- BGH NZM 03, 281 (XII ZR 253/01): Werden Essentialia des Mietvertrags in Anlagen ausgelagert, auf die im Vertrag Bezug genommen wird, muss zur Wahrung der Schriftform die Anlage im Vertrag so genau bezeichnet werden, dass eine zweifelsfreie Zuordnung möglich ist.
- BGH MK 02, 189* (XII ZR 187/00): Die Schriftform des § 566 a.F. BGB ist nur eingehalten, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde ergeben. Hierzu gehört wegen der Beweisfunktion des Schriftformerfordernisses, dass die genaue Bezeichnung des Vermieters, insbesondere bei Beteiligung einer Personenmehrheit, aus der Vertragsurkunde ersichtlich ist. Aus einer Vertragsurkunde, die als Vermieterin lediglich die Erbengemeinschaft aufführt, kann der Erwerber mangels namentlicher Nennung der Erben nicht ersehen, wer Vertragspartei des Mietvertrags geworden ist. Außerhalb der Urkunde liegende Umstände dürfen zur Auslegung nur herangezogen werden, wenn die Vertragsparteien aus der Urkunde bestimmbar sind. Das setzt voraus, dass die Urkunde Anhaltspunkte enthält, die eine solche Bestimmbarkeit zulässt. Hierfür kann ausreichen, wenn aus der Urkunde hervorgeht, ob mit der im Streitfall mit "Sa.? bezeichneten Erbengemeinschaft die Erben nach einem Erblasser Sa. oder Erben mit dem Namen Sa. gemeint waren. Hilfreich kann auch die Angabe der Anschrift des Erblassers bzw. der Erben sein.
- BGH GE 02, 1193 (XII ZR 248/99): Durch die konkrete Angabe der Örtlichkeiten im Mietvertrag (1. OG und hinterer Hofbereich) sowie die jeweilige Ca.-Angabe der Quadratmeter ist das Mietobjekt festgelegt. Dessen präzise Lage und Anordnung lassen sich auf Grund der Vorgaben im Mietvertrag an Ort und Stelle feststellen. Die im Vertrag als Anlage in Bezug genommenen Pläne haben nur die Funktion eines Orientierungsbehelfs. Ihnen kommt kein eigener rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zu. Enthält der Mietvertrag die Regelung, dass bei Ungültigkeit einer Vertragsbestimmung die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt werden soll, und sind die Parteien zugleich verpflichtet, in diesem Fall solche Vereinbarungen zu treffen, die den wirtschaftlichen Zweck der ungültigen oder fehlenden Bestimmungen, soweit möglich, in rechtlich gültiger Weise erfüllen (salvatorische Klausel), kann hieraus für die Frage, ob die Parteien zur Nachholung der Schriftform verpflichtet sind, ohne weitergehende Anhaltspunkte nichts hergeleitet werden.
- BGH 27.2.02 (XII ZR 189/99, n.v.): Die Entrichtung des Mietzinses stellt die wichtigste Hauptleistungspflicht des Mieters dar. Vereinbarungen über deren Höhe und Fälligkeit sind insbe-sondere im Hinblick auf die Voraussetzungen des § 554 Abs. 1 BGB a.F. von herausragender Bedeutung für den Bestand des Mietverhältnisses. Wird die Fälligkeitsbestimmung mündlich abgeändert, ist daher die Schriftform eines langjährigen Mietvertrags nicht mehr gewahrt.
- BGH NZM 02, 291 (XII ZR 106/99): Die vertragliche Auswechselung des Mieters in einem befristeten Mietvertrag bedarf der Schriftform des § 566 a.F. BGB.
- BGH NZM 01, 1077 (XII ZR 93/99): Die Schriftform ist nur eingehalten, wenn sich die wesent-lichen Vertragsbedingungen, zu denen die genaue Bezeichnung des Mietgegenstands gehört, aus der Vertragsurkunde ergeben. Wenn die Parteien wesentliche Bestandteile des Vertrags nicht in die Urkunde selbst aufnehmen, sondern in andere Schriftstücke auslagern, so dass sich der Gesamtinhalt der Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten? Bestimmungen ergibt, muss zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht werden.
- BGH NZM 02, 20 (XII ZR 307/98): Die Verwendung eines aus losen Blättern bestehenden Vordrucks, bei dem die auf den Rückseiten stehenden Bestimmungen durch ausdrückliche Bezugnahme im unterschriebenen Vertragstext einbezogen sind, steht der Schriftform nicht entgegen. Ist eine als solche bezeichnete "Zusatzvereinbarung? von sämtlichen Parteien unterzeichnet, muss diese dem Vertrag nicht angeheftet werden, wenn der gedankliche Zusammenhang mit dem Mietvertrag durch wechselseitige Bezugnahme gewahrt ist. Dies gilt selbst dann, wenn das Mietobjekt nicht ausdrücklich benannt ist und die Zusatzvereinbarung auch nicht ausdrücklich auf den Vertrag Bezug nimmt.
- BGH NZM 01, 43 (XII ZR 133/98): Ist eine Anlage nicht fest mit dem Mietvertrag verbunden, ist die Urkundeneinheit auch ohne körperliche Verbindung gewahrt, wenn sich die Zugehörigkeit der Anlage zur Haupturkunde aus anderen Gründen zweifelsfrei ergibt, etwa bei wechselseitiger Verweisung und Unterzeichnung der Anlage durch die Parteien des Hauptvertrags. Verweist der Mietvertrag auf einen Lageplan, der mit ihm nicht körperlich verbunden ist, ist die Schriftform des § 566 BGB a.F. trotz fehlender Unterzeichnung gleichwohl gewahrt, wenn der
Lageplan keine rechtsgeschäftlichen Erklärungen der Parteien enthält, sondern sich lediglich als Anschauungsobjekt oder Orientierungsbehelf darstellt, der die Mietfläche innerhalb eines Gesamtgrundstücks festlegt, die der Mietvertrag bereits hinlänglich beschrieben hat. Ist dem Mieter die Mitbenutzung von Freiflächen auf dem Grundstück eingeräumt, die in dem beigefügten Lageplan als Rangierflächen bezeichnet sind, deren exakte Ausdehnung ohne den
Lageplan mit der darin eingezeichneten blauen Schraffur auch an Ort und Stelle u.U. nicht zweifelsfrei festzustellen ist, handelt es sich insoweit um eine Regelung von nur unwesentlicher Bedeutung, die der Schriftform nicht bedarf.
- BGH WuM 01, 112 (XII ZR 179/98): Übermittelt der Mieter dem Vermieter einen von ihm bereits unterschriebenen Vertragsentwurf und gibt der Vermieter diesen nach Gegenzeichnung zurück, mit dem ausdrücklichen Hinweis, dass der Vertrag nur mit den im Begleitschreiben angeführten Änderungen zu Stande komme, liegt hierin eine modifizierte Annahme i.S. des § 150 Abs. 2 BGB. Hierbei ist es ohne Bedeutung, ob es sich um wesentliche oder unwesentliche Änderungen handelt. Sendet nun der Mieter eine von ihm unterzeichnete Kopie des Begleitschreibens an den Vermieter zurück, kommt der Mietvertrag zwar mit den vorgeschlagenen Änderungen zustande. Dieser Vertragsschluss durch Briefwechsel genügt aber nicht der gesetzlichen Schriftform (§ 126 BGB) und wahrt nicht die Form des § 566 BGB a.F.
- BGH NZM 00, 907 (XII ZR 70/98): Das Fehlen einer im Mietvertrag erwähnten Anlage steht der Wahrung der Schriftform nicht entgegen, wenn dem Vortrag der Parteien nicht zu entnehmen ist, ob die Parteien sich hierüber geeinigt haben. Nur der Inhalt der tatsächlichen Vereinbarung der Parteien bedarf der Beurkundung. Ein Hauptvertrag entspricht den Anforderungen an die Urkundeneinheit auch ohne körperliche Verbindung, wenn die (hier: 18) Einzelblätter fortlaufend paginiert sind, der Vertragstext in fortlaufend nummerierte Paragrafen unterteilt ist, ein einheitliches Schriftbild aufweist, am Ende der letzten Seite die Unterschrift beider Parteien trägt, die übrigen Seiten jeweils vom Mieter unterzeichnet und vom Vermieter paraphiert sind. Die Einheit zwischen Hauptvertrag und der mit diesem nicht fest verbundenen Anlagen wird durch eine hinreichende wechselseitige Bezugnahme gewahrt. Dazu ist es nicht unabdingbare Voraussetzung, dass die Anlagen ebenso bezeichnet sind, wie in der Haupturkunde, die auf sie Bezug nimmt. Eine eindeutige Zusammengehörigkeit kann sich außer durch übereinstimmende Bezeichnung auch aus anderen Umständen ergeben (hier: inhaltlicher Zusammenhang zwischen der im Hauptvertrag verwendeten Bezeichnung der Anlage und deren Inhalt; fortlaufende Paginierung der Anlageblätter; jedes einzelne Blatt der Anlage ist in gleicher Art wie die Blätter des Hauptvertrags paraphiert/unterzeichnet). Ein Nachtrag zum Mietvertrag, der die tatsächliche Größe der vom Reißbrett vermieteten Bürofläche feststellt und eine Anpassung der qm-Miete enthält, wahrt die Urkundeneinheit mit dem Hauptvertrag, wenn er auf diesen Bezug nimmt, von beiden Parteien unterzeichnet ist und im Übrigen erkennen lässt, dass es bis auf die vereinbarte Änderung bei dem verbleiben soll, was ursprünglich beurkundet worden ist.
- BGH NZM 00, 381 (XII ZR 251/97): Nach der so genannten Auflockerungsrechtsprechung ist die gesetzliche Schriftform des gesamten Vertragswerks gewahrt, wenn eine Nachtragsurkunde auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und zum Ausdruck bringt, es solle unter Einbeziehung der Nachträge bei dem verbleiben, was früher formgültig niedergelegt worden ist. Dies gilt auch für eine die Schriftform ersetzende notariell beurkundete Änderungsvereinbarung. Die Auflockerungsrechtsprechung ist auch anwendbar, wenn zwischen Ausgangsvertrag und Änderungsvereinbarung ein Wechsel auf Mieter- oder Vermieterseite stattgefunden hat.
- BGH NZM 00, 548 (XII ZR 258/97): Treffen gesetzliche und gewillkürte Form zusammen, da die Parteien die Schriftform eines ohnehin nach § 566 BGB a.F. formbedürftigen Vertrags als konstitutiv vereinbart haben, kommt dieser mit Unterzeichnung der Vertragsurkunde i.d.R. zu Stande. Dies gilt sogar, wenn die Urkunde die Form des § 566 BGB a.F. nicht wahrt. Sind keine gegenteiligen Anhaltspunkte ersichtlich, ist dem nachträglichen Verhalten der Parteien nämlich zu entnehmen, dass sie unter der als konstitutiv vereinbarten Schriftform nur die verstanden haben, die sie anschließend durch die Vertragsunterzeichnung und die später unterzeichneten Zusatzverträge verwirklicht haben. Somit bleibt die Anwendung der §§ 125 S. 2, 154 Abs. 2 BGB i.d.R. auf Fälle mündlicher Einigung beschränkt, während nach Vertragsunterzeichnung allein § 566 BGB a.F. gilt. An dessen Schriftform können keine strengeren Anforderungen gestellt werden, als § 313 BGB sie an die notarielle Beurkundung von Grundstücksgeschäften stellt. Eine Schuldübernahme des Pächters ist daher i.S.d. § 566 a.F. BGB hinreichend bestimmt, wenn sie als solche beurkundet und ihr Gegenstand zumindest bestimmbar ist. Dafür reicht es aus, wenn die vom Pächter zu übernehmenden Verträge nur der Art nach bezeichnet sind, ohne Vertragsdaten und Abschlusspartner aufzuführen. Die Pachtsache ist hinreichend bezeichnet, wenn der Vertrag die Regelung enthält, dass das bei Übernahme vorhandene Inventar mitverpachtet ist, selbst wenn keine Inventarliste erstellt wird.
- BGH ZMR 00, 589 (XII ZR 162/98): Eine Nachtragsvereinbarung genügt der Schriftform des § 566 BGB a.F., wenn sie in ausreichender Form auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und zum Ausdruck bringt, es soll unter Einbeziehung des Nachtrags bei dem verbleiben, was früher formgültig niedergelegt war. Zur Frage, ob es zur Wahrung der Schriftform nach § 126 Abs. 2 S. 1 BGB ausreicht, wenn das unterzeichnete Angebot auf demselben Schriftstück von der anderen Partei mit einem Einverständnis-Zusatz versehen und unterschrieben wird, damit keine weitergehende Erklärung verbunden ist und die mit beiden Unterschriften versehene Urkunde dem Anbietenden wieder zugeht (abw. von RGZ 105, 60 ff.).
- BGH WuM 00, 776 (XII ZR 339/97): Die Schriftform des § 566 BGB a.F. ist nur gewahrt, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen ? insbesondere der Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses ? aus der Vertragsurkunde ergeben. Weitere Vertragsbestimmungen müssen jedenfalls dann in die Urkunde aufgenommen werden, wenn sie nach dem Willen der Parteien ein wichtiger Vertragsbestandteil sein sollen.
- BGH NJW 00, 354 (XII ZR 313/98): Zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform eines langfristigen Grundstückspachtvertrags, wenn der schriftliche Vertrag auf eine Anlage (hier: Inventarverzeichnis) verweist, deren nachträgliche Erstellung beabsichtigt war, aber unterblieben ist. Zur Urkundeneinheit zwischen Hauptvertrag und von den Vertragsparteien paraphierten Anlagen (Fortführung von BGH WPM 99, 595).
- BGH ZMR 99, 810 (XII ZR 15/97): Das Zusammenheften einer aus mehreren Seiten bestehenden Mietvertragsurkunde mittels einer Heftklammer stellt eine hinreichend feste körperliche Verbindung der einzelnen Bestandteile zu einer einheitlichen Urkunde dar. Enthält ein Nachtragsmietvertrag sämtliche Essentialia eines Mietvertrags, nimmt er auf den früheren Vertrag Bezug und bestimmt, dass es im Übrigen bei den darin getroffenen Vereinbarungen verbleiben soll, bedarf es keiner körperlichen Verbindung mit dem Ursprungsmietvertrag. Der Grundsatz, dass zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit mehrerer Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht werden muss, gilt nicht für Abreden, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind.
Dies gilt erst recht für Anlagen mit Bestimmungen, die nicht über das hinausgehen, was bereits im Vertragstext selbst seinen Niederschlag gefunden hat, oder die dessen Inhalt nicht modifizieren, sondern lediglich erläutern oder veranschaulichen sollen. Letzterem steht es gleich, wenn ein Vertrag zwar eine in einer früheren Vereinbarung der Parteien enthaltene Verweisung auf Anlagen wiederholt, zugleich aber ausdrücklich eine anderweitige, abschließende Regelung trifft, der zu entnehmen ist, dass sie einem etwa abweichenden Inhalt der Anlagen vorgehen soll. Anlagen aus dem Ursprungsvertrag, die nach dem Willen der Parteien für ihre Rechte und Pflichten aus dem neuen Vertragsverhältnis nicht mehr maßgeblich sein sollen, brauchen mit dem neuen (Nachtrags-)Mietvertrag nicht zu einer einheitlichen Urkunde verbunden werden.
- BGH WuM 99, 516 (XII ZR 55/97): Die Schriftform des § 566 BGB a.F. ist gewahrt, wenn nur eines von mehreren Vertragsexemplaren im Zeitpunkt der Unterzeichnung den an die Einhaltung der Schriftform zu stellenden Anforderungen genügt. Ein Mietvertrag genügt bereits der Schriftform, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen ? insbesondere Mietgegenstand, Miete sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses ? aus der Vertragsurkunde ergeben. Nur wenn die Parteien diese Essentialia oder weitere Bestimmungen, die ebenfalls wesentlicher Inhalt des Vertrags sein sollen, nicht in diesen aufnehmen, sondern teilweise in andere Schriftstücke auslagern, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten? Bestimmungen ergibt, müssen sie zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit der Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Nicht der Schriftform bedürfen Abreden, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind (hier: Anlage Hausgemeinschaftsordnung).
Dies gilt erst recht für Bestimmungen, die nicht über das hinausgehen, was bereits im Vertragstext seinen Niederschlag gefunden hat oder die dessen Inhalt nicht modifizieren, sondern nur erläutern oder veranschaulichen sollen. Hat der Mieter "alle anfallenden Nebenkosten, gleich ob derzeit bekannt oder unbekannt? übernommen und sind diese "entsprechend Anlage 1 zum Mietvertrag (= Aufstellung der Anlage 3 zu § 27 II. BV) abzurechnen?, ist die Schriftform des § 566 BGB a.F. daher selbst dann gewahrt, wenn die Anlage weder unterschrieben noch mit der Vertragsurkunde fest verbunden ist.
Bei der Vermietung von Räumen in einem noch zu errichtenden Gebäude kann sich die erforderliche Bestimmbarkeit des Mietobjekts zum einen aus (hier: als Anlage beigefügten) Plänen ergeben, in denen die vermieteten Räume gekennzeichnet sind, zum anderen aber auch aus einer in der Vertragsurkunde selbst enthaltenen, hinreichend genauen Beschreibung der Größe und Lage der Mieträume im Gebäude. Es genügt, wenn das Mietobjekt auf die eine oder andere Weise formrichtig und hinreichend bestimmbar bezeichnet ist.
- BGH NZM 99, 763 (XII ZR 163/97): Die genaue Bezeichnung des Mietobjekts unterliegt unverzichtbar dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB. Ist das Grundstück, auf dem es sich befindet, hinreichend gekennzeichnet, ist die Einhaltung der Schriftform gewahrt, wenn in einer Ergänzungsvereinbarung oder in einem den alten Mietvertrag ersetzenden Vertrag nur die Angabe enthalten ist, der Vertrag betreffe die "bisher vermieteten Räume?. Das Schriftformerfordernis ist aber nicht erfüllt, wenn nach der Änderungsvereinbarung statt der bisherigen Gesamtfläche des Grundstücks (hier: 2486 qm) nur noch eine Teilfläche hieraus vermietet bleiben soll (hier: 1976,29 qm), diese aber nicht im Einzelnen konkretisiert ist.
- BGH GE 99, 769 (XII ZR 60/97): Wird ein vor dem Beitritt in der DDR abgeschlossener Miet- oder Pachtvertrag nach dem Beitritt durch eine schriftliche Nachtragsvereinbarung abgeändert, ist die so genannte Auflockerungsrechtsprechung des BGH, nach der die gesetzliche Schriftform für das gesamte Vertragswerk gewahrt ist, wenn die Nachtragsurkunde auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und zum Ausdruck bringt, es solle unter Einbeziehung der Nachträge bei den Regelungen des Ursprungsvertrags bleiben, jedenfalls anwendbar, wenn der Ursprungsvertrag den Anforderungen des BGB an die Schriftform genügt.
- BGH WPM 99, 595 (VII ZR 93/97): Die Schriftform des § 126 BGB erfordert keine körperliche Verbindung der Vertragsurkunde mit der ihr beigefügten Anlage, auf die in der Urkunde verwiesen wird, wenn sich die Einheit von Urkunde und Anlage aus der Verweisung sowie den Unterschriften der Vertragspartner auch auf jedem Blatt der Anlage zweifelsfrei ergibt.
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