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01.12.2010 · IWW-Abrufnummer 103898

Landgericht München I: Beschluss vom 08.12.2007 – 1 T 15543/05

Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.


Landgericht München I

Beschluss

1 T 15543/05

18.07.2007

Die 1. Zivilkammer

hat am 18. Juli 2007

in der Wohnungseigentumssache

....

wegen Beschlussanfechtung

auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des Amtsgerichts München vom 4.7.2005

beschlossen:

I. Der Beschluss des Amtsgerichts wird hinsichtlich des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 30.7.2002, TOP II.2, aufgehoben. Der Anfechtungsantrag wird insoweit zurückgewiesen.

II. Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.

III. Die Antragsgegner tragen samtverbindlich die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten für das Beschwerdeverfahren wird nicht angeordnet.

IV. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 345.000,- € festgesetzt.

Gründe:

I.

1. Antragstellerinnen und Antragsgegner bildeten zu Verfahrensbeginn die im Rubrum bezeichnete Eigentümergemeinschaft ### und ### in München, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Die Anlage besteht aus jeweils drei achtgeschossigen Langhäusern und Punkthäusern. Sie wurde 1967 in Großtafelbauweise (Beton-Sandwichplatten) erstellt. Teilweise sind an der Fassade Balkone angeordnet. Gemäß Abschnitt III § 3 Abs. 2 b und f der Teilungserklärung sind Außenmauern, Außenputz und Fassadenverkleidung Gegenstand des Gemeinschaftseigentums.

Da sich an den Fassadenflächen und insbesondere an den Wartungsfugen Schädigungen zeigten und in den Häusern Feuchtigkeitsschäden auftraten, gab die Gemeinschaft bei dem Sachverständigen Dipl.-Ing. R### ein Gutachten zur Schadensfeststellung und Darlegung von Sanierungsmöglichkeiten in Auftrag, das der Sachverständige am 3.5.2002 (Anlage A 9) erstellte.

In diesem Gutachten zeigte der Sachverständige folgende Sanierungsmöglichkeiten für die Fassade - jeweils unter Darstellung der wesentlichen Einzelmaßnahmen sowie ihrer Vor- und Nachteile - auf:

Variante (a): Fugensanierung mit anstrichtechnischer Bearbeitung der Außenflächen und Einzelrisssanierung, Kosten ca. 1,58 Mio. € zzgl. MWSt.

Variante (b): Fugenerneuerung und Bearbeitung der Flächen mit gewebearmierten Beschichtungen, Kosten ca. 2,26 Mio. € zzgl. MWSt.

Variante (c): Wärmeverbundsystem (Vollwärmeschutz), Kosten ca. 2,83 Mio. € zzgl. MWSt.

Variante (d): Vorgehängte, hinterlüftete Fassade, Kosten ca. 4,78 Mio. € zzgl. MWSt.

Der Sachverständige sprach dabei eine Empfehlung für die Variante (c) aus.

Das Gutachten wurde den Eigentümern mit der Einladung vom 5.6.2002 zur Eigentümerversammlung vom 17.6.2002 übersandt und in dieser Versammlung (unter TOP 3) erläutert.

In der Eigentümerversammlung vom 17.6.2002 fasste die Eigentümerversammlung unter TOP 4 folgenden Beschluss:

"Die Eigentümergemeinschaft beauftragt die Verwaltung, zur nächsten Eigentümerversammlung im November/Dezember 2002, Ausschreibungsergebnisse zur Variante b) und c) aus dem Sachverständigen-Gutachten des Dipl.-Ing. D R### vom 03. Mai 2002 zur Beschlussfassung vorzulegen".

Dieser Beschluss wurde bestandskräftig. Die Ausschreibung wurde von der weiteren Beteiligten zunächst nicht durchgeführt in der - darauffolgenden -Eigentümerversammlung am 30.7.2002 (Beschlussprotokoll Anlage AS 1) wurden zu diesem Thema u.a. folgende Beschlüsse mehrheitlich gefasst:

TOP II 2:

"Der in der letzten Eigentümerversammlung unter TOP 4 gefasste Beschluss zur Ausschreibung wirrt aufgehoben."

TOP II.4:

"Die Eigentümergemeinschaft entscheidet sich, die anstehende Sanierung, gemäß der Variante c (Wärmeverbundsystem) aus vorliegenden Gutachten des sachverständigen D R### durchzuführen.

Die Ausführung erfolgt erst nach der Festlegung der Finanzierung (aufgrund der Ausschreibungsergebnisse) und Vergabe der Aufträge durch die Eigentümergemeinschaft. Die Verwaltung hat auf die Rechtslage hingewiesen."

TOP II.6:

"Die Verwalterin wird beauftragt über die unter TOP 4 beschlossene Maßnahme ein fachgerechtes Leistungsverzeichnis zu erstellen und ausschreiben zu lassen. Die hierfür anfallenden Kosten werden durch die Instandhaltungsrücklage gedeckt."

TOP 7:

"Die Verwalterin wird beauftragt, den unter TOP 6 gefassten Beschluss unverzüglich umzusetzen."

2. Die Antragstellerinnen zu 1) und 2) haben in erster Instanz beantragt, diese genannten Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 30.7.2002 für ungültig zu erklären. Die Antragstellerin zu 1) hat ferner Feststellung beantragt, dass entgegen den unter I getroffenen Feststellungen im Protokoll vom 30.7.2002 die Einladungen nicht form- und fristgerecht ergangen seien.

Sie sind der Auffassung, der Beschluss über die Anbringung eines Vollwärmeschutzes hätte der Allstimmigkeit bedurft und stelle keine modernisierende Instandsetzung dar. Durch die Aufbringung eines Wärmedämmverbundsystems würden sämtliche Balkone in ihrer Grundfläche verkleinert. Die erforderliche mineralische Wärmedämmung schaffe ungeklärte statische Probleme. Die vorzunehmenden Bohrungen zur Verankerung der Betontragschicht führten zu Schäden am Gebäude. Die existierende Wärmedämmschicht werde beeinträchtigt und das Eindringen von Regenwasser sei möglich. Erhebliche Folgekosten würden bei Erneuerung der Fenster anfallen. Im Sommer bestehe die Gefahr von Schimmelbildung bei unzureichender Lüftung. Eine Amortisation innerhalb von 10 Jahren sei nicht möglich, sondern trete erst Innerhalb 21 bis 25 Jahren ein. Zudem würden erhebliche wärmedämmtechnische Probleme aufgeworfen. Eine effektivere und kostengünstigere Maßnahme sei das Anbringen von Fugenbändern. Zudem rügen sie formelle Mängel bei der Auszählung der Stimmen.

Zu TOP II.2 gelte, dass der (aufgehobene) Beschluss vom 17.6.2002, wonach für verschiedene Varianten Angebote einzuholen waren, ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen habe. Die mit dem angefochtenen Beschluss vorgenommene Verengung auf nur eine Variante widerspreche dagegen ordnungsgemäßer Verwaltung. Trotz des hohen Investitionsvolumens habe die Hausverwaltung es, versäumt, eine qualifizierte Entscheidungsgrundlage (nämlich Angebote über Sanierungsvarianten b) und c)) zur Verfügung zu stellen. Sie habe in diesem Zusammenhang Pflichtverstöße begangen, die es rechtfertigten, ihr die Verfahrenskosten aufzuerlegen.

3. Die Antragsgegner sind den Anträgen entgegengetreten. Sie sind der Auffassung, durch das Eingrenzen auf Sanierungsvariante (c) seien lediglich unnötige Kosten vermieden worden. Die Eigentümerversammlung sei durch das Gutachten R### und die mündlichen Erläuterungen ausreichend informiert gewesen. Allerdings sei zu beachten, dass vom Sachverständigen bislang keine Detailplanung erbracht sei. Das Gutachten stelle lediglich ein Konzept dar. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung sei Im Rahmen der modernisierenden Instandsetzung lediglich eines von Vielen möglichen Indizien; die Begrenzung auf 10 Jahre dürfe wegen der Gefahr der Willkür nicht kritiklos angewendet werden. Es sei zu vermeiden, dass die Anlage auf dem technischen Stand im Errichtungszeitpunkt konserviert wird. Eine bloße Wartungsverfugung müsse jährlich wiederholt werden, wobei jeweils ein sechsstelliger Betrag anfalle. Diese Kosten müssten bei der Amortisationsberechnung berücksichtigt werden. Die Fassade müsse ohnehin saniert werden, denn die Wärmedämmung sei nicht funktionstauglich. Ferner sei der Einbau des Vollwärmeschutzes bezuschussungsfähig, wobei Fördermittel jedoch noch nicht beantragt worden seien. Die von den Antragstellerinnen vorgebrachten technischen Probleme haben die Antragsgegner bestritten. im Übrigen verweisen sie auf den Ermessensspielraum der Gemeinschaft.

4. Das Amtsgericht hat schriftliche Sachverständigengutachten der Sachverständigen E### und Dr. Ing. D### erholt, nämlich Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. E### vom 1.9.2004 nebst Ergänzungsgutachten vom 9.2.2005, sowie Gutachten des Sachverständigen Dr. Ing. D### vom 9.4.2004. Weiter hat das Amtsgericht den Sachverständigen E### in der mündlichen Verhandlung vom 22.4.2005 einvernommen.

5. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 4.7.2005 den Beschlussanfechtungsanträgen stattgegeben und den Feststellungsantrag zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, zwar stehe aufgrund der Beweisaufnahme fest, dass es sich um eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung handele, so dass die Beschlüsse jeweils mit Mehrheit gefasst werden konnten. Auch hätten sich die meisten der Einwendungen gegen das Wärmeverbundsystems durch die Beweisaufnahme als unbegründet erwiesen. Jedoch sei ausschlaggebend, dass der Sachverständige E### im Termin vom 22.4.2006 ausgesagt habe, es sei mit einer Amortisierung des Wärmeverbundsystems erst in einem Zeitraum von ca. 28 bis 36 Jahren zu rechnen. Angesichts einer Lebensdauer des Gebäudes von noch 40 Jahren (mit Verlängerungsmöglichkeit um 15 bis 20 Jahre) erscheine eine solche modernisierende Maßnahme mit den Grundsätzen wirtschaftlicher Verwaltung nicht mehr zu vereinbaren. Auf die Begründung des Beschlusses wird Bezug genommen.

6. Hiergegen haben die Antragsgegner am 5.8.2005 sofortige Beschwerde eingelegt. Zur Begründung führen sie aus, bei der beschlossenen Fassadensanierung handele sich um eine Maßnahme, die mit Mehrheitsbeschluss gefasst werden konnte, wie das Amtsgericht auch festgestellt habe. Die Ausführungen des Sachverständigen E### seien jedoch unzutreffend. Der Sachverständige verfüge nicht über hinreichende Sachkunde in Bezug auf die Anstellung einer Amortisationsberechnung der vorliegenden Dimension. Der von Ihm angesetzte Wert für die Energiepreissteigerung von 3,0% sei nicht realistisch, sondern müsse deutlich höher liegen. Ferner sei die Möglichkeit der KfM-Förderung zu berücksichtigen. Auch seien mögliche Ansätze für Regelungen und Wärmeleitfähigkeit nicht berücksichtigt. Schließlich wirke sich die Art der Verdübelung auf den Wärmedurchgangskoeffizienten aus.

Die Antragsgegner haben ihrerseits eine Berechnung des Privatgutachters Dipl.-Ing. J### vom 2.7.2005 (Anlage AG 4a) - bezogen auf das Langhaus ###straße vorgelegt, die zu einer Amortisation binnen elf Jahren gelangt. Auf die Schriftsätze der Antragsgegner vom 5.8.2005, vom 9.9.2005, vom 5.10.2005, vom 29.11.2005, vom 11.1.2006, vom 24.1.2006, vom 27.1.2006, vom 25.7.2006, vom 26.1.2007 und vom 9.3.2007 wird Bezug genommen.

7. Die Antragstellerinnen sind der Beschwerde entgegengetreten. Sie haben ausdrücklich auf ihr erstinstanzliches Vorbringen Bezug genommen. Sie sind den Ausführungen des Sachverständigen E### sowie des Amtsgericht beigetreten. Das Privatgutachten J### haben sie als nicht aussagekräftig zurückgewiesen, insbesondere weil es von einer zu niedrigen Investitionssumme und von hypothetischen Fördertwisten ausgehe. Im Übrigen sei für die angefochtenen Beschlüsse die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich. Die Antragstellerinnen haben beantragt, die außergerichtlichen Kosten auch des Beschwerdeverfahrens der Hausverwaltung aufzuerlegen. Auf die Schriftsätze der Antragstellervertreter zu 1) vom 29.8.2005, vom 18.10.2005, vom 7.11.2005, vom 12.1.2006, vom 7.2.2006, vom 23.3.2006, vom 5.12.2006, vom 11.1.2007 und vom 14.3.2007 sowie der Antragstellervertreter zu 2) vom 14.10.2005, vom 19.1.2006, vom 6.12.2006 und vom 2.3.2007 wird Bezug genommen.

8. Die Kammer hat am 5.12.2005 mündlich verhandelt. Auf das Protokoll der Sitzungsniederschrift wird Bezug genommen. Aufgrund Beweisbeschlusses vom 31.1.2006 hat die Kammer weiter Beweis erhoben durch Einholung von Ergänzungsgutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. E### vom 21.9.2006 und vom 9.2.2007.

9. Die Antragstellerin zu 1) ist am ##.##.2006 verstorben. Ihre Alleinerbin ist die Antragstellerin zu 2), die das Verfahren auch als Erbin weitergeführt hat.

II.

Die zulässige Beschwerde ist weitgehend unbegründet (1.), (2.), nur hinsichtlich TOP II.2 ist sie begründet (3.).

1. Für den Beschluss zu TOP II.4 (Sanierung gemäß Variante (c)) fehlte die Beschlusskompetenz; im Übrigen widerspricht er ordnungsmäßiger Verwaltung.

a. Zwar haben sich die von den Antragstellerinnen vorgebrachten Einwände gegen die technische und insbesondere statische Ordnungsmäßigkeit der beschlossenen Vollwärmedämmung - mit Ausnahme der Amortisationszeit - überwiegend nicht bestätigt. Dies ergibt sich aus den Sachverständigengutachten E### vom 1.9.2004 und Sachverständigengutachten Dr. D### vom 9.8.2004 zur Standsicherheit. Insoweit kann zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Ausführungen des Beschlusses des Amtsgerichts verwiesen werden.

b. Der Beschluss bedurfte jedoch der Zustimmung aller Eigentümer, § 22 Abs. 1 WEG.

Es handelt sich bei der beschlossenen Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems nicht um eine Maßrahme der modernisierenden Instandsetzung, sondern um eine bauliche Veränderung.

aa. Zwar können bauliche Veränderungen, die der ordnungsmäßigen Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums dienen, grundsätzlich gemäß § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2, § 22 Abs. 1 WEG als Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung durch Stimmenmehrheit von den Wohnungseigentümern beschlossen werden (BayObLG NZM 2002, 75).

Unter Instandsetzung ist grundsätzlich die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsmäßigen Zustands zu verstehen (BayObLGZ 1989, 465). Eine solche Maßnahme läge vor, wenn die derzeitige Wärmedämmung funktionsuntauglich geworden wäre, und die Anbringung des Wärmeverbundsystems die einzige Möglichkeit zur Wiederherstellung wäre, wie die Antragsgegner behaupten. Diese Behauptung der Antragsgegner wurde jedoch vom Sachverständigen E### (in seinem Gutachten vom 1.9.2004, dort S. 114) widerlegt. Trotz stellenweiser Beeinträchtigung der Wärmedämmung durch angereicherte Feuchtigkeit in der Fassade (die aber durch Austrocknung behoben werden können, vgl. Gutachten vom 9.2.2005, S. 3f) führt der Sachverständige aufgrund der aufgenommenen Wärmebilder aus, es könne von einer Funktionsuntauglichkeit der Wärmedämmung nicht gesprochen werden. Die aktuelle Wärmedämmung bezeichnet er als für den Errichtungszeitpunkt der Anlage recht gut. Auch stellt er in seinem Gutachten vom 1.9.2004 (S. 70) fest, bei der vorgesehenen Maßnahme handele es sich um eine Modernisierung, da hierdurch eine erhebliche Verbesserung der Gebäudefassaden in energetischer, konstruktiver und wartungstechnischer Hinsieht auf den heute üblichen Standard erreicht wird.

bb. Eine Maßnahme kann darüber hinaus auch dann als eine ordnungsmäßige Instandsetzung angesehen werden, wenn sie sich nicht auf die bloße Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands in Form einer Reparatur beschränkt. Für die Frage, ob eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorliegt, ist eine Abwägung aller Vor- und Nachteile einer bloßen Reparatur des vorhandenen Zustands einerseits und der Herstellung eines neuen Zustands andererseits maßgeblich. Ist eine Maßnahme wirtschaftlich sinnvoll und hält sie sich im Bereich erprobter und bewährter Techniken, so kann eine Instandsetzungsmaßnahme unter anderem dann vorliegen, wenn der ursprüngliche Zustand des Gebäudes verändert wird (BayObLGZ 1988, 271; 1990, 28; st. Rspr). Zu berücksichtigen ist dabei auch die Funktionsfähigkeit der bisherigen Anlage, das Verhältnis zwischen wirtschaftlichem Aufwand und zu erwartendem Erfolg, die künftigen laufenden Kosten oder Gesichtspunkte der Umweltverträglichkeit (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 21 Rdnr. 139).

cc. Eine wesentliche Grundlage für die Beurteilung der Frage, ob eine Maßnahme wirtschaftlich sinnvoll ist, dabei eine Kosten-Nutzen-Analyse (BayObLG ZMR 2004, 442; KG ZMR 1996, 282; OLG Düsseldorf WuM 2002, 277; offen gelassen von Schleswig-Holsteinisches OLG WuM 2007, 213). Hierzu haben das Amtsgericht und die Beschwerdekammer mehrere gerichtliche Sachverständigengutachten erholt:

Der Sachverständige E### kommt in seinem Gutachten vom 1.9.2004 (dort S. 80ff) zu zu erwartenden Kosten für das Wärmeverbundsystem von 2,334 Mio. E### inkl. MWSt. Demgegenüber sind für die Fugensanierung Kosten von ca. 1,359 Mio. € inkl. MWSt zu erwarten. Dieser Wert umfasst auch den zu erwartenden Wartungsaufwand auf, 40 Jahre berechnet. Bei Anbringung des Wärmeverbundsystems errechnet der Sachverständige Einsparungen an Heizkosten im ersten Jahr von 29.682,- €, wobei er für die Folgejahre eine jährliche Steigerung der Einsparungen von 1,3 % angesetzt hat. Bei Durchführung einer statischen Amortisationsberechnung (ohne Berücksichtigung der Zinsentwicklung) unter Zugrundelegung dieser Werte gelangt der Sachverständige zu einer Amortisation nach 19 Jahren, im günstigsten Fall und unter Berücksichtigung von Fördermitteln gelangt er zu einer Amortisation von 14 Jahren. Bei einer dynamischen Amortisationsberechnung unter Berücksichtigung der dynamischen Anteile der Geldentwicklung ist der Sachverständige zu einer Amortisation nach 36 Jahren gelangt (so auch die Sachverständigenanhörung vom 22.4.2005). Mit Ergänzungsgutachten vom 21.9.2006 (dort S. 25ff) hat der Sachverständige, unter Berücksichtigung einer höheren Energiekostensteigerung als zunächst angenommen, eine Amortisationszeit zwischen 13 und 20 Jahren angenommen. Die Kammer schließt sich dieser Berechnung an, wobei bei einem Wirtschaftlichkeitsvergleich auch die Zinserträge der ersparten Mehrkosten der errechneten jährlichen Heizkostenersparnis gegenüberzustellen sind (so auch KG ZMR 1996, 282), so dass die dynamische Berechnungsweise die zutreffende ist. Dass auch bei niedrigeren Zinsen keine kürzere Amortisationszeit gilt, hat der Sachverständige in seinem Ergänzungsgutachten vom 9.2.2006 klargestellt. Bei der Anhörung durch das Amtsgericht am 22.4.2005 hat der Sachverständige abgegeben, von einer Lebensdauer der Anlage von 40 Jahren auszugehen, die durch Maßnahmen wie Auftragen von neuem Putz um 15 bis 20 Jahre verlängert werden könnte.

Nach der Rechtsprechung der Obergerichte liegt der maximale Zeitraum, bei dem noch von einer wirtschaftlich sinnvollen Amortisation der Mehraufwendungen für modernisierende Instandsetzungen gesprochen werden kann, welche einer Einsparung von Energiekosten dienen, bei etwa 10 Jahren (KG ZMR 1996, 282: Vollwärmeschutz; BGHZ 156, 193; BayObLG WuM 1993, 753; KG OLGZ 1993, 308; jeweils für Einbau von Messgeräten für den Warmwasserverbrauch).

Die Kammer hält es für angebracht, diese Rechtsprechung anzuwenden, die dem Umstand Rechnung trägt, dass Maßnahmen zur Einsparung von Energiekosten sich maßgeblich daran messen lassen müssen, ob diese Maßnahmen tatsächlich in absehbarer Zeit den gewünschten wirtschaftlichen Erfolg erbringen. Dabei ist auch zu berücksichtigen dass, je länger die Dauer der Amortisation anzusetzen ist, umso schwieriger bzw. unsicherer eine statistische Einschätzung der Energiepreise wird (KG a.a.O.), zumal diese auch von Fachleuten nicht sinnvoll erstellt werden kann (so der Sachverständige E### in seinem Ergänzungsgutachten vom 21.9.2006, S. 33). Hier liegt der Amortisationszeitraum in jedem Fall deutlich (bis zum Doppelten) über dieser Zeitspanne. Die Kammer hat im Übrigen keine Zweifel an der Kompetenz des aus zahlreichen ähnlichen Gerichtsverfahren als zuverlässig bekannten Sachverständigen zur Erstellung der Amortisationsberechnung.

dd. Auch die im Beschwerdeverfahren von den Antragsgegnern gegen die Berechnung vorgebrachten Einwände, insbesondere dokumentiert im Privatgutachten J###, führen - mit Ausnahme der bereits beschriebenen Energiepreissteigerung - nicht zu einer anderen Betrachtungsweise. Der Sachverständige E### hat im Ergänzungsgutachten vom 21.9.2006 (dort S. 15f) ausgeführt, dass unter Zugrundelegung des vom Privatgutachten angenommenen Wärmedurchgangskoeffizienten lediglich die Verkürzung der Amortisationsdauer von einem Jahr die Folge wäre. Die vom Privatgutachen angesetzten - wesentlich niedrigeren - Investitionskosten hat der Sachverständige nicht bestätigt. Vielmehr ist er bei den von ihm ermittelten und nachvollziehbar dargestellten Investitionskosten geblieben, die auch denen im Sachverständigengutachten R### im Wesentlichen entsprechen.

Auch hat der Sachverständige (zuletzt mit Ergänzungsgutachten vom 9.2.2007, S. 5f) zu Recht nicht auf die Bezuschussung durch eine KfW-Förderung abgestellt, da diese nach seinen nachvollziehbaren Ausführungen bei der gegenständlichen Wärmedämmung nicht in Anspruch genommen werden kann. Zutreffend hat er (mit Ergänzungsgutachten vom 9.2.2007, S. 4) auch nicht zusätzliche weitergehende Maßnahmen, wie Wärmedämmung der Heizleitungen, Erneuerung von Lüftungsanlagen etc., welche weder beschlossen sind noch anderweitig im Raume stehen, berücksichtigt. Auch die Frage der Verdübelung (Ergänzungsgutachten vom 9.2.2007, S. 8) spielt nach seiner Darstellung eine allenfalls untergeordnete Rolle.

dd. Auch unter Berücksichtigung der weiteren, bereits dargestellten, Kriterien für die Frage, ob eine modernisierende Instandsetzung vorliegt, und auch unter Berücksichtigung des der Gemeinschaft zuzubilligenden Ermessenspielraums (vgl. OLG Düsseldorf WuM 2002, 277; OLG Hamm ZMR 2007, 131), ergibt sich keine andere Beurteilung:

Zu berücksichtigen ist bei der beschlossenen Wärmedämmung zwar der Gesichtspunkt der Umweltfreundlichkeit des Wannedämmsystems. Demgegenüber steht eine vom Sachverständigen E### (auf S. 125 seines Gutachtens) festgestellt Verkleinerung der Balkone um 11% im Mittel (entspricht 0,6 qm). Ferner besteht - anders als bei dem gegenwärtigen Zustand - die Gefahr von Algenwachstum, was ein optisches Problem darstellen kann (vgl. Ausführungen des Sachverständigen E### im Anhörungstermin vom 22.4.2005). Die vorhandenen Wärmebrücken werden durch das Wärmedämmsystem nicht vollständig beseitigt. Mit Ausnahme der verbesserten Wärmedämmung sind aus den Ausführungen keine entscheidenden technischen Vorteile des Wärmeverbundsystems gegenüber der bloßen Fugensanierung ersichtlich. Vielmehr weisen beide Systeme geringfügige Vor- und Nachteile auf.

Dass der Sachverständige selbst das Wärmedämmsystem für sinnvoll erachtet, fällt bei der Entscheidung nicht ins Gewicht. Nicht maßgeblich sind auch die von den Antragsgegnern zitierten Entscheidungen des BayObLG (NJW-RR 1989, 1293, betrifft den Fall, dass verschiedene Maßnahmen zur Beseitigung von Baumängeln vorgenommen wurden und damit der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands dienten; RPfleger 1981, 284 betrifft die Errichtung einer Pergola auf einer Dachterrasse.)

Im vorliegenden Fall, ebenso wie bei den Fällen von Anbringung von Messeinrichtungen für Warmwasserzähler, ist vorrangiges Ziel der Maßnahme allerdings die Einsparung von Energiekosten. Insofern ist es auch sachgerecht, dem wirtschaftlichen Ergebnis, also der Frage, ob bzw. wann eine solche Einsparung erzielt wird, ein vorrangiges Gewicht einzuräumen.

ee. Die Einholung einer Kosten-Nutzen-Analyse war auch nicht deshalb entbehrlich; weil zwingende Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV) oder der Heizkostenverordnung (HelzkostV) bzw. der Heizungsanlagenverordnung die Einhaltung bestimmter Dämmwerte zwingend vorschreiben würden (vgl. BayObLG NZM 2002, 75). Dies hat der Sachverständige E### in seinem Ergänzungsgutachten vom 21.9.2006 (dort S. 28ff, S. 33) nachvollziehbar klargestellt. Bei der reinen Fugensanierung wäre die EnEV danach nicht zu berücksichtigen, so dass das Anbringen eines Wärmedämmverbundsystems nicht zwingend ist.

Wie die Antragstellerinnen richtig anmerken, sind von der Maßnahme alle Eigentümer betroffen; die Fassade Ist zwingender Bestandteil des Gemeinschaftseigentums und kommt jedem Eigentümer in technischer und optischer Hinsicht zugute. Die Maßnahme konnte daher wegen §§ 22 Abs. 1, 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG nicht durch die Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden.

c. Der Beschluss stellt auch keinen auf der Grundlage der Öffnungsklausel in Abschnitt IV § 16 der Teilungserklärung zulässigen qualifizierten Mehrheitsbeschluss dar. Denn der Beschluss wurde nicht mit der Mehrheit von 3/4 aller vorhandenen Stimmen gefasst. Es kann daher offen bleiben, ob diese Vorschrift, die eine Änderung der Gemeinschaftsordnung durch qualifizierten Mehrheitsbeschluss zulässt, die Beschlussfassung ihrem Inhalt nach überhaupt erfassen würde.

d. Der Beschluss entspricht schließlich auch deshalb nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, da ihm mangels Vorliegen von Vergleichsangeboten keine qualifizierte Entscheidungsgrundlage zugrunde lag.

Unstreitig lag den Eigentümern bei Beschlussfassung das Sachverständigengutachten R### vor, das eine pauschale Kostenschätzung für die jeweiligen Sanierungsalternativen enthält. Darüber hinaus fehlte es jedoch an der Vorlage von echten Kostenvoranschlägen. Nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung bedarf es vor Beschlussfassung über eine aufwändigere Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahme regelmäßig der Einholung verschiedener Alternativ- oder Konkurrenzangebote, um Überteuerungen zu vermeiden (vgl. BayObLG ZMR 2000, 39; ZMR 2002, 689; ZMR 2004, 148; WE 1990, 183, WE 1995, 287; OLG Köln, ZMR 2004, 148).

Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Sachverständige R### selbst am 29.7.2002 ein Angebot für Planung, Ausschreibung und Überwachung der Sanierung abgab, so dass aus Sicht der Eigentümer durchaus ein Eigeninteresse des Sachverständigen an der Entscheidung für eine bestimmte, ihm vorzugswürdig erscheinende Sanierungsalternative bestehen konnte. Umso dringender wäre die Vorlage von Alternativangeboten gewesen.

Hinzu kommt dass - worauf der Sachverständige E### mit Schreiben an das Gericht vom 21.3.2003, welches den Beteiligten vorliegt, hingewiesen hat - in dem Sachverständigengutachten R### keine Angaben zur konkreten Ausführung, insbesondere Material, Dämmwerte, Art der Befestigung, Dicke der Wärmedämmung, Art und Material des Oberputzes sowie Ausbildung der Wärmedämmung in den Fensterleibungen und im Balkonbereich, vorhanden sind, sondern nur allgemeine Angaben. Auch vor diesem Hintergrund waren die Eigentümer mit der auf dieser Grundlage abgegebenen Kostenschätzung des Sachverständigen R### nicht hinreichend darüber informiert, welche Kosten bei den jeweiligen Sanierungsalternativen auf sie zukommen würden.

Zwar hat das BayObLG (in ZMR 2004, 927) entschieden, dass es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, zunächst einen Grundlagenbeschluss über die die Sanierung der Fassade zu treffen und die Entscheidung über die Auftragsvergabe einer weiteren Beschlussfassung vorzubehalten. Das BayObLG hat in dieser Entscheidung jedoch ausdrücklich gefordert, dass eine ausreichende Entscheidungsgrundlage für die Eigentümer vorliegen muss. Gleiches gilt auch hier: Zwar lag den Eigentümern mit der Einladung umfangreiche Information über den Gegenstand der Beschlussfassung vor. Jedoch lässt sich auch im Fall einer Grundsatzentscheidung nur aufgrund von im Vorfeld erholten Angeboten verschiedener Fachunternehmen der aus fachlicher Sicht notwendige Sanierungsaufwand ersehen (vgl. LG Mainz, 8 T 181/98 v. 23.1.2003). Die Eigentümer müssen, um ihr Auswahlermessen ausüben zu können, erkennen können, welche finanziellen Belastungen bei den verschiedenen Varianten auf sie zukommen. Die Vorlage von Kostenangeboten war daher bereits zu diesem Zeitpunkt erforderlich; zumal es sich um eine sehr umfangreiche und teure Maßnahme (geschätzte Kosten ca. 2,83 Mio € zzgl. MWSt) handelt.

e. Auf die gerügten formellen Mängel (Einladung, Stimmenauszählung) kam es daher nicht mehr an.

2. Die Beschlüsse zu TOP II 6 (Leistungsverzeichnis) und II 7 (Umsetzung durch den Verwalter) widersprechen damit ebenfalls ordnungsmäßiger Verwaltung, da ihnen mit TOP II 4 die Grundlage entzogen ist.

3. Nicht zu beanstanden ist dagegen TOP II 2 (Aufhebung des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 17.6.2002 zu TOP 4).

Die Gemeinschaft kann Zweitbeschlüsse über Sachverhalte treffen, zu denen bereits eire Beschlussfassung vorliegt, sofern diese nicht schutzwürdige Belange des Erstbeschlusses übergehen. Die Entscheidung, die Ausschreibung zu Varianten (b) und (c) derzeit nicht durchzuführen, ist dabei nicht zu beanstanden, zumal nicht ersichtlich ist, dass die Sanierung (zum Zeitpunkt der Beschlussfassung) keinen Aufschub mehr duldete. Entegegenstehende schutzwürdige Belange sind nicht ersichtlich. Hinzu kommt, dass die Gemeinschaft in derselben Versammlung bestandskräftig unter TOP II 5 beschloss, eine Sanierung gemäß Variante (b) nicht durchzuführen. Es widerspricht durchaus nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, von einer Ausschreibung zu dieser Variante abzusehen.

Insoweit war der Beschluss des Amtsgerichts aufzuheben und der Anfechtungsantrag zurückzuweisen. Angesichts des geringfügigen Unterliegens der Antragstellerinnen konnte die Kostenentscheidung des amtsgerichtlichen Beschlusses allerdings bestehen bleiben.

III.

1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es erschien angemessen, den Antragsgegnern, die überwiegend unterlagen, die Gerichtskosten des Verfahrens aufzuerlegen, § 47 Satz 1 WEG. Von einer Kostenquotelung wegen des Obsiegens bezüglich TOP II.2 konnte abgesehen werden, da insoweit - gemessen am Gesamtgeschäftswert - nur ein geringfügiges Obsiegen der Antragsgegner vorlag.

Dagegen erschien es nicht angemessen, den Antragsgegnern auch die außergerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens aufzuerlegen, § 47 Satz 2 WEG. Die Beschwerde war nicht offensichtlich ohne Aussicht auf Erfolg, zumal das Amtsgericht zu Unrecht von der Zulässigkeit eines Mehrheitsbeschlusses ausging und im Übrigen auch noch weitere Feststellungen zur Anwendbarkeit zwingender Vorschriften der EnEV anzustellen waren. Im Übrigen hat der Sachverständige E### auf die Einwände der Antragsgegner hin seine Einschätzung hinsichtlich des Amortisationszeitraums erheblich revidiert, nachdem er eine zutreffende, höhere Energiepreissteigerung zugrunde gelegt hat. Unter diesen Umständen konnte es bei dem Grundsatz bleiben, dass jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst trägt.

Die von den Antragstellerinnen begehrte Verpflichtung zur Kostentragung durch die weitere Beteiligte liegt nicht auf der Hand, da die angefochtenen Beschlussfassungen in erster Linie den Antragsgegnern selbst zuzurechnen sind. Damit wird allerdings ausdrücklich nicht über Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft gegen die weitere Beteiligte als Verwalterin mitentschieden.

2. Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht im Wesentlichen der Festsetzung durch das Amtsgericht mit Beschluss vom 28.1.2003. Die Beteiligten haben in erster Instanz umfangreich zur Geschäftswertfestsetzung Stellung genommen. Der Bezirksrevisor beim Amtsgericht München hat mit Stellungnahme vom 24.01.2003 einen einheitlichen Geschäftswert von 330.000,- € für die Beschlussanfechtungen befürwortet. In Abweichung hiervon erscheint der Kammer eine einheitliche Festsetzung nur der Beschlüsse zu TOPen II.4, II.6 und II.7 als angemessen. Dagegen ist für TOP II.2 (Aufhebung des existierenden Beschlusses zur Ausschreibung) ein Einzelgeschäftswert von 15.000,- € festzusetzen, da dieser TOP das weitergehende wirtschaftliche Interesse der Beschwerdeführer betrifft, die Ausschreibungen zu den dort genannten Sanierungsvarianten nicht durchzuführen. Die Höhe wurde insoweit geschätzt.

RechtsgebietWEGVorschriftenWEG a.F. § 14 Abs. 1 Nr. 1, § 21 Abs. 3, 5 Nr. 2, § 22 Abs. 1

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