30.04.2024 · Fachbeitrag · § 21 EStG

Zurechnung der Vermietungseinkünfte bei Treuhandschaft

Das FG Berlin-Brandenburg hat sich ausführlich zu den Voraussetzungen der Zurechnung von Vermietungseinkünften beim Treugeber in den folgenden Grundsätzen geäußert.

Zu der Frage, unter welchen Voraussetzungen Vermietungseinkünfte bei einem Treuhandverhältnis dem Treugeber zuzurechnen sind, hat das FG Berlin-Brandenburg folgende Grundsätze aufgestellt:

a) Bei der Vermietung eines Grundstücks durch einen Treuhänder im eigenen Namen (aber auf Rechnung eines Treugebers) sind dem Treugeber die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur zuzurechnen, wenn der Treugeber das Treuhandverhältnis derart beherrscht, dass er die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis wirtschaftlich trägt, und der Treuhänder ausschließlich auf Rechnung und Gefahr des Treugebers handelt. Der Treugeber muss das Marktgeschehen beherrschen. Maßgeblich für die Frage, ob der Treugeber das Rechtsverhältnis mit dem Treuhänder beherrscht, sind Weisungsbefugnis im Hinblick auf das Wirtschaftsgut, an dem das Treuhandverhältnis besteht, und die Bindung des Treuhänders an die vom Treugeber erteilten Weisungen.

b) Von einer Beherrschung ist nur auszugehen, wenn der Treugeber wesentlichen Einfluss auf die vertragliche Ausgestaltung des Treuhandverhältnisses hat, dem Treuhänder Weisungen für die Begründung und Ausgestaltung des Mietverhältnisses geben kann und tatsächlich gibt, und wenn er das Treugut, das Gegenstand des Mietverhältnisses ist, entweder dem Treuhänder überträgt oder die Auswahl des Treuguts bestimmt und das Treugut jederzeit und ohne wesentliche wirtschaftliche Einbußen herausverlangen kann. Es ist für die Zurechnung der Einkünfte beim Treugeber nicht ausreichend, dass ihm das wirtschaftliche Ergebnis der Vermietung zugutekommt.

c) Von einer Beherrschung ist dagegen nicht auszugehen, wenn ein zwischen einem Familienvater als Treuhänder und der Ehefrau sowie den drei minderjährigen Kindern als Treugebern abgeschlossener Grundstücksübertragungs- und Treuhandvereinbarung

- keine Absprachen zur kaufmännischen und technischen Verwaltung der Wohnungen (wie beispielsweise die Suche nach Mietern, die formale Abwicklung der Mietverträge, die zeit- und vertragsgerechte Bereitstellung der Wohnungen für die Mieter, die Abrechnung gegenüber den Mietern, das Mietinkasso und die Abrechnung gegenüber den Treugebern) enthält,

- auch nicht auf einen zusätzlich abgeschlossenen Verwaltervertrag oder Ähnliches verweist, der konkrete Regelungen dazu enthält, dass und nach welchen Vorgaben der Treuhänder im eigenen Namen, aber auf Rechnung der Treugeber handelt und dass die Treugeber die vom Treuhänder „formal“ abzuschließenden Mietverträge inhaltlich bestimmen,

- die Treugeber (auch nicht die Ehefrau) aufgrund der Treuhandvereinbarung nicht in der Lage sind, dem Treuhänder Weisungen für die Begründung und Ausgestaltung der Mietverhältnisse zu geben, und wenn

- die Grundstücksübertragungs- und Treuhandvereinbarung keine Aussage zur ‒ jedenfalls grundsätzlichen ‒ Verpflichtung des Treuhänders zur jederzeitigen Rückgabe des Treuguts enthält.

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