15.05.2013 · Fachbeitrag · § 21 EStG

BFH definiert erneut die Einkunfts­erzielungsabsicht bei Wohnungsleerstand

| Für Vermieter stellt sich oftmals die Frage, unter welchen Voraussetzungen Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei den Mieteinkünften abziehbar sind. In vier nahezu inhaltsgleichen Urteilen hatte der BFH jüngst wichtige Grundsätze präzisiert (s. AStW 13, 248 ). Nun hat der BFH in weiteren Entscheidungen herausgestellt, unter welchen Voraussetzungen Abzugspotenzial bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung besteht. Dabei ergeben sich aber keine grundlegenden neuen Erkenntnisse. Der BFH betont erneut die erforderlichen intensiven Bemühungen auf der Suche nach neuen Mietern. |

Neue Aspekte der aktuellen Urteile

Neu ist der Hinweis des BFH auf Leerstandszeiten im Rahmen der Untervermietung einzelner Räume innerhalb der eigenen Wohnung. Sie sind nicht der Eigennutzung, sondern komplett der Vermietungstätigkeit zuzurechnen, wenn der Raum nach vorheriger dauerhafter Vermietung leer steht und feststeht, dass das vorübergehend leer stehende Objekt weiterhin für eine Neuvermietung bereitgehalten wird. Die fehlende räumliche Trennung zum Wohnbereich und Abgeschlossenheit der zur Vermietung vorgesehenen Räume sowie die theoretische jederzeitige Selbstnutzungsmöglichkeit steht der Annahme einer Einkünfteerzielungsabsicht nicht entgegen. Das Objekt der Vermietung muss nicht zwingend eine abgeschlossene Wohnung sein, sondern es kann sich auch um einen bestimmten Teil eines Grundstücks oder Gebäudes sowie einzelne möblierte Zimmer oder Räumlichkeiten handeln. Dabei verweist der BFH auf die Regeln bei teilweise selbstgenutzten Ferienwohnungen und auf die Vermietung von Messezimmern oder Messewohnungen. Hier ist regelmäßig und typischerweise von einem häufigen Gästewechsel in Verbindung mit Leerstandszeiten auszugehen.

Grundsätzlich kann der Hausbesitzer selbst entscheiden, wie er das von ihm angebotene Mietobjekt am Wohnungsmarkt präsentiert. Sofern er wie im Urteilsfall laufend die regionale Wochenzeitung nach Mietgesuchen durchforstet und es seitdem zu gesteigerten Reaktionen sowie zur Bewerbung des Mietobjekts kam, ist das in einer dörflichen Gemeinschaft als ernsthafte Vermietungsbemühung anzusehen.