- Die Abrechnungsperiode endet vor dem Eigentumswechsel: Allein der Veräußerer ist zur Abrechnung berechtigt und verpflichtet. Ihn treffen – auch wenn die so genannte Abrechnungsfrist noch nicht verstrichen ist – die sich aus der Abrechnung ergebenden Rechte und Pflichten. Der Mieter kann die Auszahlung eines Betriebskostenguthabens nur von dem Veräußerer verlangen. Ihm ist es verwehrt, seinen Rückforderungsanspruch mit Mietforderungen oder sonstigen Ansprüchen des Erwerbers zu verrechnen. Kommt der Veräußerer seiner Abrechnungspflicht nicht nach, steht dem Mieter gegenüber dem Erwerber – anders als im Anwendungsbereich des § 16 Abs. 2 VermG – kein Anspruch auf Zurückhaltung der laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zu (BGH NZM 01, 158).
- Der Eigentumswechsel fällt in die laufende Abrechnungsperiode: Der Erwerber muss einheitlich über die geleisteten Vorauszahlungen für die gesamte Abrechnungsperiode abrechnen. Er ist Gläubiger einer Nachforderung und muss umgekehrt ein Guthaben auch auszahlen, wenn der Mieter die Vorauszahlungen teilweise an den Veräußerer geleistet hat (BGH, a.a.O.; OLG Celle OLGR 97, 73; LG Berlin GE 01, 142; Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O., § 556 BGB Rn. 291).
Wichtig: Es sollte daher bereits bei Abschluss des Grundstückskaufvertrags geregelt werden, dass der Veräußerer die erhaltenen Vorauszahlungen an den Erwerber auskehrt.
- Innenverhältnis Erwerber – Veräußerer: Hier trifft den Veräußerer eine klagbare kaufvertragliche Nebenpflicht, für den noch in seine Vermieterzuständigkeit fallenden Teil der Abrechnungsperiode an der Erstellung der Betriebskostenabrechnung mitzuwirken. Auch dies sollte bereits im Grundstückskaufvertrag geregelt werden. Der Erwerber kann eine geordnete Zusammenstellung der auf die Vermieterstellung des Veräußerers entfallenden Abrechnungsperiode verlangen. Mit der Überlassung ungeordneter Belege muss er sich nicht begnügen (BGH, a.a.O.).
Nach OLG Celle (a.a.O.) soll bei einer Veräußerung während der laufenden Abrechnungsperiode in entsprechender Anwendung des § 571 Abs. 2 BGB a.F. (§ 566 Abs. 2 BGB n.F.) eine Haftung des bisherigen Vermieters für den gesamten Abrechnungszeitraum eingreifen, sofern der Erwerber seine entsprechende Verpflichtung nicht erfüllt oder ihre Erfüllung ernsthaft und endgültig verweigert.
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