12.09.2013 · IWW-Abrufnummer 132919
Oberlandesgericht Brandenburg: Urteil vom 16.07.2013 – 6 U 11/12
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
OLG Brandenburg
16.07.2013
6 U 11/12
In dem Rechtsstreit
M... B...,
Beklagter und Berufungskläger,
- Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte ...
gegen
W... M...,
Kläger und Berufungsbeklagter,
- Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte ...
hat der 6. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts
auf die mündliche Verhandlung vom 25. Juni 2013 durch
die Vorsitzende Richterin am Oberlandesgericht Eberhard,
den Richter am Oberlandesgericht Hänisch und
den Richter am Oberlandesgericht Funder
für Recht erkannt:
Tenor:
Die Berufung des Beklagten gegen das am 9. Dezember 2011 verkündete Schlussurteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Neuruppin - 5 O 56/10 - wird als unzulässig verworfen, soweit der Beklagte verurteilt worden ist, an den Kläger einen Betrag in Höhe von 19.075,65 € an offenen Nebenkosten für die Jahre 2005 bis 2007 nebst ausgerechneter Verzugszinsen bis 26. Oktober 2010 in Höhe von 9.429,28 € sowie vorgerichtliche Rechtsanwalts- und Mahnkosten in Höhe von 779,27 € zu zahlen.
Im Übrigen wird auf die Berufung des Beklagten das vorgenannte Schlussurteil teilweise abgeändert und unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels insgesamt wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 51.075,65 € nebst ausgerechneter Verzugszinsen bis 26. Oktober 2010 in Höhe von 9.429,28 € und weiterer Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 26.000,00 € seit dem 4. November 2010 sowie aus weiteren 6.000,00 € seit dem 21. November 2011 sowie in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 19.075,65 € seit dem 5. November 2010 zu zahlen.
Der Beklagte wird darüber hinaus verurteilt, an den Kläger 779,27 € vorgerichtliche Rechtsanwalts- und Mahnkosten zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten der Beweisaufnahme erster Instanz hat der Beklagte zu tragen. Von den übrigen Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben der Kläger 37 % und der Beklagte 63 % zu tragen.
Von den Kosten der Berufung haben der Kläger 41 % und der Beklagte 59 % zu tragen
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei darf die gegen sie gerichtete Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Parteien streiten über Ansprüche aus einem zwischenzeitlich beendeten Mietverhältnis über Gewerberäume in O....
Eigentümerin des Mietobjektes in der ...straße 4 in O... war ursprünglich die S... GmbH (im Folgenden: S...). Diese schloss zur besseren Vermarktung der Gewerbeeinheiten mit der G... O... und A... R... GbR einen Zwischenmietvertrag. Die G... O... und A... R... GbR schloss mit dem Beklagten am 01.09.1996 unter anderem einen Mietvertrag über das in einem noch zu errichtenden Neubau befindliche, mit der Nummer 34 bezeichnete Teileigentum zum Betrieb einer teilstationären Einrichtung nach den Richtlinien des Pflegeversicherungsgesetzes sowie eines ambulanten Krankenpflegedienstes. Die Räume wurden nach den Planungen des Beklagten mit zusätzlichen baulichen Ausführungen zum Betrieb einer Kurzzeitpflegestation ausgebaut. Der Beklagte verpflichtete sich in § 10 des Mietvertrages, die Mietsache am Ende der Mietzeit vollständig geräumt zurückzugeben und auf Verlangen des Vermieters von ihm vorgenommene bauliche Veränderungen und Umbauten an der Mietsache, Einbauten, Installationen, Geräte, Maschinen und Einrichtungen zu beseitigen und auf seine Kosten den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die als Anlage K 9 zu den Gerichtsakten gereichte Kopie des Mietvertrages vom 01.09.1996 (Bl. 186 ff. GA) Bezug genommen.
Unter dem 14./.19.11.1996 schloss die S... mit der "Firma G... GbR" eine Aufhebungsvereinbarung, mit der der Zwischenmietvertrag aufgehoben wurde und die S... direkt in die Verträge mit den Endmietern eintreten sollte. Wegen der Einzelheiten wird auf die als Anlage K 33 in Kopie zu den Gerichtsakten gereichte Vereinbarung Bezug genommen. Diese Vereinbarung trägt f ür die Zwischenmieterin lediglich eine Unterschrift.
Die S... schloss sodann mit dem Beklagten unter dem 16./18.12.1996 einen zweiten Nachtrag zum Mietvertrag vom 01.09.1996. In der Vorbemerkung heißt es: "Eigentümer sämtlicher Mietobjekte ist die S...; diese übernimmt hiermit als künftiger Vermieter den vorgenannten Mietvertrag nebst 1. Nachtrag, die gleichzeitig wie folgt geändert werden: ..."
Weiterhin vereinbarten die Vertragsparteien in dem Nachtrag zu § 10 Ziffer 1. und 2. des Mietvertrages:
"Der Vermieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter auch die Entfernung der baulichen Änderungen gemäß Anlagen 1 und 2 zu diesem Nachtrag sowie die Herstellung des ursprünglich geplanten Zustandes (als Büro gemäß Anlage 1 und 2 des Mietvertrages sowie Anlage 3 zu diesem Nachtrag) verlangen, im Fall der Ausübung des vorstehend vereinbarten Sonderkündigungsrechts jedoch begrenzt auf einen Gesamtkostenbeitrag von 25.000,00 DM (inkl. MwSt.).
In allen sonstigen Fällen der vorzeitigen Vertragsbeendigungen bleiben eventuelle Schadensersatzansprüche beiderseits unberührt."
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die als Anlage K 19 zum Schriftsatz vom 26.10.2010 zu den Akten gereichte Kopie des 2. Nachtrages zum Mietvertrag sowie auf die als Anlage K 22 überreichte Grundrisszeichnung Bezug genommen.
In der Folgezeit erwarb der Kläger das Objekt von der S... zu Eigentum.
In einem vor dem Landgericht Neuruppin zum Aktenzeichen 2 O 406/08 geführten Rechtsstreit erhob der hiesige Beklagte gegen den hiesigen Kläger Klage auf Feststellung, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung des Beklagten vom 17.09.2008 beendet worden sei und nicht über den 31.03.2009 hinaus fortbestehe. Dieser Rechtsstreit endete durch einen am 13.03.2009 vor dem Landgericht Neuruppin geschlossenen Vergleich, mit dem die Parteien sich einvernehmlich auf eine Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2009 einigten. Ziffer 3. des Vergleichs hat folgenden Wortlaut:
"Der Kläger (= hiesiger Beklagter) erkennt an, dass er die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand unter Einbeziehung der Rückbauverpflichtung nach § 10 in Verbindung mit den Nachträgen Nr. 2 der Mietverträge erfüllt. Dies gilt dann nicht, soweit der Beklagte (= hiesiger Kläger) oder ein Nachmieter den Rückbau nicht wünscht."
Der Beklagte nahm bei Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2009 einen Rückbau der Mieträume nicht vor. Die vom Kläger mit der Abnahme beauftragte Firma Hausservice Ra... stellte mit Schreiben vom 05.01.2010 fest, dass keinerlei Rückbau stattgefunden habe, so dass der gegenwärtige Zustand mit der speziellen Ausstattung der Gewerbeeinheit ohne (weitere) bauliche Maßnahmen wieder nur eine entsprechende Nutzung zulasse.
Der Kläger beauftragte unter dem 27./29.10.2009 ein Maklerbüro mit der Vermittlung eines neuen Mietvertrages. Eine Neuvermietung des Objektes gelang zunächst nicht. Seit Anfang 2011 werden die Räume vom Kläger als Einzelzimmer an Senioren im Rahmen einer "Senioren-WG" vermietet. Aus diesen Vermietungen erzielte der Kläger im Zeitraum 01.01. bis 31.12.2011 Einnahmen in Höhe von insgesamt 8.504,00 €.
Mit der Klage hat der Kläger rückständige Nebenkosten aus Nebenkostenabrechnungen für den Zeitraum 2005 bis 2007 in Höhe von 19.075,65 €, Schadensersatz in Höhe der für die Wiederherstellung der Nutzungsmöglichkeit als Büroräume erforderlichen Kosten von 32.000,00 €, rückständigen Mietzins in Höhe von insgesamt 10.971,44 € für den Zeitraum Oktober bis Dezember 2009 sowie Mietausfallschaden für den Zeitraum 01.01.2010 bis 15.11.2011 in Höhe von 35.178,75 € (bei 5,90 €/qm für 265 qm) geltend gemacht, der ihm dadurch entstanden sei, dass für die Mieträume nach Beendigung des Mietverhältnisses kein Nachmieter habe gefunden werden können.
Das Landgericht hat mit rechtskräftigem, am 25.01.2011 verkündeten Teilurteil den Beklagten zur Zahlung der rückständigen Miete in Höhe von 10.971,44 € zuzüglich ausgerechneter Verzugszinsen in Höhe von 544,21 € sowie Verzugszinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 10.971,44 € ab dem 5.11.2010 verurteilt.
Der Kläger hat sodann beantragt,
1. den Beklagten zu verurteilen, an ihn 88.272,05 € nebst ausgerechneter Verzugszinsen bis 26. Oktober 2010 in Höhe von 9.429,29 € sowie 544,21 € und weitere Verzugszinsen in Höhe von 8 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 26.000,00 € ab Zustellung der Klageerweiterung mit Schriftsatz vom 26. Oktober 2010 sowie aus weiteren 6.000,00 € ab Zustellung der Klageerweiterung vom 22. September 2011 sowie aus 32.064,74 € seit dem 5. November 2010 zu zahlen und
2. den Beklagten zu verurteilen, an ihn 779,27 € vorgerichtliche Rechtsanwalts- und Mahnkosten zu zahlen.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.
Mit dem am 09.12.2011 verkündeten Schlussurteil hat das Landgericht den Beklagten zur Zahlung von weiteren 86.254,40 € nebst ausgerechneter Verzugszinsen in Höhe von 9.429,28 € bis zum 26.10.2010 sowie von 544,21 € und weiterer Verzugszinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 26.000,00 € seit dem 04.11.2010, aus weiteren 6.000,00 € seit dem 21.11.2011 sowie aus 32.064,74 € seit dem 05.11.2010 sowie zur Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwalts- und Mahnkosten in Höhe von 779,27 € verurteilt und die weitergehende Klage abgewiesen.
Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, der Beklagte sei verpflichtet gewesen, bei Beendigung des Mietverhältnisses den ursprünglichen Zustand des Objektes auf seine Kosten wieder herzustellen. Damit sei die Herstellung eines vermietbaren Zustandes als Büroräume gemeint. Seine Verpflichtung hierzu habe der Beklagte in dem gerichtlichen Vergleich bestätigt und damit einen neuen selbständigen Schuldgrund für den Anspruch des Klägers auf Erstattung der Rückbaukosten geschaffen. Diese beliefen sich nach dem gerichtlichen Sachverständigengutachten auf 32.000,00 €. Da der Beklagte die Mieträume nicht in vertragsgemäßem Zustand zurückgegeben habe, schulde er weitere Nutzungsentschädigung in Höhe von 35.178,75 € gemäß § 546 a BGB. Die Rückgabe ohne Beseitigung zuvor vom Mieter errichteter Aufbauten und sonstiger Einrichtungen stehe einer Vorenthaltung der Mietsache gleich. Daneben habe der Kläger einen Anspruch auf Zahlung der abgerechneten Nebenkosten in Höhe von 19.075,65 €.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Entscheidungsgründe Bezug genommen.
Gegen das ihm am 14.12.2011 zugestellte Schlussurteil hat der Beklagte mit einem am 13.01.2012 beim Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und - nach auf rechtzeitigen Antrag verlängerter Berufungsbegründungsfrist - sein Rechtsmittel mit einem am 24.02.2012 eingegangenen Schriftsatz begründet.
Mit der Berufung vertieft der Beklagte mit näheren Ausführungen seine Ansicht, eine Rückbauverpflichtung bestehe nicht. Er habe sich in § 10 Ziffer 2. des Mietvertrages mit der G... O... und A... R... GbR lediglich verpflichtet, die Mieträume im ursprünglichen Zustand zurückzugeben. Eine Rückbauverpflichtung gegenüber dem Kläger folge daraus nicht. Aus dem Wortlaut des § 10 Ziffer 2. des Mietvertrages mit der G... O... und A... R... GbR ergebe sich, dass von ihm ausschließlich die für die Herstellung zur Kurzzeitpflege errichteten Einbauten zu entfernen seien, nicht jedoch eine Verpflichtung zu einem Rückbau zu Büroräumen. Eine solche Verpflichtung sei auch nicht dem 2. Nachtrag zum Mietvertrag zu entnehmen, da dieser eine Rückbauverpflichtung ausschließlich für den Fall der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages vorgesehen habe. Zudem sei der ursprüngliche Mietvertrag nicht wirksam auf die S... übergegangen, da es für einen solchen Vermieterwechsel zwingend einer dreiseitigen Vereinbarung unter Beteiligung des bisherigen Vermieters bedurft habe, die nicht zustande gekommen sei. Aus dem gerichtlichen Vergleich vom 13.03.2009 folge ebenfalls keine gegenüber dem Kläger bestehende Rückbauverpflichtung. Gegenüber der Verpflichtung aus dem Vergleich stehe ihm ein Kondiktionsanspruch zu, da das in dem Vergleich liegende abstrakte Schuldanerkenntnis ohne Rechtsgrund erfolgt sei. Mangels Rückbauverpflichtung habe er sich nicht in Verzug befunden, so dass er weder Nutzungsersatz noch Schadensersatz schulde.
Da der Kläger die streitgegenständlichen Gewerbeeinheiten als Räumlichkeiten der Kurzzeitpflege weiter vermiete, sei sein Begehren rechtsmissbräuchlich. Indem er Mietverträge mit festen Laufzeiten von wahlweise zwei oder drei Jahren abgeschlossen habe, komme ein auch nur teilweiser Rückbau bereits aus diesem Grunde nicht mehr in Betracht. Der Kläger handle zudem treuwidrig, indem er die Rückbaumaßnahmen nicht selbst in Auftrag gebe, sondern den infolge der Nichtvermietbarkeit geltend gemachten Schaden der Höhe nach immer weiter anwachsen lasse.
Der Beklagte beantragt,
das angefochtene Urteil teilweise abzuändern und die Klage abzuweisen, soweit ihr mit dem angefochtenen Schlussurteil stattgegeben worden ist.
Der Kläger beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er hält die Berufung jedenfalls für teilweise unzulässig, weil sich der Beklagte nicht gegen die vom Landgericht zugesprochenen Ansprüche betreffend die rückständigen Nebenkosten wende. Im Übrigen verteidigt er das angefochtene Urteil.
Zuletzt behauptet der Kläger, der Zeuge Rechtsanwalt K... sei bereit gewesen, die streitgegenständlichen Mieträume zu einem Mietpreis von 5,90 €/qm ab dem 01.01.2010 zu mieten, sofern sicher gestellt sei, dass die Räume bis zum 01.01.2010 in Büroräume umgebaut werden könnten. Weiterhin seien im Jahre 2010 eingehende Verhandlungen mit der RE... AG und der Ru... GmbH über eine Vermietung zu Pflegezwecken geführt worden, die jedoch nicht zum Abschluss gekommen seien, da diese Interessenten spezielle Anforderungen an die Räumlichkeiten und deren Einrichtungen gestellt hätten. Weitere Gespräche seien im Jahre 2011 mit der F...gesellschaft mbH ..., dem D... sowie freiberuflichen Mietinteressenten geführt worden. Diese hätten die Anmietung von einem Rückbau des Mietobjektes für eine Büronutzung und dessen Teilung in je eine Mieteinheit abhängig gemacht.
Der Senat hat Beweis erhoben gemäß Beschluss vom 25.06.2013 durch Vernehmung der Zeugen K... und P.... Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 25.06.2013 Bezug genommen.
Die Beiakten des Landgerichts Neuruppin 2 O 406/08 lagen vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.
Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze und der zu den Gerichtsakten gereichten Unterlagen verwiesen.
II.
Die Berufung ist unzulässig, soweit der Beklagte zur Zahlung rückständiger Nebenkostennachzahlungen in Höhe von 19.075,65 € sowie ausgerechneter Zinsen und vorgerichtlicher Rechtsanwalts- und Mahnkosten verurteilt worden ist (dazu unter 1.). Im Übrigen ist die Berufung zulässig, jedoch nur teilweise begründet (dazu unter 2.).
1.
Hinsichtlich der Verurteilung zur Zahlung von Nebenkosten in Höhe von 19.075,65 €, der ausgerechneten Zinsen in Höhe von 9.429,28 € und der vorgerichtlichen Rechtsanwalts- und Mahnkosten in Höhe von 779,27 € ist die Berufung unzulässig. Die Berufungsbegründung genügt insoweit nicht den Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 ZPO.
Die Berufungsbegründung muss aus sich heraus verständlich sein und erkennen lassen, aus welchen tatsächlichen und rechtlichen Gründen der Berufungskläger das angefochtene Urteil für unrichtig hält. Dazu gehört die Angabe, in welchen Punkten der Berufungskläger das angefochtene Urteil bekämpfen will und welche Gründe er ihm entgegensetzt (ständige Rechtsprechung des BGH, vgl. BGH NJW-RR 2006, 499, 500 [BGH 14.11.2005 - II ZR 16/04]; BGH NJW-RR 2007, 1363 [BGH 05.03.2007 - II ZB 4/06]; BGH NJW-RR 2008, 1398 jeweils m.w.N.; Musielak/Ball, ZPO, 10. Aufl., § 520 Rn. 29). Bei einem teilbaren Streitgegenstand müssen die Berufungsgründe sich auf alle Teile des Urteils erstrecken, hinsichtlich derer eine Änderung beantragt ist; andernfalls ist das Rechtsmittel für den nicht begründeten Teil unzulässig. Werden mehrere selbständige prozessuale Ansprüche zu- oder aberkannt, so muss das Rechtsmittel grundsätzlich für jeden Anspruch, über den zu Lasten des Rechtsmittelführers entschieden worden ist, begründet werden (vgl. BGH NJW-RR 2007, 414, 415 [BGH 05.12.2006 - VI ZR 228/05] m.w.N.; Musielak/Ball, aaO., Rn. 38).
Im Streitfall macht der Kläger mehrere unterschiedliche Zahlungsansprüche geltend, nämlich zum Einen einen Zahlungsanspruch betreffend rückständige Nebenkosten, zum Anderen einen Schadensersatzanspruch wegen des vom Beklagten unterlassenen Rückbaus der Mieträume zu Büroräumen sowie weitergehend einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung wegen unterlassener Rückgabe der Mietsache. Da der Beklagte ausweislich seines Berufungsantrages mit der Berufung die vollständige Abweisung der Klage begehrt, hätte sich die Berufungsbegründung daher mit jedem dieser vom Kläger geltend gemachten und vom Landgericht zugesprochenen Ansprüche auseinandersetzen und diese angreifen müssen. Hinsichtlich der Verurteilung durch das angefochtene Schlussurteil zur Zahlung der Nebenkosten in Höhe von 19.075,65 € fehlt es jedoch an einem ordnungsgemäßen Berufungsangriff, die Berufungsbegründung setzt sich mit diesem Anspruch nicht auseinander. Soweit der Beklagte mit der Berufungsbegründung u. a. rügt, die Verpflichtungen des Beklagten aus dem ursprünglich mit der O.../R... GbR abgeschlossenen Mietvertrag seien nicht wirksam auf den Kläger übergegangen, reicht dies für einen ordnungsgemäßen Berufungsangriff nicht aus. Der Beklagte hat das Bestehen eines Mietverhältnisses zwischen den Parteien ausdrücklich unstreitig gestellt. Er wendet sich mit der Berufung allein gegen die vom Landgericht angenommene Verpflichtung zum Rückbau der Mieträume zu Büroräumen und die damit verbundene Annahme einer fehlenden Rückgabe der Mietsache. Die Verurteilung zur Zahlung der geltend gemachten Nebenkosten in Höhe von 21.093,30 € abzüglich der vom Landgericht in Abzug gebrachten 2.017,65 € sowie der zugesprochenen Verzugszinsen in Höhe von 9.429,28 € gemäß der Aufstellung des Klägers in dem Schriftsatz vom 26.11.2010 wird mit der Berufungsbegründung hingegen nicht angegriffen.
Entsprechendes gilt, soweit der Beklagte zur Zahlung der Gebühren und Kosten des Mahnverfahrens in Höhe von 779,27 € gemäß der Aufstellung des Klägers in seinem Schriftsatz vom 29.12.2009 verurteilt worden ist. Das diesem Rechtsstreit vorangegangene Mahnverfahren betraf offene Mietforderungen für Juli 2007 in Höhe von 5.452,58 € und damit nicht allein die mit der Berufung noch angegriffenen Schadenspositionen, so dass sich die Berufungsbegründung auch mit dieser Forderung hätte auseinandersetzen müssen, woran es fehlt.
2.
Im Übrigen ist die Berufung zulässig und teilweise begründet.
Die Berufung hat Erfolg, soweit sie sich gegen die Annahme des Landgerichts wendet, der Beklagte sei zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a Abs. 1 BGB in Höhe der vertraglich vereinbarten Miete wegen einer unterlassenen Rückgabe der Mietsache verpflichtet. Ein solcher Anspruch steht dem Kläger nicht zu. Auch der hierzu hilfsweise geltend gemachte Schadensersatzanspruch des Klägers auf Ersatz des Mietausfallschadens ist unbegründet. Hinsichtlich der vom Landgericht ausgesprochenen Verurteilung zur Zahlung der Rückbaukosten in Höhe von 32.000,00 € hat die Berufung allerdings keinen Erfolg.
a)
Dem Kläger steht gegen den Beklagten ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 32.000 € gemäß den §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB zu, da der Beklagte seiner Verpflichtung, die streitgegenständlichen Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses zu Büroräumen zurückzubauen, nicht nachgekommen ist.
aa)
Die Verpflichtung des Beklagten zum Rückbau folgt aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Vergleich vom 13.03.2009 in Verbindung mit dem 2. Nachtrag zum Mietvertrag vom 16.12./18.12.1996. In dem 2. Nachtrag zum Mietvertrag hat sich der Beklagte verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses den ursprünglich geplanten Zustand der Räumlichkeiten als Büro gemäß der Anlage 3 zu dem Nachtrag wiederherzustellen. Bei der Anlage 3 zu dem 2. Nachtrag handelt es sich um den als Anlage K 22 zum Schriftsatz des Klägers vom 26.10.2010 vorgelegten Grundrissplan, der die Aufteilung der Räume für eine Nutzung als Büro vorsieht. Soweit der Beklagte einwendet, eine Rückbauverpflichtung habe nur im Fall der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages bestanden, die nicht vorgelegen habe, trifft dies nicht zu. Nach dem Wortlaut des von beiden Vertragsparteien, so auch dem Beklagten, unterzeichneten Nachtrages, wie er in dem vor dem Landgericht Neuruppin zu dem Aktenzeichen 2 O 406/08 geführten Vorprozess als Anlage B 5 zu den Akten gereicht worden ist (Bl. 79 ff der beigezogenen Akten 2 O 406/08), ist eine derartige Einschränkung, wonach die Rückbauverpflichtung nur im Falle einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses entstehen soll, nicht vereinbart worden. Vielmehr ist diese Einschränkung, wie sie noch in dem von dem Vertreter der S... unterzeichneten Vertragsexemplar vorhanden war, in der endgültigen, von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Fassung gestrichen worden.
Die auf Vermieterseite handelnde S... war zum Zeitpunkt des Abschlusses des 2. Nachtrages wirksam in das Mietverhältnis mit dem Beklagten durch den Abschluss der Aufhebungsvereinbarung mit der O.../R... GbR vom 14./19.11.1996 (Anlage K 33) eingetreten. Mit dieser haben die S... und die O.../R... GbR vereinbart, dass das bisherige zwischen diesen Parteien bestehende Zwischenmietverhältnis aufgehoben wird und die S... direkt in das mit dem Beklagten bestehende (Unter-)Mietverhältnis auf Vermieterseite eintritt. Die erforderliche Zustimmung zu dieser Vertragsübernahme hat der Beklagte - unabhängig davon, dass bereits aufgrund der Rechtsnachfolgeklausel (§ 14) in dem Mietvertrag vom 01.09.1996 der Vermieter berechtigt war, seine Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf externe Dritte zu übertragen - jedenfalls mit seiner Unterschrift unter den 2. Nachtrag, erteilt. In dessen Vorbemerkung wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die S... als zukünftiger Vermieter den Mietvertrag nebst Nachtrag übernimmt. Entgegen der Ansicht des Beklagten bedarf es für eine wirksame Vertragsübernahme nicht in jedem Fall einer dreiseitigen Vereinbarung. Vielmehr kann der Eintritt in einen bestehenden Mietvertrag auch - wie hier - durch Vereinbarung zwischen dem bisherigen und dem neuen Vermieter und Zustimmung des Mieters erfolgen (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., R. 1346). Nichts anderes ergibt sich aus dem von dem Beklagten zitierten Urteil des 3. Zivilsenats des Brandenburgischen OLG vom 15.09.2010 - 3 U 117/09.
bb)
Die Rückbauverpflichtung des Beklagten besteht infolge des Eintritts des Klägers in das Mietverhältnis durch den Erwerb des Objektes gemäß § 566 BGB auch gegenüber dem Kläger.
Eine solche hat der Beklagte ferner gegenüber dem Kläger ausdrücklich mit dem am 13.03.2009 vor dem Landgericht Neuruppin geschlossenen Vergleich anerkannt. Zwar ist mit diesem Vergleich kein neuer, eigenständiger Schuldgrund betreffend die Rückbauverpflichtung des Beklagten geschaffen worden, da ein Vergleich in der Regel nicht schuldumschaffend wirkt und die Parteien ausdrücklich auf die bestehende vertragliche Regelung im zweiten Nachtrag zum Mietvertrag Bezug genommen haben (vgl. BGH NJW-RR 2002, 1503). Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vergleichs bestand zwischen den Parteien auch kein Streit oder Ungewissheit über das Bestehen oder den Umfang der Rückbauverpflichtung. Demzufolge kann der Beklagte nicht mit Erfolg einwenden, er könne das mit dem Vergleich abgegebene Schuldanerkenntnis nach § 812 Abs. 2 BGB zurückfordern, weil eine Verpflichtung zum Rückbau zu Büroräumen tatsächlich nicht bestanden habe.
cc)
Seiner danach bestehenden Verpflichtung zum Rückbau der Gewerberäume zu Büroräumen bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Beklagte schuldhaft nicht nachgekommen. Gründe, nach denen er diese Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB), hat der hierfür darlegungspflichtige Beklagte nicht vorgetragen.
Eine Fristsetzung durch den Kläger war im Streitfall nach § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich, nachdem der Beklagte durch Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 20.12.2009 (Anlage K 16) seine Verpflichtung in Abrede gestellt und die Vornahme des Rückbaus damit ernsthaft und endgültig verweigert hat.
b)
Schadensersatz als Folge dieser Pflichtverletzung kann der Kläger jedoch nur in Höhe der voraussichtlichen, für den Rückbau zu Büroräumen erforderlichen Kosten verlangen, die der Sachverständige S... - von dem Beklagten nicht substanziiert angegriffen - mit 32.000,00 € ermittelt hat.
c)
Ein weiterer Anspruch auf Zahlung eines Betrages von 35.178,75 € steht dem Kläger weder unter dem Gesichtspunkt einer Nutzungsentschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB noch als Schadensersatz wegen entgangener Mieteinnahmen nach §§ 280 Abs. 1, 281 BGB zu. In diesem Umfang hat die Berufung des Beklagten Erfolg.
aa)
Die Voraussetzungen für einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB liegen nicht vor, da der Beklagte dem Kläger die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht vorenthalten hat.
(1)
Vorenthalten bedeutet die Nichterfüllung der Rückgabepflicht aus § 546 Abs. 1 BGB gegen den Willen des Vermieters (vgl. Wolf/Eckert/Ball, aaO., Rn. 1119). Die Rückgabepflicht erfüllt der Mieter, wenn er die Mietsache räumt und die Verfügungsgewalt über sie vollständig aufgibt, bei Räumen in der Regel durch Schlüsselübergabe und vollständiger Entfernung der Sachen des Mieters. In welchem Zustand sich die Mietsache bei der Rückgabe befindet, ist für die Rückgabe selbst grundsätzlich ohne Bedeutung. Deshalb kann allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem Zustand oder mit von ihm zu beseitigenden Einrichtungen versehen überlässt, keine Vorenthaltung gesehen werden (vgl. BGH WM 1974, 260, 261; BGHZ 86, 204, zitiert nach juris, Rn. 14; BGHZ 104, 285, zitiert nach juris, Rn. 13). Hat die Räumung stattgefunden, befindet sich die Mietsache aber nicht in vertragsgerechtem Zustand, gerät der Vermieter in Annahmeverzug, wenn er die Rücknahme verweigert (vgl. BGH WM 1974, aaO.; OLG Düsseldorf, NZM 2002, 742; OLG Düsseldorf ZMR 2003, 23). Nur ausnahmsweise kann der Umstand, dass der Mieter Einrichtungen in der Mietsache nicht entfernt, der Annahme einer Rückgabe entgegenstehen und damit eine Vorenthaltung begründen, wenn wegen des Belassens der Einrichtungen nur eine teilweise Räumung des Mietobjektes anzunehmen ist (vgl. BGHZ 104, aaO.). Einer Vorenthaltung der Mietsache steht dies nur gleich, wenn hierdurch eine anschließende Nutzung durch den Vermieter vollständig verhindert wird (vgl. Brandenburgisches OLG, ZMR 1997, 584). Da die Nutzungsentschädigung als Ausgleich für die nachvertragliche Leistung des Vermieters der Möglichkeit der weiteren Nutzung durch den Mieter dienen soll und gerade keinen Schadensersatzanspruch darstellt, muss eine nicht nur unerhebliche Weiternutzung durch den Mieter vorliegen. Andernfalls liegt nur eine Schlechterfüllung der Rückgabepflicht vor, die zu Schadensersatzansprüchen führen kann, den Vermieter jedoch nicht zur Ablehnung der Rücknahme berechtigt (vgl. Schmidt-Futterer/Schreyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 546 a, Rn. 40 und § 546 Rn. 48; Münchener Kommentar zum BGB/Bieber, 6. Aufl., § 546 a Rn. 6; Wolf/Eckert/Ball, aaO., Rn. 1126; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Gewerberaummietrecht, 16. Kapitel, Rn. 84).
Ob die Mietsache in diesem Sinne geräumt ist oder nicht, hängt von den konkreten Umständen ab und bedarf tatrichterlicher Feststellung im Einzelfall (vgl. BGHZ 86, 204, 211; Brandenburgisches OLG, aaO., S. 585).
(2)
Gemessen an diesen Maßstäben ist hier eine Vorenthaltung durch den Beklagten nicht gegeben. Vielmehr ist von einer - wenn auch nicht ordnungsgemäß vorgenommenen - Räumung der Mieträume durch den Beklagten auszugehen. Zwar hat der Beklagte unstreitig die auf seine Veranlassung eingezogenen Zwischenwände und die eingebauten Bäder/WC´s nicht entfernt und damit gegen seine vertragliche Rückbaupflicht verstoßen. Auch ist zutreffend, dass der R ückbau Kosten in nicht unerheblicher Höhe erfordert, nämlich die von dem Sachverständigen S... ermittelten 32.000.00 €. Dennoch ist im Streitfall anders als in den von dem Kläger zur Begründung seiner Rechtsansicht herangezogenen Entscheidungen nicht von einer nur teilweisen Räumung auszugehen. Denn durch den unterlassenen Rückbau wird der Kläger nicht daran gehindert, das Mietobjekt in Besitz zu nehmen, zu nutzen und aus dieser Nutzung Einnahmen zu erzielen. Eine solche Nutzung liegt auch unstreitig vor, indem der Kläger einzelne Räume an Senioren weiter vermietet hat. Dagegen hat der Beklagte seinen Besitz an den Mieträumen vollständig aufgegeben. Es lässt sich auch nicht feststellen, dass der unterlassene Rückbau der Zwischenwände und Bäder einer Weitervermietung als Büroräume in einem Ausmaße entgegenstehen würde, dass dies einer Vorenthaltung der Mietsache gleich kommen würde. Nach der Darstellung in dem Gutachten des Sachverständigen S... (Anlage 3 zum Gutachten) sind in den beiden unmittelbar an das Treppenhaus angrenzenden Räumen anstelle der jetzt dort befindlichen Bäder ohnehin jeweils zwei WCs gemäß der ursprünglichen Planung einzubauen. Diese Fläche steht daher nicht zur Nutzung als Büroräume zur Verfügung. Dass die weiteren, auf Veranlassung des Beklagten eingezogenen Bäder und Zwischenräume, die in der Anlage 3 mit gelbem Grundriss gekennzeichnet sind, einer Nutzung des Gesamtobjekts zur Vermietung als Büroräume entgegenstehen, ist nicht ohne Weiteres nachvollziehbar.
Dafür, dass der Kläger im Streitfall letztlich selbst davon ausgegangen ist, dass eine Vorenthaltung der Mietsache infolge des unterlassenen Rückbaus nicht vorliegt, spricht sowohl der Umstand, dass der Kläger die Rückgabe seinerzeit nicht unter Berufung auf den unterlassenen Rückbau verweigert hat, als auch der Umstand, dass der Kläger im vorliegenden Rechtsstreit zunächst seine Forderung ausdrücklich als Schadensersatz wegen Mietausfalls geltend gemacht hat unter Berufung darauf, er hätte bei einem rechtzeitigen Rückbau die Mieträume als Büroräume weiter vermieten können.
Die Fälle, in denen die Rechtsprechung eine nur teilweise Räumung und damit eine Nichterfüllung der Rückgabepflicht angenommen hat, sind dagegen anders gelagert und daher nicht vergleichbar. So waren in dem der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 11.05.1988 (BGHZ 104, 285 ff) zugrunde liegenden Fall 17 Tanks mit einem Fassungsvermögen von je etwa 10.000 l auf dem Mietobjekt zurückgeblieben, die allein eine Fläche von 370 m2 des Mietobjektes in Anspruch nahmen. In einem anderen Fall waren Inventar- oder sonstige Einrichtungsgegenstände bei der Rückgabe von Gaststättenräumen, in den Mieträumen verblieben (vgl. etwa OLG Düsseldorf, DWW 2009, 308), wodurch eine vollständige Nutzung der Mieträume durch den Vermieter nicht möglich war. In einem weiteren Fall hat das Kammergericht (Urteil vom 19.10.2006 - 12 O 178/05 - ZMR 2007, 194 [KG Berlin 19.10.2006 - 12 U 178/05]) bei dem unterlassenen Rückbau einer Schaufensteranlage auf die Größe und herausragende Bedeutung der Schaufensteranlage für das gesamte Objekt abgestellt, die die Wahrnehmung des Ladenlokals von außen in entscheidender Weise mitgeprägt habe. Damit ist der hier vorliegende Fall, in welchem gemäß den Feststellungen des Sachverständigen S... insgesamt drei eingebaute Bäder sowie ein weiterer als Lager genutzter Zwischenraum nicht entfernt worden sind, nicht vergleichbar. Im Streitfall hat der Beklagte keine Gegenstände in den Räumen zurückgelassen, die einer Inbesitznahme durch den Kläger entgegengestanden hätten.
bb)
Dem Kläger steht der geltend gemachte Betrag in Höhe von 35.178,75 € auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes wegen Mietausfalls gemäß den §§ 280 Abs. 1, 281 BGB zu.
(1)
Der Kläger, der diesen Schadensersatzanspruch zunächst in erster Linie verfolgt hat, hat mit dem Schriftsatz vom 17.06.2013 klargestellt, dass er seine Klage in erster Linie auf einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung wegen unterlassener Rückgabe der Mietsache (§ 546 a Abs. 1 BGB) und nur hilfsweise auf einen Schadensersatzanspruch wegen Mietausfalls stützt. Gegen diese Vorgehensweise bestehen keine prozessualen Bedenken.
(2)
Der Beklagte war grundsätzlich zur Entfernung der von ihm auf seine Veranlassung eingebauten zum Betrieb einer Kurzzeitpflege erforderlichen Einrichtungen und den Rückbau zu Büroräumen verpflichtet (vgl. oben unter a).
(3)
Der Kläger hat jedoch nicht den Beweis erbracht, dass ihm infolge der Nichterfüllung dieser Rückbauverpflichtung ein Schaden in der von ihm geltend gemachten Höhe entstanden ist.
Der Schadensersatzanspruch wegen eines entstandenen Mietausfallschadens setzt voraus, dass der Vermieter im Falle einer rechtzeitigen Erfüllung der Rückbauverpflichtung das Objekt mit Beendigung des Mietverhältnisses zur Nutzung als Büro- oder Praxisräume hätte weiter vermieten können. Der Vermieter muss darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass ein bestimmter Mietinteressent zu bestimmten Bedingungen bereit gewesen wäre, die Räume zu einem bestimmten Zeitpunkt anzumieten (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 2003, 105 [OLG Düsseldorf 05.09.2002 - 10 U 150/01]; NJW-RR 2004, 300 [OLG Düsseldorf 27.03.2003 - I-10 U 64/02]). Daran fehlt es hier.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hat der Kläger nicht den Beweis geführt, dass er im Falle eines rechtzeitigen Umbaus der Mieträume zu Büroräumen das Mietobjekt bereits zum 01.01.2010 hätte weiter vermieten können. Der Zeuge K..., der nach der Behauptung des Klägers grundsätzlich zu einer Anmietung der Räume zum 01.01.2010 unter der Voraussetzung bereit gewesen sei, dass diese in Büroräume umgebaut würden, hat dies im Rahmen seiner Zeugenvernehmung nicht bestätigt. Der Zeuge K... hat bekundet, dass er ohnehin nur Interesse an der Anmietung von drei Räumen, nicht jedoch der gesamten zur Verfügung stehenden Mietfläche gehabt habe. Er habe seinerzeit eine konkrete Entscheidung, die von ihm besichtigten Räumlichkeiten anzumieten, noch nicht getroffen. Das Objekt habe wegen seiner Lage und der günstigen Entfernung zu seiner Wohnung und dem Amtsgericht zwar sein Interesse geweckt. Es sei jedoch nicht so gewesen, dass er für den Fall, dass ihm eine Herrichtung zu Büroräumen bis zum 01.01.2010 zugesichert worden sei, eine Entscheidung zu Gunsten des streitgegenständlichen Mietobjekts bereits getroffen hätte. Er habe sich vielmehr auch noch andere Objekte in der Nachbarschaft angesehen. Nach diesen glaubhaften Bekundungen des Zeugen K..., der die seinerzeitigen Gespräche und seine damaligen Beweggründe nachvollziehbar geschildert und dabei auch eingeräumt hat, sich infolge des Zeitablaufes nicht mehr an alle Einzelheiten erinnern zu können, steht zur Überzeugung des Senats nicht fest, dass die Verhandlungen bereits soweit gediehen waren - auch hinsichtlich der Höhe des zu zahlenden Mietzinses - dass es zum Abschluss eines Mietvertrages mit Wirkung ab dem 01.01.2010 gekommen wäre, wenn der Beklagte seine Rückbauverpflichtung ordnungsgemäß erfüllt hätte.
Die Aussage des Zeugen P... war unergiebig. Der Zeuge konnte sich an den konkreten Vorgang auch nach Einsichtnahme in seine Unterlagen und mit Ausnahme des Umstandes, dass er ein Exposé an den Zeugen K... übersandt habe, nicht erinnern.
Soweit der Kläger mit Schriftsatz vom 27.11.2012 weitere Mietinteressenten benannt hat, die ihr Interesse an einer Anmietung des Objektes bekundet hätten, ist sein Vortrag zu allgemein geblieben. Anhand der Angaben des Klägers kann nicht davon ausgegangen werden, dass diese Mietinteressenten über das Stadium der allgemeinen Interessenkundgabe hinaus bereit gewesen wären, das Objekt zu dem vom Kläger genannten Bedingungen anzumieten.
Dem Senat ist es auch nicht möglich, unter Heranziehung der Beweiserleichterungen der §§ 252 BGB, 287 ZPO von einen dem Kläger entstandenen Mindestschaden auszugehen und dessen Höhe zu schätzen. Im Bereich des Gewerberaumietrechts kann nach der allgemeinen Lebenserfahrung und dem gewöhnlichen Lauf der Dinge nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass sich für die streitgegenständlichen Mieträume früher oder später ein potenzieller Nachmieter gefunden hätte. Dies hängt bei der Vermietung von Gewerberäumen insbesondere von der Größe der Räumlichkeiten, der Lage, der Ausstattung, der Höhe des Mietzinses und weiterer Faktoren ab.
d)
Die Zinsforderung folgt aus den §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 Satz 1 Abs. 2 BGB. Zinsen aus 32.000,00 € kann der Kläger nur in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz verlangen. Bei der geltend gemachten Schadensersatzforderung in Höhe der Rückbaukosten handelt es sich nicht um eine Entgeltforderung, so dass § 288 Abs. 2 BGB insoweit nicht anwendbar ist.
Im Übrigen sind die im Schlussurteil tenorierten ausgerechneten Zinsen in Höhe von 544,21 € ebenso wie Zinsen auf den Betrag von 10.971,44 € bereits mit dem am 25.01.2011 verkündeten Teilurteil des Landgerichts ausgeurteilt worden und können daher nicht nochmals Gegenstand der Tenorierung sein.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 96, 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, weil Zulassungsgründe gemäß § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die in diesem Rechtsstreit erhebliche Rechtsfrage, wann bei der Nichtentfernung von Einbauten von einer Nichterfüllung der Rückgabepflicht des § 546 Abs. 1 BGB oder nur von einer Schlechterfüllung auszugehen ist, ist jeweils anhand der Umstände des konkreten Einzelfalles zu beantworten. Eine grundsätzliche Bedeutung kommt der Rechtssache nicht zu.
