· Fachbeitrag · Private Vermögensplanung
Umfinanzierung einer Eigentumswohnung - sinnvoll oder nicht?
von Dipl.-Kfm. Dirk Klinkenberg, Rösrath, www.instrumenta.de
| Bis Ende 2004 wurden viele Finanzierungen von Vermietungsimmobilien nicht annuitätisch getilgt. Stattdessen hat man ein endfälliges Darlehen mit einer Kapitallebensversicherung als Tilgungsträger kombiniert. In der Praxis haben sich diese Modelle leider in vielen Fällen als Problem erwiesen, weil die ursprünglich versprochenen Renditen der Kapitallebensversicherungen nicht erreicht wurden. Es entsteht eine bereits jetzt erkennbare Finanzierungslücke. Viele dieser Finanzierungen, insbesondere die Finanzierungen, die in 2003 und 2004 abgeschlossen wurden, stehen aber jetzt zur Verlängerung der Zinsfestschreibungsfrist an. |
1. Sachverhalt
Die Mandanten haben heute erkannt, dass mit der Finanzierung nicht nur steuerliche Vorteile verbunden waren, sondern auch wirtschaftliche Risiken eingegangen wurden. Damals versprach man sich davon einen Werbungskostenabzug der Zinsen in voller Höhe über die gesamte Laufzeit und, wenn die steuerlichen Rahmenbedingungen wie z.B. Mindestlaufzeit 12 Jahre beachtet wurden, komplett steuerfreie Erträge aus der Lebensversicherung.
Nun wird in vielen Fällen die Frage gestellt, ob es sich nicht lohnt, den Moment der auslaufenden Zinsfestschreibung zu nutzen, um ohne Vorfälligkeitsentschädigung die Finanzierung auf eine annuitätische Tilgung umzustellen. Der bis hierher entstandene Rückkaufwert der Kapitallebensversicherung wird dabei aufgelöst und als Sondertilgung genutzt. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass die 12-Jahres-Frist eingehalten wird, um die Steuerfreiheit der Zinserträge nicht zu gefährden.
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Dr. A hat seine Eigentumswohnung bislang endfällig mit Tilgungsträger Lebensversicherung finanziert. Angesichts der niedrigen Finanzierungszinsen und der Tatsache, dass die Wertentwicklung der Lebensversicherung bislang hinter den Erwartungen zurückgeblieben ist, fragt er sich, ob eine Änderung der Finanzierung zu einer annuitätischen Finanzierung nicht doch besser sein könnte. Dabei wurden die vorhandenen Zinsbindungsfristen beachtet, sodass durch die Umfinanzierung keine Vorfälligkeitsentschädigungen entstehen. Prämissen
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Dr. A möchte wissen, ob sich eine Umstellung der Finanzierung für ihn wirtschaftlich lohnt. |
2. Vergleich
Der Berater möchte nun so transparent wie möglich darlegen, wie sich die Änderung der Finanzierung auswirken könnte. Zu diesem Zweck rechnet er die bestehende Finanzierung aufgrund der vorliegenden Unterlagen und der mit dem Mandanten besprochenen Prämissen hoch. Auf derselben Basis werden in einem Alternativszenario die Lebensversicherung vorzeitig aufgelöst und das freiwerdende Geld in die Tilgung des Darlehens gesteckt. Dazu wird eine Vergleichsrechnung erstellt.
- Das endfällige Darlehen in Höhe von 150.000 EUR wird zum 1.4.13 auf eine annuitätische Tilgung umgestellt.
- Der Darlehens-Zinssatz ab 1.4.13 wird in beiden Konstellationen mit 3,0 % angenommen.
- Für einen fairen Vergleich wird die annuitätische Tilgung so bemessen, dass am 31.3.27 ebenfalls eine Restschuld von 22.800 EUR vorliegt (Tilgung: 1,97 % p.a.).
- Die Lebensversicherung wird nach Ablauf der 12-Jahres-Frist am 31.3.15 mit dem dann erreichten Rückkaufwert von 54.543 EUR aufgelöst und als Sondertilgung im annuitätischen Darlehen eingezahlt. (Diese Sondertilgungsmöglichkeit wurde mit der Bank vorher vereinbart.)
In beiden Fällen ist die Immobilie von Dr. A Mitte 2030 schuldenfrei.
Für alle Überschüsse und Unterdeckungen, die durch die Immobilie verursacht werden, wurde ein Alternativzinssatz von 2 % unterstellt.
Die aktuelle Finanzierungssituation über eine Kapital-Lebensversicherung und die Alternativfinanzierung über Annuitätendarlehen werden auf den drei Ebenen Vermögen, Liquidität und Steuerbelastung verglichen.
2.1. Vermögensebene
Wie man der Tabelle und der Grafik entnehmen kann, würde sich die Umstellung auf die annuitätische Finanzierung nicht positiv auf die Entwicklung des Nettovermögens auswirken. Das Nettovermögen wird wie folgt berechnet:
Verkehrswert der Immobilie abzüglich
./. Darlehensvaluta
+ Rückkaufswert der Lebensversicherung
+/- kumuliertes liquides Ergebnis der Immobilie nach Steuern
= Nettovermögen
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Nettovermögen | 2013 | 2015 | 2022 | 2027 | 2030 |
Annuitätische Finanzierung | 40.010 | 43.861 | 56.915 | 66.855 | 73.023 |
Finanzierung mit KLV | 40.208 | 43.843 | 59.938 | 74.573 | 81.247 |
Differenz | -198 | 18 | -3.023 | -7.718 | -8.224 |
Zum Zeitpunkt der Schuldenfreiheit der Immobilie (Verkehrswert: 150.000 EUR) würde die Umstellung der Finanzierung Mehrkosten von 8.224 EUR verursachen. Zusätzlich kann man erkennen, dass bis zum Zeitpunkt der Entschuldung in 2030 die Summe der liquiden Ergebnisse (inkl. Mieteinnahmen, Instandhaltungskosten, Steuereffekte etc.) selbst in der besseren Variante negativ ist. Bis dahin müssen sukzessive (150.000 ./. 81.247 =) 68.753 EUR Liquidität aufgebracht werden.
2.2 Liquiditätsvergleich
Die Darstellung der freien Liquidität macht den Unterschied zwischen beiden Finanzierungsformen deutlich.
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Jährliche Liquidität | 2013 | 2015 | 2022 | 2027 | 2030 |
Annuitätische Finanzierung | -5.549 | -2.889 | -3.978 | -4.832 | 412 |
Finanzierung mit KLV | -3.637 | -3.145 | -3.612 | -3.452 | -1.186 |
Differenz | -1.912 | 256 | -366 | -1.380 | 1.598 |
Wie man in der grafischen Darstellung erkennen kann, kommt es bei der Umstellung auf die annuitätische Finanzierung in den Jahren 2013 und 2014 zu einer Mehrbelastung, weil hier bereits annuitätisch getilgt wird und zusätzlich noch der Lebensversicherungsbeitrag gezahlt wird. Dies führt aber nach Auflösung der Lebensversicherung 2015 und Sondertilgung nicht zu einer geringeren Liquiditätsbelastung. Die Veränderung der Liquidität ab dem 2047 ist auf steuerliche Auswirkung der auslaufende AfA der Immobilie zurückzuführen.
In der kumulierten Betrachtung der Liquidität wird dies besonders deutlich:
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Kumulierte Liquidität | 2012 | 2015 | 2022 | 2027 | 2030 |
Finanzierung mit KLV | -10.956 | -26.350 | -44.758 | -67.152 | -76.977 |
Annuitätische Finanzierung | -9.044 | -21.751 | -39.117 | -57.754 | -68.753 |
Differenz | -1.912 | -4.599 | -5.641 | 9.398 | -8.224 |
2.3 Steuerersparnisvergleich
Bei der Berechnung der Steuerersparnis wird von einem zu versteuernden Einkommen von 150.000 EUR p.a. ausgegangen. Ein negativer Wert steht in dieser Tabelle für eine Steuerersparnis, ein positiver Wert für eine Steuerzahlung.
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Steuerersparnis (-),Steuerbelastung (+) | 2013 | 2015 | 2022 | 2027 | 2030 |
Annuitätische Finanzierung | -1.696 | -344 | 270 | 694 | 952 |
Finanzierung mit KLV | -1.536 | -1.038 | -1.038 | 253 | 943 |
Differenz | -160 | 694 | 1.308 | 441 | 9 |
Wie man erkennen kann, ist die Finanzierung über Lebensversicherung steuerlich deutlich günstiger. Dies liegt im Wesentlichen daran, dass durch die endfällige Finanzierung wesentlich mehr steuerlich abziehbare Zinsen zu zahlen sind.
Für den Vergleich wurde unterstellt, dass die Beiträge zur Lebensversicherung zwar als Sonderausgaben angesetzt werden können, dass die Höchstbeträge für den Vorsorgeaufwand aber bereits ausgenutzt sind. Die Versicherungsbeiträge lösen also keinen Steuereffekt aus. Sollten im Ausnahmefall die Versicherungsbeiträge steuerliche Wirkung entfalten, würde sich der Vorteil der Finanzierung über Tilgungsträger Lebensversicherung noch vergrößern.
3. Fazit
Unter den dargelegten Prämissen ist die Umstellung auf eine annuitätische Finanzierung nicht sinnvoll. Auch wenn die Renditeerwartung für die Lebensversicherung niedrig ist, würde sich durch eine Finanzierungsumstellung keine Verbesserung ergeben.
Im Rahmen der Finanzierung mit Lebensversicherung besteht auch eine Absicherung des Todesfallrisikos für Dr. A. Dieses Risiko müsste bei einer Umstellung auf annuitätische Finanzierung über eine zusätzliche Risikolebensversicherung abgesichert werden. Die Höhe der dafür zu zahlenden Versicherungsprämie würde zu weiteren Kosten führen. Diese Kosten müssten individuell ermittelt werden. In Beispiel würden für Dr. A (Alter bei Abschluss der Risiko-LV 46 Jahre, Laufzeit: 17 Jahre) zusätzliche Kosten von ca. 200 EUR p.a. zu berücksichtigen sein.
Weiterführender Hinweis
zum Autor | Der Autor ist Geschäftsführer der Instrumenta GmbH-Beratungswerkzeuge für Steuerberater (www.instrumenta.de). Die Berechnungen und Auswertungen dieses Beitrags wurden mit der Software PriMa plan erstellt.
