19.09.2002 · IWW-Abrufnummer 021250
Landgericht München I: Urteil vom 12.06.2002 – 14 S 21762/01
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Landgericht München I
Az: 14 S 21762/01 verkündet am 12.6.2002
432C 22845/01 AG München
Urteil
In dem Rechtsstreit wegen Mieterhöhung
erlässt das Landgericht München I, 14. Zivilkammer, durch XXX aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 17.4.2002 folgendes
Endurteil:
I. Die Berufung der Klägerin gegen das Endurteil des AG München vom 16.11.2001, GZ: 432 C 22845/01, wird zurückgewiesen.
II. Die Klägerin hat de Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Gemäß § 543 Abs. 1 ZPO sieht das Berufungsgericht von der Darstellung des Tatbestands ab.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
Die Klage ist unzulässig, da sowohl das Mieterhöhungsverlangen vom 30.5.2001 als auch das vom 13.11.2001 formell unwirksam sind und somit die Überlegungsfrist für den Mieter sowie die Klagefrist für den Vermieter nicht anlaufen konnten, deren Wahrung besondere Prozessvoraussetzung für eine Klage auf Mieterhöhung ist.
I. Das Mieterhöhungsverlangen vom 30.5.2001 ist formell unwirksam.
Auf die zutreffenden Gründe des angegriffenen Urteils des AG München vom 16.11.2001 wird gemäß § 543 ZPO Bezug genommen.
Das Mieterhöhungsverlangen ist wegen eines Begründungsdefizits unwirksam, da die benannten Vergleichswohnungen für die Beklagte als betroffene Mieterin nicht hinreichend identifizierbar sind (vgl. § 2 Abs. 2. S. MHG).
Der Vermieter muss im Mieterhöhungsverlangen die Vergleichswohungen so genau bezeichnen, dass der Mieter die Wohnungen ohne weitere Nachforschungen aufsuchen kann. Wenn daher unter der Lagebezeichnung mehr als eine Wohnung aufzufinden ist, muss der Vermieter auch den Namen des Mieters der Vergleichswohnung mit angeben (vgl. Schmidt-Futterer, 7. Aufl., § 2 MHG, RN 438 m.w.N.).
Ein solcher Identifizierungsgrad ist im streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen ? wie vom AG zutreffend ausgeführt ? nicht erreicht.
II. Das Mieterhöhungsverlangen vom 13.11.2001 ist ebenfalls formell unwirksam.
1. Über dieses im Hilfsantrag (Mieterhöhung ab 1.2.2002) eingeführte Mieterhöhungsverlangen kann befunden werden, da die in der Eventualklagehäufung liegende Klageänderung wegen Entscheidungsreife des Rechtsstreits sachdienlich i.S.v. § 263 ZPO ist.
2, Das Mieterhöhungsverlangen vom 13.11.2001 ist nämlich gleichfalls wegen eines Begründungsdefizits formell unwirksam.
2.1. Da das Mieterhöhungsverlangen nach dem 1.9.2001, also nach In-Kraft-Treten der Mietrecht-Reform, bei der Beklagten eingegangen ist, sind nunmehr die Vorschriften der §§ 558 ff. BGB n.F. maßgeblich.
2.2 Wenngleich die Vergleichswohnungen durch die Angabe der Mieternamen jetzt ausreichend identifizierbar sind, genügt das streitgegenständliche Mietverhöhungsverlangen nicht den Begründungs-Vorgaben des neu gefassten § 558 a Abs. 3 BGB.
Nach dieser Vorschrift muss der Vermieter bei Existenz eines qualifizierten Mietspiegels in seinem Mieterhöhungsverlangen Wohnungs-Angaben nach diesem Mietspiegel auch dann mitteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel ? wie hier: Vergleichswohnungen ? stützt.
§ 558a BGB n.F. ist im vorliegenden Fall anwendbar:
Durch Stadtratsbeschluss der Stadt München vom 22.8.2001 wurde der aktuelle, hier relevante Mietspiegel 2001 zum ?qualifizierten Mietspiegel? i.S.v. § 558 d. BGB n.F. erklärt. Es kann angesichts seiner qualifizierten wissenschaftlichen Grundlagen, die in den Zusatzbänden ?Statistik, Dokumentationen und Analysen? zum Mietspiegel für München 1999 bzw. 2001 ihren Niederschlag fangen, - unabhängig von der Frage seiner Aussagerichtigkeit und Aussagetauglichkeit in jeden beliebigen Einzelfall seines definierten Anwendungsbereichs ? davon ausgegangen werden, dass er nach ?wissenschaftlichen Grundsätzen? erstellt wurde.
Die Klägerin hatte daher die weiteren Begründungsanforderungen zu beachten. Dies ist nicht geschehen.
Eine grundsätzlich mögliche ? wenngleich eine neue Überlegungsfrist auslösende ? Heilung nach § 558 b Abs. 3 BGB ist nicht erfolgt.
Neues tatsächliches Vorbringen in nicht nachgelassenem Schriftsatz der Klagepartei vom 6.6.2002 bleibt bei der Entscheidung unberücksichtigt (§ 296a ZPO); zu einer Wiedereröffnung der Verhandlung gemäß § 156 ZPO gibt es keinen Anlass.
Dies gilt insbesondere auch insoweit, als das Zustimmungsklagebegehren nunmehr auf das Nachbesserungsschreiben vom 6.6.2002 gestützt wird (vgl. Palandt, BGB, 61. Aufl, § 558 b RN 21).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.
