf den zukünftigen Verlauf danach geschlossen werden, wenn inzwischen neu eingetretene Umstände zu berücksichtigen sind (FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 23.09.2015 3 K 3097/14, [...], Rev. II R 19/16).

aaa) Eine neue Situation besteht im Streitfall seit der Übertragung der städtischen Hafengrundstücke nebst Mietverhältnissen mit Wirkung ab 2006 auf die rechtlich verselbständigte Port Authority und aufgrund deren gesetzlicher Verpflichtung zur "Wirtschaftsführung nach kaufmännischen Grundsätzen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten".

bbb) Der Wandel der Mietpreispolitik aufgrund der Wirtschaftsführung der Port Authority hat sich bereits gezeigt in der bei Vertragsverlängerung geforderten Verdreifachung der Miete und in den statt "copy and paste" geführten mehrjährigen harten Verhandlungen mit "unverhältnismäßiger Anzahl und Dauer der Gespräche" beider Seiten vor der zum Jahreswechsel 2012/2013 zustande gekommenen Einigung; außerdem in der deswegen klägerseits bereits erwogenen Umsiedlung.

Wenngleich eine Verständigung der Vertragspartner spätestens zwei Jahre vor Vertragsablauf vorgesehen ist (9. Nachschrift Ziff. 6.9) und sich zuletzt beide um die Verlängerung bemüht und diese letztlich noch erreicht haben, bleibt es bei der deutlich gewordenen und für die Zukunft nicht ausgeräumten Unsicherheit. Zu rechnen ist nämlich wieder mit ergebnisoffenen, marktorientierten und deshalb möglicherweise schwierigen oder harten Verhandlungen. Unter solchen Umständen bleibt der Nichtabbruch der Gebäude auf dem gemieteten Hafengrundstück über eine vage Aussicht hinaus vor einem Verlängerungsangebot nicht greifbar, sondern künftig ungewiss (vgl. BFH, Urteil vom 26.02.1986 II R 217/82, BFHE 146, 174, BStBl II 1986, 449, 451 [BFH 26.02.1986 - II R 217/82], [...] Rz. 13).

ccc) Weiter bestätigt sich die gewandelte Wirtschaftsführung in den Ausschreibungen frei gewordener Hafenflächen durch die Port Authority und in dem parallel steigenden Hafenmieten-Niveau.

ddd) Dass für die Zukunft mit einer Fortsetzung der jetzigen kaufmännischen bzw. marktorientierten Vermietung zu rechnen ist und dementsprechende Verhandlungen mit ungewissem Ausgang zu erwarten sind, wird weiterhin deutlich in der eingehenden gesetzmäßigen Kontrolle von Verträgen der Port Authority mit Hafenmietern durch den Rechnungshof (vgl. z. B. Gutachtliche Äußerung 09.12.2014, Bü-Drs. 21/4300).

eee) Die Ungewissheit des Ausgangs zukünftiger marktorientierter Vertragsverhandlungen besteht erst recht mit Rücksicht auf das inzwischen ins politische und öffentliche Bewusstsein gerückte Verbot marktbeeinträchtigender staatlicher Beihilfe (State Aid {SA.}) gemäß Art. 107 ff. AUEV.

Dieses wird zunehmend auch im Bereich der Hafenpolitik überwacht (vgl. z. B. in deutschen Häfen Europäische Kommission vom 20.07.2016, SA.44692; vom 04.05.2016, SA.44479; vom 20.04.2016 SA.SA.44846, C(2016) 2483 final; vom 01.10.2014, Press Release IP/14/1065); im Hamburger Hafen vom 09.4.2014 SA.37322, C(2014) 2231 final).

Auch der Vermeidung von Problemen mit dem EU-Beihilfeverbot dient daher die kaufmännische Praxis der Port Authority, dass sie freiwerdende Grundstücke ausschreibt und sich an dabei gebotenen und derzeit in ungewisser Höhe steigenden Marktpreisen bei ihren Verlängerungs-Verhandlungen orientiert. Eine vergleichbare Wirkung zeigt sich ferner zum Beispiel in dem Umstand, dass die hier zu beurteilende Frage der Abbruchabschläge für die Gebäude auf Hafengrundstücken nicht mehr behördenintern mit der Liegenschaftsverwaltung der Finanzbehörde wie früher als Vermieterin für alle Hafenmieter besprochen oder geklärt werden konnte.

dd) Aus Rechtsprechung und Kommentierung folgt die Auffassung, dass in Fällen einer langen oder zigjährigen (Rest-) Laufzeit von z. B. 20 Jahren keine Prognose über die Umsetzung oder Abwendung der Abbruchverpflichtung oder über einen Nachmieter möglich und deshalb ein Nichtabbruch nicht vorhersehbar ist (Halaczinsky in Rössler/Troll, BewG § 94 Rz. 2); betreffend Hafengrundstück FG Baden-Württemberg vom 17.03.1987 I K 43/84, EFG 1987, 603). Die hier zu beurteilende Restlaufzeit beträgt sogar mehr als 29 Jahre.

ee) Ungewisse technische und wirtschaftliche Entwicklungen stehen einem Schluss auf Vorhersehbarkeit eines Nichtabbruchs entgegen.

Gegen die Vorhersehbarkeit einer Mietvertragsverlängerung oder eines Nichtabbruchs spricht insbesondere die Unvorhersehbarkeit technischer und wirtschaftlicher Entwicklungen, die während langer Restlaufzeit das Verhalten der einen oder anderen Vertragspartei entscheidend beeinflussen können; auf der Seite des Mieters - wie auch potentieller Nachmieter - etwa
- dass die bisherigen Flächen und Gebäude auf dem Mietgrundstück wachstumsbedingt zu klein werden und nicht mehr ökonomisch genutzt werden können oder
- dass umgekehrt durch wirtschaftlichen Rückgang die Flächen nebst Gebäuden nicht mehr rentabel finanziert werden können, zumal vor dem Hintergrund unzureichender Beleihbarkeit der Gebäude auf fremdem Grund und Boden wegen Abbruchverpflichtung und fehlender Grundpfandrechte oder
- dass sich der Bedarf wandelt hinsichtlich Lage des Grundstücks oder benötigter Verkehrsmittelanschlüsse oder Ausgestaltung oder weiterer Bebaubarkeit oder Belastbarkeit der Grundstücksflächen oder Ausgestaltung der Gebäude.

Entsprechendes gilt insbesondere für die hier zum Stichtag zu bewertenden, im Wesentlichen zur hochspezialisierten Produktion kleinteilig ausgestalteten, weitgehend älteren Gebäude auf bereits logistisch beengter Fläche; wie für die sich insgesamt im Zeitablauf sichtbar wandelnde Hafenindustrie und Hafenlogistik und für die sich danach ändernde Verwendung von Hafengrundstücken (vgl. Urteile FG Baden-Württemberg vom 17.03.1987 I K 43/84, EFG 1987, 603, 604; BFH vom 26.02.1986 II R 217/82, BFHE 146, 174, BStBl II 1986, 449, 451 [BFH 26.02.1986 - II R 217/82] a. E.).

ff) Zwar kommt der (nach dem Stichtag errichtete und hier noch nicht zu bewertende) sechsgeschossige Büroneubau als Indiz für die Erwartung einer weiteren Vertragsverlängerung ab 2042 in Betracht. Im Unterschied zu den kleineren vorherigen Baumaßnahmen erfordert der Büroneubau nämlich ein in Relation zur Betriebsgröße bedeutendes und daher langfristig zu kalkulierendes Investitions-Volumen. Dennoch lässt der Büroneubau in der Gesamtwürdigung nicht auf eine Vertragsverlängerung oder auf den Nichtabbruch der hier für 2013 zu bewertenden Gebäude schließen. Wie die Klägerin schriftlich und mündlich nachvollziehbar und unwiderlegt ausgeführt hat, fiel die Entscheidung für den Neubau nämlich gerade aufgrund der rund dreißigjährigen Investitionssicherheit und Kalkulation nach der Vertragsverlängerung bis 2042.

gg) Zwar könnte die mietvertragliche Sonderregelung einer Entschädigung an den Mieter für seine Gebäude bei Nichtverlängerung des Vertrags aus vermieterseitig zu vertretenden Gründen (wie Belangen der Hafenentwicklung, AVB-HI 2002 Nr. 20.1 i. V. m. Nr. 19.2.1) auf den ersten Blick für eine prinzipielle Erwartung zukünftiger Vertragsverlängerungen sprechen. Diese Regelung widerlegt dennoch nicht die vorbeschriebenen Ungewissheiten (oben dd, ee); sie ermöglicht so über ihren Sonderfall-Regelungsgehalt hinaus keinen generellen Umkehrschluss auf zu erwartende Vertragsverlängerungen nach den marktorientierten Preisforderungen und kaufmännischen Verhandlungen der Port Authority bei gleichzeitiger Beachtung des EU-Beihilfeverbots (oben cc, aaa bis eee).

d) Im Übrigen sind die im Vertrag angesprochenen und bereits vorstehend benannten Sonderfälle als solche naturgemäß nicht von vornherein vorhersehbar und ist deshalb auch kein Nichtabbruch ihretwegen vor ihrem Eintritt vorhersehbar. Außerdem gelten für damit eventuell später anzustrebende Anschlussnutzungen oder Nachmieter-Vereinbarungen erst recht die vorbeschriebenen Ungewissheiten hinsichtlich der zukünftigen Entwicklungen; zumal im Hafengebiet (Urteile FG Baden-Württemberg vom 17.03.1987 I K 43/84, EFG 1987, 603, 604; BFH vom 26.02.1986 II R 217/82, BFHE 146, 174, BStBl II 1986, 449, 451 [BFH 26.02.1986 - II R 217/82] a. E.). Davon abgesehen kommt es zum Beispiel für die Fälle, in denen die Port Authority mittels außerordentlicher Kündigung oder Nichtverlängerung des Mietvertrags selbst ein anderes Interesse verfolgt, in der Praxis nicht vor oder ist es so gut wie ausgeschlossen, dass die Gebäude weiterverwendet werden können (Amtliche Auskunft).

4. Über die nach Aufhebung des angefochtenen letzten Einheitswert-Änderungsbescheids vom 30. Juli 2014 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 20. Oktober 2014 durch dieses Urteil wieder in Kraft tretende Bewertung im vorherigen Änderungsbescheid vom 23. Januar 2013 besteht in betragsmäßiger Hinsicht kein Streit, sondern für den Fall der gerichtlichen Gewährung des Abbruchabschlags Übereinstimmung.

Nach klarstellender Formulierung des Klageantrags in der mündlichen Verhandlung besteht zugleich Übereinstimmung, dass der wieder in Kraft tretende Bescheid vom 23. Januar 2013 nicht angefochten wurde. Dementsprechend ist für die in diesem Bescheid wertmäßig bereits berücksichtigte Verlängerung bis 2042 nicht mehr über die Frage des Datums ihrer Gegenzeichnung durch die Port Authority zu entscheiden.

Ohnehin wird deren Angebot mit Unterschrift der Klägerin aus 2012 bereits für die nachfolgende Bewertung 2013 zugrunde gelegt (zu der nach Angebot greifbaren Vorhersehbarkeit des Nichtabbruchs vgl. oben; BFH, Urteil vom 26.02.1986 II R 217/82, BFHE 146, 174, BStBl II 1986, 449, [BFH 26.02.1986 - II R 217/82] [...] Rz. 13; Protokoll 03.03.2016 S. 23).

IV. Nebenentscheidungen

1. Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO.

Die Klage richtet sich gemäß auslegender Klarstellung und wie tenoriert allein gegen den letzten Einheitswertbescheid als Grundlagenbescheid.
Mit der Klarstellung erübrigte sich eine entsprechende amtswegige Auslegung (vgl. Urteile FG Hamburg vom 12.12.2013 3 K 28/13, [...] Rz. 51 ff.; BFH vom 25.04.1989 VIII R 294/84, BFH/NV 1990, 261) und kam es nicht mehr - kostenwirksam - auf die unterschiedlichen Auffassungen zur Zulässigkeit paralleler Grundlagen- und Folgebescheid-Klagen an (vgl. z. B. zur Zulässigkeit BFH, Urteil vom 09.11.2005 I R 10/05, BFH/NV 2006, 750, [...] Rz. 15 m. w. N.; Hardt, DStZ 1989, 179; zur Unzulässigkeit BFH, Urteile vom 25.08.1999 VIII R 76/95, BFH/NV 2000, 300; vom 11.05.1983 III R 20/80, [...]; jeweils m. w. N.).

2. Die Entscheidungen über die vorläufige Vollstreckbarkeit und die Abwendungsbefugnis entsprechen §§ 151, 155 FGO i. V. m. § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.

Bei der Neufassung von § 708 Nr. 10 ZPO ("Berufungsurteile" statt "Urteile der Oberlandesgerichte") mit Wirkung vom 1. September 2004 durch das Justizmodernisierungsgesetz vom 24. August 2004 (BGBl. I S. 2198) ist nach inzwischen übereinstimmender Auslegung anhand des Gesetzgebungsverfahrens davon auszugehen, dass keine Einschränkung, sondern eine Erweiterung von oberen Landesgerichten (wie OLG und FG) auf andere letztinstanzliche Tatsachengerichte gemeint ist (vgl. Urteile FG Baden-Württemberg vom 16.01.2012 6 K 4588/09, [...]; FG Nürnberg, vom 1. April 2008 IV 278/2005, [...]; FG München, Urteil vom 20. Januar 2005 3 K 4519/01, EFG 2005, 969; grundlegend FG Hamburg, Urteil vom 29. November 2004 III 493/01, EFG 2005, 1434).

3. Die Revision wird gemäß § 115 Abs. 2 FGO wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen.