15.03.2024 · Fachbeitrag · Immobilien

Private Veräußerungsgeschäfte: Begriff „eigene Wohnzwecke“ präzise definiert

von Dipl.-Finw. Karl-Heinz Günther, Übach-Palenberg

| Die Veräußerung einer zum Privatvermögen gehörenden Immobilie innerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist des § 23 EStG kann schnell zur „Steuerfalle“ werden. Eine Besteuerung kann jedoch vermieden werden, wenn das Objekt im Zeitraum zwischen Anschaffung/Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Der Begriff der „eigenen Wohnzwecke“ hat sich in den letzten Jahren als besonders streitanfällig erwiesen und zu zahlreichen höchstrichterlichen Entscheidungen geführt, die man in der Praxis unbedingt beachtet sollte, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden. |

1. Begriff „eigene Wohnzwecke“

Aktuell hat der BFH den Begriff der eigenen Wohnzwecke i. S. v. § 23 EStG in Abgrenzung zu anderen einkommensteuerlichen Regelungen präzise definiert und beschrieben.

1.1 Zum Bewohnen geeignet

Der Ausdruck „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ i. S. d. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG setzt zunächst voraus, dass eine Immobilie zum Bewohnen geeignet ist und vom Steuerpflichtigen auch bewohnt wird. Eine die Steuerbarkeit des Veräußerungsgewinns ausschließende Nutzung zu eigenen Wohnzwecken i. S. d. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG liegt daher auch dann vor, wenn der Steuerpflichtige ein Grundstück, das mit einem „Gartenhaus“ bebaut ist, welches nach seiner Beschaffenheit dazu bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu gewähren, baurechtswidrig dauerhaft bewohnt (BFH 26.10.21, IX R 5/21, BStBl II 22, 403).