15.06.2011 · IWW-Abrufnummer 112991
Finanzgericht Düsseldorf: Urteil vom 13.04.2011 – 7 K 3640/10 GE
Die auf ein Grundstück mit Erbbauzinsanspruch entfallende Gesamtgegenleistung ist bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer grundsätzlich verhältnismäßig auf den kapitalisierten Erbbauzinsanspruch und auf das Grundstück aufzuteilen.
Erklärt und bewilligt der Käufer mit dem gleichzeitigen Kauf eines Grundstück und des darauf lastenden Erbbaurechts die Aufhebung des Erbbaurechts unter der aufschiebenden Bedingung der Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch, entfällt mangels Werthaltigkeit des erworbenen Erbbauzinsanspruchs die gesamte Gegenleistung auf das Grundstück.
Tatbestand
Die Klägerin schloss am 10. 12. 2009 als Käufer einen notariell beurkundeten Vertrag (UR-Nr. „001/2009” des Notars „C” in „F-Stadt”) mit der Grundstücksverwaltung Stadt „F-Stadt” GmbH (Verkäufer zu 1) und der Stadt „F-Stadt” (Verkäufer zu 2). Die Stadt „F-Stadt” war Eigentümer des Grundstücks Flur „1”, Flurst. „1”, welches mit einem Erbbaurecht für die Grundstücksverwaltung Stadt „F-Stadt” und einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit für die „W-AG” belastet war. Die Grundstücksverwaltung Stadt „F-Stadt” GmbH war eingetragener Alleinberechtigter des Erbbaurechts an dem Grundstück „1”, Flurst. „1”, welches in Abteilung II des Erbbaugrundbuchs belastet war mit einer beschr änkten persönlichen Dienstbarkeit für die „W-AG”, einer Reallast (Erbbauzins) von 400.000 DM jährlich für den jeweiligen Eigentümer des belasteten Grundstücks und einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Erhöhung des Erbbauzinses und in Abteilung III mit einer Grundschuld von 1,6 Mio. Euro für die „T-Bank” „F-Stadt”. Gemäß § 2 Abs. 1 des Vertrages veräußerte die Stadt „F-Stadt” der Klägerin das Grundstück Flur „1”, Flurst. „1” mit allen Rechten, Pflichten und wesentlichen Bestandteilen. Nach § 2 Abs. 2 des Vertrages verkaufte die Grundstücksverwaltung Stadt „F-Stadt” GmbH der Klägerin das in § 1 Ziffer 4 des Vertrages aufgeführte Erbbaurecht mit allen damit verbundenen Rechten, Pflichten, Bestandteilen und aufstehenden Baulichkeiten zur Alleinberechtigung. Die Stadt „F-Stadt” erteilte dazu ihre Zustimmung. Die in Abteilung II der jeweiligen Grundbücher eingetragenen Belastungen wurden von der Klägerin kaufpreisneutral übernommen. Nach § 3 des Vertrages betrug der Gesamtkaufpreis insgesamt 20.500.000 Euro und teilte sich auf in 6.820.000 Euro für das Grundstück und 13.680.000 Euro für das Erbbaurecht. Der Kaufpreis Erbbaurecht war zunächst dazu bestimmt, das in Abteilung III des Erbbaugrundbuchs eingetragene Grundpfandrecht abzulösen. In § 11 des Vertrages erklärte der Käufer aufschiebend bedingt durch eine Eintragung als Eigentümer des Kaufgegenstandes in das Grundstücksgrundbuch und seine Eintragung als Berechtigter in das Erbbaugrundbuch die Aufgabe des Erbbaurechts und die Zustimmung zur Aufhebung des Erbbaurechts; zugleich beantragte und bewilligte er die Löschung des Erbbaurechts aus dem Erbbaugrundbuch.
Mit Bescheid vom 28. 12. 2009 setzte der Beklagte Grunderwerbsteuer iHv 326.593 Euro nach einer Bemessungsgrundlage von 6.820.000 Euro (Kaufpreis) zuzüglich sonstiger Leistungen (Erbbauzins) in Höhe von 2.511.252 Euro (Jahreswert 204.516 EUR x Vervielfältiger 12,279) fest. Als Sachverhalt, der der Besteuerung unterworfen wurde, wurde im Bescheid angegeben „Kaufvertrag „001/09” vom 10. 12. 2009”. Des Weiteren erging ein Grunderwerbsteuerbescheid über 390.906 EUR.
Gegen die Bescheide legte die Klägerin Einspruch ein. Aus der Bemessungsgrundlage gehe hervor, dass in den Grunderwerbsteuerbescheiden vom 28. 12. 2009 die Kaufpreise für Erbbaurecht und Grundstück vertauscht worden seien bzw. der Abzug des Barwertes des Erbbaurechts beim falschen Bescheid vorgenommen worden sei. Der jährliche Erbbauzins betrage derzeit 399.580 EUR statt 204.516 EUR. Der Erwerb des Grundstücks sei schuldrechtlich und dinglich vor dem des Erbbaurechts erfolgt. Wenn der Erwerber des Erbbaurechts auch Eigentümer des Grundstücks sei, bestimme sich die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage ausschließlich nach dem Kaufpreis. Der Kapitalwert des Erbbauzinssatzanspruchs erhöhe die Bemessungsgrundlage nicht, denn der Erbbauzins führe zu keiner Leistungspflicht gegenüber einer anderen Person. Es werde keine Verpflichtung übernommen und keine Gegenleistung gewährt (BFH BStBl II 2008,486).
Am 19. 4. 2010 änderte der Beklagte die Grunderwerbsteuerbescheide vom 28. 12. 2009 nach § 164 Abs. 2 AO. Er setzte für den Erwerb des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks die Steuer auf 238.700 EUR fest. Als Sachverhalt, der der Besteuerung unterworfen wurde, gab der Beklagte an „Kaufvertrag; Erwerb des Erbbaugrundstücks Grundbuch von „F-Stadt” Blatt „0002” lfd. Nr. 1 vom 10. 12. 2009. Bemessungsgrundlage war der Kaufpreis von 6.820.000 EUR. Außerdem setzte er am 19. 4. 2010 für den Erwerb des Erbbaurechts die Grunderwerbsteuer auf 478.800 EUR fest.
Gegen den Bescheid bezüglich des Grundstückserwerbs legte die Klägerin erneut Einspruch ein. Der Bescheid sei rechtswidrig, soweit die Steuer den Betrag von 66.974 EUR übersteige. Der Erbbauzinsanspruch sei kein Bestandteil des Grundstücks. Es handle sich dabei um eine reine Geldforderung. Bei Erwerb eines erbbaubelasteten Grundstücks sei daher der auf den Erbbauzins entfallende Kaufpreisanteil nicht als Gegenleistung zu erfassen. Aus Vereinfachungsgründen könne der Wert der Gesamtgegenleistung um den Kapitalwert des Rechts auf Erbbauzins gekürzt werden. Unter Zugrundelegung eines Kapitalwerts in Höhe von 4.906.442,82 EUR (399.580 EUR Erbbauzins x Vervielfältiger 12,279) entfalle als steuerpflichtige Gegenleistung auf den Grundstückserwerb ein Kaufpreis von 1.913.557,18 EUR. Die Grunderwerbsteuer betrage danach 66.974 EUR. Etwas anderes könne hier auch nicht deshalb gelten, weil die Erbbauzinsreallast beim Erwerb des Erbbaurechts durch den Grundstückseigentümer nicht zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung zähle und insofern die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage für den Erwerb des Erbbaurechts nicht erhöht habe. Beide Erwerbsvorgänge seien unabhängig voneinander zu beurteilen. Es handle sich um zwei eigenständige Erwerbsvorgänge. Die Klägerin habe Grundstück und Erbbaurecht von unterschiedlichen Rechtssubjekten erworben. Auch der notarielle Vertrag unterscheide zwischen Erwerb des Grundstücks und des Erbbaurechts. Der Verkäufer des belasteten Grundstücks erhalte einen Teil des Kaufpreises dafür, dass der Erbbauzinsanspruch auf den Käufer übergehe. Von dem Kaufpreis entfalle daher nur ein Teil auf den grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerb des Grundstücks. Der andere Teil entfalle auf den Erwerb des Erbbauzinsanspruchs und sei als Erwerb einer reinen Geldforderung nicht steuerpflichtig. Der Beklagte sei bei der Festsetzung der Grunderwerbsteuer für den Erwerb des Erbbaurechts zu Recht der Rechtsprechung des BFH gefolgt, wonach bei Erwerb des Erbbaurechts durch den Grundstückseigentümer die Erbbauzinsreallast nicht zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung zähle (BFH BStBl II 2008,486). Dem Urteil lasse sich kein Anhaltspunkt entnehmen, wonach ein eventueller zeitlicher Zusammenhang zwischen Grundstückserwerb und Erwerb des Erbbaurechts durch den neuen Grundstückseigentümer zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen könne.
Der Beklagte wies den Einspruch am 17. 9. 2010 als unbegründet zurück. Er führte aus, bei Erwerb des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks sei zu beachten, dass der Erbbauzinsanspruch nach § 2 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG nicht zu dem Grundstück im grunderwerbsteuerlichen Sinne gerechnet werde. Die Gegenleistung für das Grundstück sei daher aufzuteilen auf das Grundstück einerseits und den nicht der Grunderwerbsteuer unterliegenden Erwerb des Erbbauzinsanspruchs. Aus Vereinfachungsgründen könne der Wert der Gesamtgegenleistung um den Kapitalwert des Rechts auf Erbbauzins gekürzt werden. Vorliegend sei aber zu beachten, dass der Klägerin aufgrund des gleichzeitigen Kaufs von Grundstück und Erbbaurecht und der damit verbundenen Vereinigung von Erbbauzinsanspruch und -verpflichtung nie eine Forderung gegenüber einer anderen Person erwachsen werde. Der Erwerb des Anspruchs habe daher für den Grundstückseigentümer, die Klägerin, keinen Wert. Mangels Werthaltigkeit des erworbenen Erbbauzinsanspruchs entfalle daher die gesamte Gegenleistung auf das Grundstück bzw. sei der Wert des Erbbauzinsanspruchs mit 0 EUR anzusetzen.
Hiergegen richtet sich die Klage.
Die Klägerin wiederholt und vertieft ihr Vorbringen aus dem Einspruchsverfahren und trägt ergänzend vor,
der Argumentation des Beklagten könne nicht gefolgt werden. Der Erwerb des Erbbaurechts berühre gerade nicht die grunderwerbsteuerliche Beurteilung des Grundstückserwerbs. Der Gesamtkaufpreis sei unter Berücksichtigung des jährlichen Erbbauzinsanspruchs auf Grundstück und Erbbaurecht aufgeteilt worden. Dies habe den tatsächlichen Werten entsprochen. Wäre zunächst das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück isoliert erworben worden, wäre der auf den kapitalisierten Wert der Erbbauzinsverpflichtung entfallende Kaufpreisanteil nicht zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung zu rechnen, § 2 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG. Erwerbe der neue Grundstückseigentümer in der Folge dann auch das Erbbaurecht, sei nach der Rechtsprechung des BFH auch bezüglich dieses Erwerbs die Erbbauzinsreallast nicht Teil der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung. Der vorliegende Fall unterscheide sich davon lediglich durch eine enge zeitliche Abfolge der beiden Erwerbe. Hier könne aber nichts anderes gelten, zumal die Parteien den Gesamtkaufpreis wie unter fremden Dritten aufgeteilt hätten. Eine missbräuchliche Gestaltung sei nicht gegeben. Die Klägerin habe keinen Einfluss darauf gehabt, dass zwei Erwerbsgegenstände und zwei Veräußerer vorhanden gewesen seien.
Die Klägerin beantragt,
die mit Bescheid vom 28. 12. 2009 in der Fassung des Änderungsbescheides
vom 19. 4. 2010 festgesetzte Grunderwerbsteuer unter Aufhebung der
Einspruchsentscheidung vom 17. 9. 2010 auf 66.974 EUR herabzusetzen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
hilfsweise Revisionszulassung.
Er trägt vor:
Die Kaufverträge seien in einer Urkunde geschlossen worden. Bei Abschluss des Grundstückskaufvertrages sei klar gewesen, dass durch die Vereinigung von Erbbauzinsanspruch und -verpflichtung kein Erbbauzins mehr zu zahlen sei. Die Höhe des zu leistenden Erbbauzinses könne daher nur 0 EUR betragen haben.
Gründe
Die Klage ist unbegründet. Der angefochtene Grunderwerbsteuerbescheid ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 100 Abs. 1 FGO.
Zu Recht hat der Beklagte die Grunderwerbsteuer nach einer Bemessungsgrundlage von 6.820.000 EUR festgesetzt.
Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist nach § 8 Abs. 1 GrEStG die Gegenleistung; als Gegenleistung gilt bei einem Kauf der Kaufpreis, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG.
Nach § 3 des Vertrages vom 10. 12. 2009 entfällt von dem Gesamtkaufpreis für den nach § 2 des Vertrages verkauften Kaufgegenstand in Höhe von 20.500.000 EUR auf den „Kaufgegenstand Grundstück” ein Einzelkaufpreis von 6.820.000 EUR.
Dieser Betrag ist nicht um den Kapitalwert des Erbbauzinsanspruchs in Höhe von 4.906.442,82 EUR zu mindern. Denn nach Inhalt und Durchführung des Vertrages vom 10. 12. 2009, wie er dem Gesamtplan der Vertragsbeteiligten entsprach, kam dem Erbbauzinsanspruch ein Wert von Null Euro zu.
Nach der Regelung des § 2 Abs. 1 Satz 3 GrEStG gehört das Recht des Grundstückseigentümers auf den Erbbauzins nicht zu den Grundstücken (vgl. bereits BFH vom 30. Januar 1991 II R 89/87 BFHE 163,251, BStBl II 1991,271; ebenso BFH vom 12. April 2000 II B 133/99 BFHE 191,423, BStBl II 2000,433; Boruttau/Sack GrEStG 16. Aufl. § 9 Tz. 560; Pahlke/Franz GrEStG 4. Aufl. § 9 Tz. 177 f.). Bei Erwerb des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks zählt daher der (ausdrücklich oder stillschweigend) auf den Erbbauzinsanspruch entfallende Kaufpreisanteil nicht zur Gegenleistung (Boruttau/Sack aaO.). Der Erbbauzinsanspruch stellt eine reine Geldforderung dar, die nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt.
Die auf ein Grundstück mit Erbbauzinsanspruch entfallende Gesamtgegenleistung ist grundsätzlich nach der Boruttau´schen Formel verhältnismäßig auf den kapitalisierten Erbbauzinsanspruch und auf das Grundstück aufzuteilen; aus Vereinfachungsgründen kann eine Kürzung des Wertes der Gesamtgegenleistung um den Kapitalwert des Erbbauzinsanspruchs erfolgen (Boruttau/Sack aaO.; Pahlke/Franz aaO. § 8 Tz. 40). Dies gilt auch dann, wenn der Erbbauberechtigte selbst das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück erwirbt (Boruttau/Sack aaO.).
Im Streitfall hat die Klägerin durch die Vereinbarung in § 2 Abs. 1 des Vertrages das mit einem Erbbaurecht zu Gunsten der Grundstücksverwaltungs GmbH belastete Grundstück von der Stadt „F-Stadt” erworben. Mit derselben Urkunde hat sie in § 2 Abs. 2 von der Grundstücksverwaltungs GmbH das Erbbaurecht erworben. Diese Vereinigung von Erbbauverpflichtung und -berechtigung in einer Hand führt zwar nicht zum Erlöschen des Erbbaurechts. Denn das Erbbaurecht als selbständiges Recht bleibt auch dann bestehen, wenn es dem Eigentümer des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks zusteht (Pahlke/Franz aaO. § 2 Tz. 71). Dies gilt jedoch nur so lange, wie keine Aufhebung des Erbbaurechts nach § 26 ErbbRVO erfolgt ist. In § 11 des Vertrages hat die Klägerin dementsprechend – aufschiebend bedingt durch eine Eintragung als Eigentümerin des Kaufgegenstandes in das Grundstücksgrundbuch und eine Eintragung als Berechtigte in das Erbbaugrundbuch – die Aufgabe des Erbbaurechts und die Zustimmung zur Aufhebung des Erbbaurechts erklärt sowie zugleich die Löschung des Erbbaurechts aus dem Erbbaugrundbuch beantragt und bewilligt. Die Löschung führt zur Beseitigung des Erbbaurechts und zum Übergang der Vollherrschaft am Grundstück, welcher seinerseits mangels Rechtsträgerwechsels nicht grunderwerbsteuerbar ist (vgl. Pahlke/Franz aaO. § 2 Tz. 71 und 83).
Bei dem so verwirklichten Geschehensablauf kommt dem Erbbauzinsanspruch kein eigenständiger Wert zu, der zu einer niedrigeren Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer führen würde. Denn der Klägerin ging es bei Abschluss des Vertrages nicht darum, das Grundstück mit der darauf lastenden Erbbauverpflichtung zu erwerben, um laufend Erbbauzinsen zu erhalten. Sinn und Zweck des Vertrages, wie er gestaltet und durchgeführt wurde, war vielmehr, die Vollherrschaft an dem unbelasteten Grundstück zu erlangen. Hierfür war zum einen der Grundstückserwerb, zum anderen der Erwerb des Erbbaurechts erforderlich; beide Erwerbsvorgänge wurden in einer Urkunde unmittelbar aufeinander folgend beurkundet und entsprechend § 11 des Vertrages vollzogen. Dass bei einer anderen Gestaltung des Sachverhalts der Erbbauzinsanspruch als Geldforderung bestehen bliebe und aus dem Gesamtkaufpreis herauszurechnen wäre, spielt insoweit keine Rolle, denn maßgeblich für die Grunderwerbsteuer ist der tatsächlich verwirklichte Sachverhalt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.
Die Revision war zur Fortbildung des Rechts nach § 115 Abs. 2 FGO zuzulassen.
