01.11.2007 | Vermögensanlage

Steuerliche und erbrechtliche Aspekte einer Ferienwohnung im In- und Ausland

von Dipl.-Finw. Robert Kracht, Bonn

Nicht nur Gutbetuchte hegen den Wunsch, Freizeit und Urlaub in der eigenen Ferienimmobilie zu verbringen, viele Berufstätige wählen den Zweitwohnsitz in Zeiten des Internets sogar bereits als heimischen Vollarbeitsplatz. Dieser Trend zeigt sich auch an der Vielzahl jüngst ergangener Urteile zur Ferienwohnung. Der folgende Beitrag zeigt Freiberuflern, welche besonderen Steuerregeln bei § 21 EStG abweichend vom herkömmlichen Mietshaus zu beachten sind, wie sich der geerbte oder verschenkte Grundbesitz auswirkt und welche Probleme beim Auslandsbesitz auftauchen. 

1. Der aktuelle Ferientrend

Iberische Küste, spanische Inseln, Frankreich, Südtirol, Toskana oder Florida waren einmal das vorrangige Ziel, derzeit geht es aber wieder verstärkt in die andere Richtung, hin zu Ferienimmobilien in heimischen Regionen. Ein Grund für diesen Richtungswechsel ist, dass die Immobilienpreise im Ausland bereits drastisch gestiegen sind. So sind nach Schätzungen der OECD-Volkswirte Häuser in Spanien und den USA rund 30 v.H. überbewertet und auch viele Regionen in Frankreich und Italien gelten als überteuert. In den USA droht ein abrupter Preissturz, wenn das Zinsniveau in EUR oder USD weiter wie seit Jahresbeginn anzieht und durch die Hypothekenkrise über Zwangsversteigerungen verstärkt Angebote auf den Markt drängen. Heimische Immobilienpreise sind dagegen von den Subprime-Auswüchsen nicht betroffen, sodass hier keine Einbrüche drohen. 

2. Liebhaberei in den Ferien

Bei Mieteinkünften nach § 21 EStG ist nach der BFH-Rechtsprechung bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ohne weitere Prüfung vom Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen. Daher ist eine Überschussprognose nur anzustellen, wenn sich aus der Art der Vermietungstätigkeit besondere Umstände oder Beweisanzeichen gegen das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht ergeben (BFH 10.5.06, BFH/NV 06, 1648). Nur in diesem Fall ist von einer privaten, nicht mit der Erzielung von Einkünften zusammenhängenden Veranlassung auszugehen. Hierzu zählen z.B.: 

• Vorübergehende Vermietung;

• Beteiligung an einem Mietkaufmodell mit Rückkaufangebot oder Verkaufsgarantie (BFH 8.3.06, BFH/NV 06, 1637);

• Fall des § 15b EStG beim Erwerb vom Bauträger mit Nebenleistungen;

• Verkaufsabsicht kurze Zeit nach Anschaffung oder Herstellung;

• Haus oder Wohnung sollen innerhalb von fünf Jahren selbst genutzt oder unentgeltlich Dritten überlassen werden oder

• die Miete liegt mehr als 25 v.H. unter dem ortsüblichen Niveau.

In diesen Sondersituationen muss regelmäßig eine Überschussprognose über 30 Jahre oder die kürzere Mietdauer vorgelegt werden. Nur wenn das Ergebnis positiv ausfällt, zählen die negativen Einkünfte in der Anfangsphase. Spricht hingegen nichts gegen eine beabsichtigte dauerhafte Vermietung oder kann die Vermutung widerlegt werden, kommt es im Bereich des § 21 EStG – im Gegensatz zu den übrigen Einkunftsarten – nicht zur Annahme von Liebhaberei. Dieser BFH-Rechtsprechung hat sich die Finanzverwaltung angeschlossen (BMF 8.10.04, BStBl I, 933).