- Welche Fragen sind unzulässig?
Nach Schwangerschaft, Religions- oder Parteizugehörigkeit darf nicht gefragt werden (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 543 BGB Rn. 191). Ebenso sind Fragen nach einer Mitgliedschaft im Mieterverein, Vorstrafen (AG Rendsburg WuM 90, 507) oder einer Entmündigung (BVerfG MDR 91, 865) nicht vom berechtigten Vermieterinteresse gedeckt.
- Welche Fragen sind zulässig?
Zulässig sind hingegen Fragen nach wesentlichen Gesichtspunkten des Mietverhältnisses, insbesondere solche, die in einem unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang mit der finanziellen Leistungsfähigkeit des Mieters stehen. Es darf daher nach den persönlichen und finanziellen Verhältnissen gefragt werden (LG Köln WuM 84, 297; LG Landau WuM 86, 133).
Hierzu gehört auch die Frage nach dem Arbeitgeber (LG Köln a.a.O.; AG Gelsenkirchen-Buer WuM 84, 299) oder dem Umstand einer Arbeitslosigkeit (AG Miesbach WuM 87, 379). Die Frage nach früheren Räumungsklagen oder Vollstreckungsmaßnahmen ist ebenfalls zulässig (LG Wuppertal WuM 99, 39).
- Muss der Mieter bereits ungefragt Auskunft geben?
Der Mieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, von sich aus eine Selbstauskunft abzugeben (LG Ravensburg WuM 84, 297). Gibt er freiwillig Auskunft über seine Solvenz, muss sie wahrheitsgemäß sein (AG Miesbach, a.a.O.; LG Wuppertal a.a.O.).
Ausnahme: Bei desolaten Vermögensverhältnissen muss der Mieter von sich aus auf wirtschaftliche Schwierigkeiten hinweisen (LG Gießen ZMR 01, 894: der Mieter hatte 270.000 DM Schulden und die eidesstattliche Versicherung abgegeben; AG Wolfburg ZMR 01, 987; AG Frankfurt NJW-RR 88, 784: Offenbarungspflicht, wenn die Miete 75 Prozent des Nettoeinkommens ausmacht).
- Was passiert, wenn der Mieter lügt?
Antwortet der Mieter im Rahmen der Selbstauskunft unzutreffend, muss wie folgt differenziert werden:
- War die Frage unzulässig, scheidet eine Anfechtung des Mietvertrags durch den Vermieter aus (hM.: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rn. 699).
- Bewusst wahrheitswidrige Antworten auf zulässige Fragen berechtigen Vermieter, den Mietvertrag vor Einzug des Mieters nach § 123 BGB anzufechten (AG Bremerhaven DWW 87, 364).
Ob der Vermieter nach Einzug des Mieters anfechten, ordentlich kündigen oder fristlos kündigen darf, ist umstritten (Börstinghaus, MietPrax, F. 1 Rn. 62/2; für Anfechtung: AG Saarlouis NZM 00, 459, Mieter gab wahrheitswidrig an, Designer zu sein und gut zu verdienen; AG Miesbach WuM 87, 379, Mieter hatte kurz zuvor eine eidesstattliche Versicherung abgegeben und dies verschwiegen; AG Hagen WuM 84, 296, bei verschwiegener eidesstattlicher Versicherung ohne zeitliche Grenze; ebenso KG MDR 99, 923, allerdings zeitlich nicht unbeschränkt; ebenso LG Wuppertal WuM 99, 39 und LG Hamburg ZMR 03, 744, hier aber eine zeitliche Grenze von fünf Jahren; für fristlose Kündigung: LG Hamburg WuM 01, 281: Mieter schwieg auf Frage nach Gewährleistung der künftigen Mietzahlungen). Gegebenenfalls macht der Mieter sich zudem schadenersatzpflichtig (LG Wuppertal WuM 99, 39).
Praxishinweis: Um bei einer Anfechtung wegen verschwiegener eidesstattlicher Versicherung auf der sicheren Seite zu sein, empfiehlt sich die Bezugnahme auf eine Drei-Jahres-Frist. Soll hingegen fristlos gekündigt werden, setzt dies voraus, dass es dem Vermieter unzumutbar sein muss, das Mietverhältnis fortzusetzen. Daran kann es fehlen, wenn sich der Mieter zwar den Abschluss des Mietvertrags durch falsche Angaben erschlichen hat, die Miete aber anstandslos zahlt (LG Wuppertal, a.a.O.).
- Muss die Überschrift "Selbstauskunft" verwendet werden?
Dies empfiehlt sich. Es sollte insbesondere klargestellt werden, dass die Selbstauskunft kein Mietvertrag ist. So wird verhindert, dass aus falsch verstandener Sparsamkeit oder Rechtsunkenntnis das ausgefüllte Formular als Mietvertrag verwendet wird.
- Darf das Formular für mehrere Mieter benutzt werden?
Hiervon ist abzuraten. Enthält das Formular Angaben zu mehreren Personen, wird es schnell unverständlich, zumindest aber missverständlich.
- Wie genau müssen die betreffenden Räumlichkeiten bezeichnet sein?
Bewährt hat sich die Formulierung "im Anwesen ...". Sie gibt dem Vermieter Spielraum bei der Auswahl/Zuweisung einer Wohnung. Zudem wird damit mangels Konkretisierung auf eine bestimmte Wohnung dem möglichen Argument der Boden entzogen, die Selbstauskunft habe im Hinblick auf eine bestimmte Wohnung verbindlichen Charakter.
- Sollte die Personalausweis- oder Passnummer notiert werden?
Ja. Dies reduziert den Aufwand, einen z.B. durch nächtlichen Auszug "verschwundenen" Mieter ausfindig zu machen, wenn dieser von der großzügigen Möglichkeit Gebrauch macht, seinen Namen gemäß § 1355 BGB zu ändern.
- Ist es besser, nach der Einkommenshöhe oder den Einkommensverhältnissen zu fragen?
Letzteres. Die Einkommenshöhe ist nur eine Momentaufnahme. Über die Zahlungsmoral oder den Lebensstil des Mieters sagt sie nichts aus. Zudem geht dessen Konsumverhalten den Vermieter nichts an (Horst, Praxis des Mietrechts, S. 10). Aus der Schilderung der Einkommensverhältnisse, also der gesamten Einkommenssituation, kann der Vermieter aber weitergehende Rückschlüsse ziehen und bei unrichtigen Angaben gegebenfalls den Mietvertrag anfechten (s.o., 4. "Designer" LG Mannheim ZMR 90, 303; AG Bonn WuM 92, 597: Mieter gab an, Bautechniker zu sein, war aber Sozialhilfeempfänger).
Praxishinweis: Der momentanen Gehaltshöhe kommt also nur Indizwirkung zu. Zielführend ist aber eine Versicherung des Mieters in der Selbstauskunft, dass er die Miete aufbringen kann.
- Wie genau müssen die Angaben zum Familienstand sein?
Die allgemeine Frage nach Familienstand und Kinderzahl ist zulässig. Gibt der Mieter an, verheiratet zu sein, lebt in Wahrheit aber mit seiner Lebensgefährtin zusammen, hat das LG Landau früher eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung bejaht (WuM 86, 133). Zwar argumentierte das LG nicht mit moralischen, sondern mit formalen Aspekten. Dennoch darf bezweifelt werden, dass angesichts der Werteänderungen der letzten Jahre sowie unter Berücksichtigung des LPartG (Horst, MK 01, 12) diese Entscheidung heute noch Gültigkeit beanspruchen kann.
- Darf der Vermieter vom Mieter das Einverständnis verlangen, eine Auskunftei einzuschalten?
Der BGH erlaubt die Einholung banküblicher Bonitätsauskünfte, sofern dem Kunden (Mieter) klar gemacht wird, welche Daten abgefragt werden (NZM 03, 367). Globalanfragen sind hingegen unzulässig. Sollte der Vermieter Daten des Mieters übermittelt erhalten, empfiehlt es sich, dem Mieter in der Selbstauskunft zu versichern, diese alsbald zu vernichten und unwiederbringlich zu löschen. So wird dem Interesse des Mieters am sensiblen Umgang mit seinen Daten entsprochen und die Motivation erhöht, das Einverständnis abzugeben.
Praxishinweis: Bloßes Löschen von Computerdateien lässt sich per Mausklick oder Knopfdruck rückgängig machen. Die Daten müssen mittels Datenschredder unkenntlich gemacht werden.
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