18.03.2013 · Fachbeitrag · § 21 EStG

BFH erklärt Einkunftserzielungsabsicht bei langem Wohnungsleerstand

| Zu der im Vermieter-Alltag bedeutenden Frage, unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei den Mieteinkünften abziehbar sind, hat der BFH in vier fast inhaltsgleichen Urteilen wichtige Grundsätze präzisiert. Dieses Streitthema zwischen Hausbesitzer und FA kommt seit Jahren immer wieder auf, was nicht zuletzt die vielen hierzu bereits ergangenen Urteile und die weiterhin anhängigen Revisionen zeigen. |

In dem jetzt entschiedenen Verfahren ging es um Objekte in einem teilweise selbst bewohnten Haus, in denen einige Geschosse längerfristig leer standen. Der Immobilieneigentümer bot die Domizile durch Anzeigen in einer überregionalen Zeitung zu dem jeweils aktuellen Mietspiegel an. Jedoch fand er keine ihm geeignet erscheinenden Mieter. Hinzu kamen gelegentliche Aushänge in der Nachbarschaft. Nachdem bereits FA und FG die angefallenen Werbungskostenüberschüsse aufgrund fehlender Vermietungsabsicht unberücksichtigt ließen, schloss sich jetzt der BFH an.

Er ging davon aus, dass der Hausbesitzer keine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen entfaltet hatte. Zwar stehe es ihm frei, die im Einzelfall geeignete Art und Weise der Platzierung des von ihm angebotenen Mietobjekts am Wohnungsmarkt und auch die Bewerbung selbst zu bestimmen. Eine Berücksichtigung kommt aber schon dem Grunde nach nicht in Betracht, wenn sich aus dem Verhalten zeigt, dass ein Objekt gar nicht vermietet werden soll. Anderenfalls können geschaltete Zeitungsanzeigen zwar der richtige Weg sein. Doch sind diese erkennbar nicht erfolgreich, muss der Vermieter sein Verhalten anpassen. Hierzu hat er sowohl geeignete Wege der Vermarktung zu suchen als auch seine Vermietungsbemühungen zu intensivieren. Zudem ist ihm ‒ je länger der Leerstand andauert, zuzumuten, dass er Zugeständnisse macht, etwa bei der Reduzierung der Miete oder im Hinblick auf die für ihn akzeptablen Personen. Wird dieser Weg nicht gegangen, ist nach Ansicht des BFH davon auszugehen, dass der Entschluss zur Einkünfteerzielung aufgegeben wurde, somit also nur eine Liebhaberei vorliegt und die weiter laufenden Hauskosten zum nichtabziehbaren Privatbereich des § 12 EStG gehören.