22.12.2023 · Fachbeitrag · Anschaffungsnaher Aufwand

Größerer Erhaltungsaufwand für angeschafftes Mietobjekt ‒ Checkliste möglicher „Steuerfallen“

von Dipl.-Finw. Karl-Heinz Günther, Übach-Palenberg

| Aufwendungen für die Renovierung einer Immobilie, die in den ersten drei Jahren nach deren Erwerb getätigt werden, sind bekanntlich nicht sofort abziehbar, wenn die Investitionen die leidige 15 %-Grenze übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Über den Gesetzeswortlaut hinaus ergeben sich zahlreiche Zweifelsfragen, mit denen sich die Rechtsprechung in den letzten Jahren vermehrt beschäftigt hat. Die hierzu ergangenen Entscheidungen sollte der potenzielle Erwerber bei geplanten Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen bereits im Vorfeld beachten, um den Sofortabzug der Aufwendungen nicht zu gefährden. |

1. Gesetzliche Grundlage

Mit § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG typisiert der Gesetzgeber, indem er Aufwendungen, die drei Jahre nach der Anschaffung des Gebäudes getätigt werden und in einer bestimmten Größenordnung anfallen, ungeachtet ihres Charakters zu anschaffungsnahen Herstellungskosten erklärt. Mit „Anschaffung“ ist dabei die Anschaffung im steuerrechtlichen Sinne (Erwerb des wirtschaftlichen Eigentums) gemeint, sodass zu diesem Zeitpunkt die Dreijahresfrist beginnt und taggenau zu berechnen ist. Für deren Beginn ist der tatsächliche Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten maßgebend (s. auch BFH 3.5.22, IX R 7/21, BStBl II 23, 104). Im Fall des unentgeltlichen Erwerbs eines Grundstücks wirkt die beim Rechtsvorgänger ggf. noch nicht abgelaufene Dreijahresfrist beim Rechtsnachfolger fort.

Die nachfolgende Checkliste gibt einen kompakten Überblick zur aktuellen Rechtsprechung, die zu diesem äußerst praxisrelevanten Bereich ergangen ist und weist auf mögliche Steuerfallen hin. Damit lässt sich bei den einschlägigen Mandaten schnell abklopfen, wo Handlungsbedarf bestehen könnte.